En Legaliza Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y podemos ayudarte con todo lo relacionado a transacciones relacionadas con inmuebles. En esta ocasión hablaremos de toda la información sobre cómo calcular plusvalía municipal.
En Legaliza ponemos a tu disposición a los mejores abogados especialistas en derecho inmobiliario Madrid quienes se encargarán de brindarte toda la asesoría legal relacionada con estos temas, así como también podrán representarte ante cualquier litigio que involucre inmuebles, ya sea por compraventa, herencia o alquiler.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana al momento de su transmisión, ya sea por compraventa, donación, legado o herencia. Este impuesto se conoce también como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o como arbitrio de plusvalía.
- Es importante destacar que la plusvalía municipal se aplica independientemente de si existe edificación en los terrenos o no. En el caso de la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construido, sin tener en cuenta la edificación en sí.
- El pago de la plusvalía municipal es obligatorio en la mayoría de los casos de compraventa de bienes inmuebles. Este impuesto es establecido por ley y el incumplimiento de esta obligación puede conllevar sanciones y recargos.
- Por ser un impuesto de carácter municipal, el porcentaje será distinto en cada municipio y dependiendo de la ubicación se podrá determinar el valor del inmueble.
- Adicionalmente, se trata de un impuesto potestativo, lo que quiere decir que solo aplica en los Ayuntamientos que así lo hayan establecido, con el propósito de obtener ingresos adicionales.
En cuanto a cómo calcular plusvalía municipal, este se realiza multiplicando el valor catastral del terreno al momento de la obligación tributaria por los coeficientes que aprueba cada ayuntamiento. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la cifra resultante no puede superar la indicada por el Estado, aunque los ayuntamientos sí pueden corregirla.
Ten en consideración que tendrás un plazo 30 días hábiles a partir de la fecha en la que se realice la transmisión del inmueble, para presentar el pago del impuesto.
Métodos para calcular plusvalía municipal
Existen dos reglas o métodos para calcular plusvalía municipal. A continuación, te los detallo:
- Método objetivo: Este método se basa en el valor catastral del terreno y los coeficientes establecidos por cada municipio. Se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por el coeficiente correspondiente. El resultado obtenido se utiliza como base imponible para calcular el impuesto de plusvalía municipal.
- Método real: Este método se basa en la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta. Se resta el valor de adquisición al valor de venta y se multiplica por el porcentaje del valor catastral del terreno que corresponde. Este método permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
Es importante tener en cuenta que cada municipio puede tener sus propias normativas y coeficientes para calcular la plusvalía municipal. Por lo tanto, es recomendable consultar la ordenanza fiscal del municipio correspondiente o utilizar calculadoras específicas proporcionadas por portales inmobiliarios o asesores especializados para obtener un cálculo más preciso.
A quiénes aplica el impuesto de plusvalía municipal
Además de aprender a calcular plusvalía municipal debemos conocer que se aplica a diferentes situaciones y personas, tales como:
- En el caso de la venta de un inmueble, el impuesto de plusvalía municipal debe ser pagado por el vendedor del mismo, ya sean personas físicas o personas jurídicas, así como comunidades de bienes.
- Si se trata de una donación, la persona que recibe el bien es quien debe liquidar el impuesto de plusvalía municipal.
- En el caso de herencias, los herederos también deben pagar el impuesto de plusvalía municipal.
- En algunas situaciones, el comprador puede ser responsable de pagar el impuesto de plusvalía municipal, si así se acuerda entre ambas partes.
Es importante tener en cuenta que la plusvalía municipal solo se aplica a terrenos de naturaleza urbana, no a terrenos rústicos. Además, cada ayuntamiento establece los coeficientes y tipos de gravamen específicos para calcular el importe de la plusvalía municipal.
Novedades en el impuesto de plusvalía
El nuevo impuesto de plusvalía ha introducido algunas novedades importantes, entre ellas:
1. Modificación en la forma de determinar el incremento del valor del terreno
El nuevo impuesto se centra en modificar la forma de determinar la existencia del incremento del valor del terreno al momento de su transmisión. Se plantea un nuevo impuesto que sustituirá al actual y gravará el incremento del valor de todos los terrenos experimentados en el momento de su transmisión.
2. Valor real en casos de herencias o donaciones
En el caso de tramitaciones lucrativas como herencias o donaciones, el valor real del terreno será el que conste en la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o los comprobados por la Administración Tributaria encargada de la gestión de los impuestos.
3. Exención del pago
No se tendrá que cancelar este impuesto en caso de demostrar que luego de la transmisión del inmueble no se ha obtenido incremento en su valor. Lo cual aplica a los casos en que el precio por el cual se adquirió es mayor al precio por el cual se vendió posteriormente.
4. Mejora en la determinación de la base imponible
La nueva ley se centrará en mejorar técnicamente la determinación de la base imponible del impuesto. Se sustituirán los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno por nuevos coeficientes que se actualizarán cada año para reflejar la verdadera situación del mercado.
5. Opciones para calcular el impuesto
Se ofrecerán a los contribuyentes dos alternativas para calcular plusvalía municipal (método real y método objetivo) y se les permitirá acogerse a la más beneficiosa. Esto busca adaptar el tributo a las fluctuaciones del precio de la vivienda y reconocer la ganancia real y la realidad del mercado inmobiliario.
6. Plusvalías menores a un año también tributan
Si ha transcurrido menos de un año entre la fecha de adquisición y transmisión de la vivienda, debe ser gravada.
Dicho todo lo anterior, deseamos recordarte que en Legaliza Abogados estamos a tus órdenes para ayudarte con todo lo relacionado a transacciones relacionadas con inmuebles. No dudes en contactarnos para recibir el mejor asesoramiento legal.
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