Qué es un contrato de arras: tipos y plazo para firmarlo

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El Rudow contrato de arras consiste en un acuerdo que se hace entre el vendedor y el comprador de una vivienda en el cual se compromete la reserva del inmueble, pagando una cantidad de dinero convenida entre las partes, la cual es entregada en el momento de la firma del mismo.

Generalmente, el contrato de arras se realiza cuando un comprador está interesado en la adquisición de una vivienda o propiedad y desea impedir que aparezca otra persona interesada en adquirir el inmueble y se adelante, mientras está solucionando los trámites de financiación a través de una hipoteca u otro tipo de préstamo de una manera más calmada.

Este tipo de contrato es recomendable que sea ejecutado por un abogado o por la inmobiliaria encargada de la gestión de la compraventa del inmueble, que en muchas ocasiones ya tienen incluido el costo de esta gestión en la comisión. Sin embargo, lo puede hacer un particular, bien sea el comprador o el vendedor, simplemente basándose en otro contrato de arras.

No debemos confundir un contrato de arras con un contrato de compraventa, debido a que con el de arras no es posible hacer el traspaso del inmueble, y puede ser anulado, mientras que con la firma de un contrato de compraventa, el traspaso del inmueble es definitivo y no hay forma de retroceder.

¿Cuántos tipos de arras existen?

Para realizar una compraventa de un inmueble, http://mariaeliasdn.es/eventos/categoria/etiquetado/2018-04-10/ existen tres tipos de la orotava singles contratos de arras, que son los siguientes:

1) Arras confirmatorias

Este tipo de contrato de arras es cuando el comprador le da un anticipo de dinero al vendedor para reservar el inmueble, este monto será descontado del precio final de la venta.

Cabe destacar que, el comprador debe tener presente que este tipo de arras no se encuentran reguladas en el Código Civil, en tal sentido, en el caso de no cumplimiento no existe forma de solventar el contrato, ni tampoco se podrá solicitar indemnización alguna por daños y perjuicios.

2) Arras penales

Con este tipo de contrato de arras se garantiza el cumplimiento del contrato de compraventa firmado por ambas partes, en el caso de incumplimiento, el perjudicado podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Si el incumplimiento es por parte del comprador, el vendedor podrá quedarse con el monto entregado o con un porcentaje del mismo, para resarcir el daño, también puede pedir el cumplimiento del contrato.

En el caso de que el incumplimiento sea por parte del vendedor, el comprador podrá solicitar que le sea devuelto el doble del monto pagado en arras, o también puede solicitar el cumplimiento del contrato.

Este tipo de contrato de arras tampoco está regulado por el Código Civil, por lo que no se podrá rescindir del contrato.

3) Arras penitenciales

Con ese tipo de arras, cualquiera de las partes podría desistir del contrato de compraventa debido a que sí se encuentran reguladas en el Código Civil.

¿Cuál es el tipo de contrato de arras más recomendado?

El contrato de arras más utilizado es el penitencial, ya que es el único que acepta que cualquiera de las partes, bien sea el comprador o bien el vendedor, pueda renunciar al contrato.

El contrato de arras penitenciales se recomienda específicamente cuando la firma del contrato de compra-venta depende de que la hipoteca sea aprobada por la entidad bancaria, también cuando no existe una certeza de que realmente se formalice dicho contrato.

Este tipo de contrato de arras son las más convenientes tanto para el vendedor como para el comprador cuando se está plenamente seguro de lo que se desea hacer, ya que el dinero que deposita el comprador realmente servirá de garantía para las dos partes involucradas.

En el caso de que el comprador desee disolver el contrato, el vendedor se va a quedar con todo el dinero depositado, y si es el vendedor quien echa atrás, la negociación, el comprador recibirá el doble de lo que ha pagado por este concepto.

Cabe destacar que, el vendedor debe tener en cuenta que en el caso de renunciar al contrato por el motivo que fuere, deberá devolver el doble del dinero pagado por el comprador.

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Aspectos a tomar en cuenta antes de la firma

Antes de proceder a firmar un contrato de arras, se deben tener en consideración los siguientes aspectos:

  1. Verificar el estado del inmueble, visita la vivienda en compañía de un técnico de inspección con el fin de corroborar que la misma se encuentre en buen estado.
  2. Dirígete al Registro de la Propiedad, con el fin de solicitar una nota simple donde se pueda comprobar las cargas impuestas al inmueble, así como también la titularidad para conocer quién es el propietario.
  3. Verifica que se hayan realizado los pagos de impuesto del IBI, pidiéndole al propietario la presentación de los justificantes de pago de ese impuesto, con el fin de verificar que no existen impagos del mismo.
  4. Busca información sobre el catastro de la vivienda.
  5. Comprueba la información inherente a los gastos de las derramas y de la comunidad.
  6. Revisa con detenimiento el contrato de arras, y efectúa las modificaciones que fueran necesarias.
  7. Dale una última revisión al contrato de arras definitivo antes de proceder a firmar, confirmando que sea la versión final.
  8. Por último, para que el contrato de arras sea válido, deberá ser firmado por ambas partes, vendedor y comprador, con lo que se deja entendido que ambos están de acuerdo con todo lo acordado.

Información que debe contener un contrato de arras

El contrato de arras deberá poseer como mínimo la siguiente información:

  1. Datos personales de ambas partes: Nombre, apellidos, DIN, dirección de domicilio, entre otras cosas.
  2. Descripción de la vivienda o inmueble: Datos sobre el registro, dirección de ubicación, número de cédula de habitabilidad, y si tiene cargas pendientes también deberán reflejarse.
  3. Debe indicar la forma de pago y el precio final de la compra-venta: Si es con cheque o transferencia, este pago también se puede realizar en efectivo. De cualquier forma que se haga, se deberá dejar constancia del medio de pago utilizado, esto debe plasmarse en el contrato de arras, así como también el monto total de la venta.
  4. Esta cantidad de dinero solo deberá pagarse en el momento de la firma.
  5. Monto de dinero de la señal: Se trata del monto acordado para poder reservar el inmueble mientras se tramita algún tipo de financiación, se debe hacer la salvedad que este monto de dinero será descontado del precio final de venta.
  6. Dicho monto se encuentra entre el 10% al 15% del precio de venta del inmueble.
  7. Gastos de trámites: Indicar cómo serán repartidos los gastos generados por todos los trámites que se deben ejecutar.
  8. Tipo de contrato de arras: (confirmatorias, penales o penitenciales) Indicando la fecha de caducidad.
  9. Lapso máximo: Se trata del tiempo máximo para que el contrato de compra-venta sea firmado.
  10. Firmas: Del vendedor y del comprador.

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¿Cómo repartir los gastos de la compraventa?

No existe una norma que regularice cómo se deben repartir los gastos ocasionados para la realización del contrato de arras.

Normalmente, se llega a un acuerdo entre el comprador y el vendedor, lo que sí está regulado, es cuando se trata de un contrato de compraventa donde se indica que la escritura principal y la primera copia le corresponderán al vendedor.

En muchas ocasiones se contrata los servicios de algún abogado particular o de algún grupo como el nuestro, Legaliza Abogados, especialistas en asuntos inmobiliarios.

Esto con el fin de que se tomen en cuenta todo el basamento legal y evitar incurrir en omisiones, además de por ser el contrato de arras un documento que opera como potestad resolutoria cuando son arras penitenciales, o potestad indemnizatoria cuando son arras penales.

También con un contrato de arras se comprueba la entrega de un dinero por parte del comprador, y, generalmente, en los casos en que el inmueble esté siendo vendido por una inmobiliaria, la misma será la encargada de la redacción de dicho contrato.

Los costos generados por este servicio de abogados para la elaboración del contrato de arras generalmente son divididos al 50%, la mitad la paga el vendedor y el otro 50% el comprador.

Existe la posibilidad de que el vendedor redacte el contrato de arras tomando como base algún otro contrato, sin embargo, deberá ser muy minucioso en la redacción, pero lo más aconsejable es buscar ayuda de un profesional.

Plazos para la firma del contrato de compraventa

Una vez que se hace el contrato de arras, el plazo convenido entre el comprador y el vendedor suele ser de unos 90 días para finiquitar la compraventa del inmueble, con una vigencia máxima de seis meses luego de su firma.

Esto no quiere decir que no sea modificable, ya que sucede frecuentemente que alguna de las partes, bien sea el vendedor o el comprador soliciten ampliar el plazo acordado debido a diferentes circunstancias.

Cuando transcurren los seis meses y el contrato de arras haya vencido, ambas partes pueden acordar realizar una prórroga del plazo, siempre que la intención de compraventa siga igual, para lo cual se deberá elaborar otro documento donde se indique la modificación del plazo, indicando también los motivos de la prórroga, y se anexará al documento original.

Las razones por las cuales se debe solicitar una prórroga generalmente se deben a encontrarse el comprador en espera de la aprobación de una hipoteca. Cabe destacar que, fundamentar bien, la solicitud de ampliación es muy importante, porque de eso dependerá que se fije una nueva fecha.

Es de mucha importancia el cumplimiento de los plazos. Si alguna de las partes estima que no podrá cumplir por alguna razón, deberá acordar inmediatamente una nueva fecha con la otra parte, porque de lo contrario se considera la violación del contrato, y se tendrá que atener a las sanciones, que podrían ser perder el pago realizado o la devolución del mismo, pero duplicado.

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¿Cómo pagar las arras?

Cuando se va a firmar el contrato de arras, se deberá efectuar el pago correspondiente de la señal, este pago podrá ejecutarse según lo acordado entre el vendedor y el comprador mediante un cheque, transferencia bancaria o en efectivo.

1) Pago en efectivo

En el caso de que se pague el pago sea en efectivo, se deberá tomar en cuenta que existe un límite de 2.500 euros para este tipo de transacciones, y cuando la compraventa es entre un particular y una empresa o un profesional, existe un límite establecido por la ley que es de 1.000 euros.

Si el pagador no es una empresa o profesional, sino una persona física y su domicilio fiscal se encuentra en otro país, esta cantidad aumenta hasta 10.000 euros.

2) Pago por transferencia bancaria

Si el pago es mediante una transferencia bancaria, simplemente se realiza el traspaso del dinero de una cuenta bancaria a otra sin que necesariamente sean del mismo banco, en este caso, lo que se debe tener en cuenta es el monto de la comisión cobrada por el banco. El contrato será válido cuando se haga efectiva dicha transferencia, que es a las 24 horas tras su realización.

3) Pago por cheque

Si el pago se efectúa por cheque, se recomienda que el mismo sea conformado y nominativo, para que el pago pueda ser acreditado, ya que el monto del cheque quedara bloqueado en la cuenta por 15 días.

Tributación de las arras

Al firmar un contrato de arras y luego de que el vendedor ha recibido la señal o el pago de reserva del inmueble, dependiendo del tipo de vivienda, se deberá incluir en la declaración de la renta, como indicamos a continuación:

  • Si la vivienda es de segunda mano, se deberá tributar en el Impuesto de Tramitaciones Patrimoniales o ITP.
  • Si se trata de una vivienda nueva, se debe pagar y tributar el IVA.

Para concluir, debemos destacar la importancia de que, tanto el comprador como el vendedor deberán conocer y entender todas las cláusulas establecidas en el contrato de arras.

Cualquier inquietud o si requieres el servicio de abogados especialistas en el sector inmobiliario y en el contrato de arras, no dudes en contactarnos.

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