Cómo reclamar daños excluidos por la Ley de Edificación

Desde Legaliza Abogados consideramos fundamental abordar cómo reclamar los daños excluidos por la Ley de Edificación, proporcionando una guía clara y práctica para aquellos que se encuentran en esta situación.

Debemos comprender los derechos y obligaciones que nos asisten como propietarios y afectados. Teniendo presente que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco legal que regula las responsabilidades en el sector de la construcción, pero que también contiene ciertas exclusiones que pueden afectar a los reclamantes.

Daños incluidos en la Ley de Ordenación de la Edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco legal que protege a los propietarios y usuarios de edificios frente a ciertos daños. Dicho esto, los daños que están incluidos bajo esta ley son principalmente aquellos que afectan a la seguridad estructural y a la habitabilidad de los edificios. Específicamente, son:

1. Daños estructurales: La LOE cubre daños materiales causados por vicios o defectos que afectan a elementos esenciales como la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados y los muros de carga. Estos daños comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, y tienen un plazo de reclamación de diez años desde la finalización de la obra.
2. Daños a la habitabilidad: También se incluyen daños que afectan a la habitabilidad del edificio, como problemas de salubridad o condiciones inadecuadas de habitabilidad. Para estos casos, el plazo de reclamación es de tres años.
3. Condiciones de higiene y medio ambiente: La ley garantiza que los edificios cumplan con condiciones aceptables de salubridad y que no deterioren el medio ambiente, lo que también se considera un aspecto de los daños que pueden ser reclamados.

Daños excluidos en la Ley de Ordenación de la Edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco legal que protege a los propietarios de edificios frente a ciertos daños, pero también especifica varios tipos de daños que quedan excluidos de su cobertura.

Estos daños excluidos por la Ley de Edificación son:

1. Daños que no perjudique al propietario o a terceros: La LOE no cubre daños que no afecten directamente al propietario de la obra o a los terceros adquirentes. Esto significa que, si un daño no causa perjuicio tangible a estas partes, no será objeto de reclamación bajo la ley.
2. Daños no materiales: La ley excluye los daños que no sean de naturaleza material, como los daños morales o las pérdidas económicas que no estén directamente relacionadas con la integridad del edificio, lo que implica que cualquier reclamación por sufrimiento emocional o pérdida de ingresos no será considerada.
3. Daños no ocasionados en el edificio: La LOE se centra en los daños que afectan al propio edificio construido. Por lo tanto, cualquier daño que no se produzca dentro de la estructura del edificio queda fuera de su ámbito de aplicación. Por ejemplo, daños a propiedades adyacentes no están cubiertos.
4. Daños en edificios distintos: La ley indica que los daños ocasionados en edificios que no estén incluidos en el ámbito de aplicación de la LOE, como aquellos que no fueron construidos bajo sus regulaciones, no podrán ser reclamados. Esto se establece en el artículo 2 de dicha ley.
5. Daños fuera de los plazos indicados: La LOE establece plazos específicos para la reclamación de daños (1, 3 o 10 años, dependiendo del tipo de daño). Si los daños se manifiestan después de estos plazos, no podrán ser reclamados, lo que significa que es crucial actuar dentro de los tiempos establecidos para asegurar el derecho a la reclamación.
6. Daños no derivados de vicios o defectos de la construcción: La ley limita su aplicación a los daños que son consecuencia de vicios o defectos constructivos. Por lo tanto, cualquier daño que no esté relacionado con la calidad de la obra, como problemas derivados de un mal uso o mantenimiento del edificio, queda excluido.
7. Daños derivados de vicios o defectos constructivos que no afecten a elementos esenciales: La LOE protege específicamente los daños que afectan a elementos estructurales, a la habitabilidad o a la terminación y acabados del edificio. Si los vicios o defectos no impactan en estos aspectos, no serán objeto de reclamación bajo la ley.

Aunque la LOE proporciona una protección significativa para los propietarios y usuarios de edificios, es fundamental conocer los daños excluidos por la Ley de Edificación y las limitaciones en cuanto a los tipos de daños que se pueden reclamar y los plazos y condiciones bajo los cuales se puede proceder.

Procedimiento para reclamar daños excluidos por la Ley de Ordenación de la Edificación

Reclamar daños excluidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) puede ser un proceso complejo, pero es posible seguir ciertos pasos para facilitar la reclamación:

1. Identificación del daño: Lo primero es identificar claramente el daño que se desea reclamar. Es fundamental que el daño esté documentado y que se pueda demostrar que no está cubierto por la LOE, como daños no materiales o daños a edificios colindantes.
2. Reunir documentación: Es importante recopilar toda la documentación relevante que respalde la reclamación. Esto puede incluir:
   • Fotografías del daño.
   • Informes periciales que evalúen el daño y su origen.
   • Contratos y documentos relacionados con la construcción o compra del inmueble.
   • Correspondencia con el constructor o promotor.
3. Consultar con un abogado: Dado que el proceso puede ser complicado, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario o en reclamaciones por defectos de construcción. Un abogado puede ayudar a evaluar la viabilidad de la reclamación y a preparar la documentación necesaria.
4. Determinar la vía de reclamación: Dependiendo del tipo de daño, se deberá elegir la vía legal más adecuada. Algunas opciones son:
   • Reclamación extrajudicial al responsable (constructor, promotor, etc.)
   • Demanda civil por responsabilidad contractual o extracontractual
   • Reclamación de responsabilidad patrimonial a la Administración Pública
5. Presentar la reclamación: Dependiendo de la naturaleza del daño y de las partes involucradas, la reclamación formal puede presentarse según lo establecido en el procedimiento para reclamar daños excluidos de la Ley de Ordenación de la Edificación, ya sea por vía extrajudicial o judicial, exponiendo los hechos, los daños y la cuantía reclamada, aportando las pruebas correspondientes.
6. Seguimiento y negociación: Si la reclamación se realiza por vía extrajudicial, se deberá hacer un seguimiento y estar abierto a negociar una solución con la parte responsable. Si no se llega a un acuerdo, se deberá acudir a la vía judicial.
7. Acudir a la vía judicial: Si la reclamación extrajudicial no prospera, se deberá interponer la correspondiente demanda civil o administrativa, según proceda, para que un tribunal resuelva sobre la procedencia de la reclamación y la cuantía de la indemnización.

Es importante tener en cuenta que los plazos y requisitos variarán en función del tipo de daño y la vía de reclamación elegida. Por ello, se recomienda contar con el asesoramiento de un abogado especializado en la materia, como los que conforman el equipo de Legaliza.