Desahucio por impago de alquiler: ¿Qué debes saber y cómo gestionar a tus inquilinos morosos?

Si eres propietario de uno o varios inmuebles y has decidido ponerlos en alquiler, seguramente no sepas qué hacer en caso de que se produzca el impago de la renta por parte de un inquilino. Sin duda, se trata de un contratiempo desagradable que nadie desearía enfrentar a lo largo de su vida, pero debes ser consciente de que puede suceder en algún momento, por lo que es fundamental actuar con rapidez para respetar los plazos legales establecidos.

Como debes estar preparado en todo momento, en este artículo te queremos mostrar todo lo que debes saber acerca del procedimiento de desahucio por impago de alquiler y cómo gestionar la situación correctamente en caso de que tengas que recurrir a la vía legal para solventar el conflicto.

¿Qué es un procedimiento de desahucio por impago de alquiler o desahucio exprés?

Básicamente, un proceso de desahucio es un procedimiento judicial mediante el cual el propietario de un inmueble exige el desembolso de las rentas impagadas por parte del inquilino, así como su desalojo debido al incumplimiento de las condiciones fijadas en el contrato de alquiler.

Este procedimiento también suele ser conocido comúnmente como “desahucio exprés” debido a la rapidez con la que normalmente se resuelve el caso, aunque la duración de este proceso dependerá de varios factores que detallaremos a continuación.

Fases de un procedimiento de desahucio por falta de pago

Para que un desahucio por impago de alquiler de un inmueble llegue a buen puerto, es necesario superar una serie de fases que se prolongan habitualmente durante varios meses hasta la publicación de la resolución final por parte de un juez.

• Escrito de demanda. Se trata del primer paso para comenzar un procedimiento de desahucio. Lo ideal es que el escrito esté redactado por un abogado especializado en la materia, debiendo ser firmado tanto por el abogado que se encargue de su presentación como por un procurador. Esta demanda se debe presentar en el tribunal correspondiente, dependiendo de la ubicación del inmueble, y está compuesta por tres partes fundamentales: hechos, fundamentos de derecho y suplico.
• Vista del juicio de desahucio. Tras la presentación de la demanda, y si esta es admitida, el juez que asuma el caso tendrá un plazo de un mes para comunicarle al inquilino el día concreto en el que tendrá que abandonar el inmueble, conocido como “fecha de lanzamiento”, siempre y cuando no exista oposición por parte del arrendatario. En caso de que el inquilino se niegue a aceptar dicha demanda por cualquier motivo, deberá celebrarse un juicio para resolver el conflicto. En este punto, es importante destacar la posibilidad de que el inquilino decida enervar el desahucio por impago de alquiler en el plazo de un mes, es decir, que se muestre dispuesto a pagar el importe adeudado con el objetivo de paralizar el proceso, si bien solo podrá recurrir a esta alternativa en una ocasión.
• Sentencia. En esta etapa, el juez se encarga de dictar sentencia después de analizar la documentación y las declaraciones de los involucrados. En caso de que se compruebe el impago por parte del inquilino, este estará obligado a abonar la deuda correspondiente, a desalojar la vivienda y, probablemente, a pagar los gastos derivados del juicio.
• Lanzamiento. Se denomina lanzamiento a la situación en la que se ejecuta la sentencia judicial mediante la cual se ordena la recuperación del inmueble por parte del propietario y el desahucio por impago de alquiler del inquilino. En caso de que este último decida entregar las llaves antes de la fecha señalada, ya sea directamente al propietario o depositándolas en el juzgado, el lanzamiento será cancelado, excepto si el propietario desea levantar acta sobre el estado de la vivienda.

¿Cuándo puede solicitarse un desahucio por impago de alquiler?

En la práctica, el propietario del inmueble tiene la posibilidad de iniciar el procedimiento de desahucio desde el momento en el que exista un solo impago de renta del alquiler. Sin embargo, con el objetivo de evitar que el inquilino enerve la acción pagando el importe adeudado, es recomendable enviar primero un requerimiento fehaciente (generalmente un burofax) y esperar un mes antes de presentar la demanda de desahucio.

El motivo por el cual se suele utilizar el burofax para reclamar la deuda es debido a que este documento cuenta con efectos legales en relación al contenido del mismo. En él se deben especificar algunos detalles correspondientes a la deuda existente, como:

• La reclamación del pago.
• La cantidad íntegra de adeudo correspondiente.
• El método de pago.
• El plazo establecido.
• Una advertencia sobre la posibilidad de iniciar acciones judiciales si no se efectúa el pago.

En este punto conviene destacar que una vez que pase el mes tras el envío del requerimiento fehaciente, incluso aunque el inquilino abone la cantidad que debe, es posible continuar con el procedimiento hasta que se efectúe el desahucio por impago de alquiler.

¿El propietario puede entrar en el inmueble sin el consentimiento del inquilino?

Aunque la persona arrendataria acumule uno o varios impagos en relación al alquiler del inmueble, el arrendador no está facultado para entrar y tomar posesión de la propiedad, puesto que antes se debe resolver el contrato que hay firmado entre ambos.

Para ello, es posible que ambas partes lleguen a un acuerdo mutuo y procedan a firmar el documento de resolución del contrato. Ahora bien, si dicho pacto nunca llega a producirse, el arrendador se verá obligado a recurrir a la vía judicial para conseguir que se efectúe el desahucio por impago de alquiler.

¿Qué puede hacer el inquilino al recibir una demanda de desahucio?

En caso de recibir una demanda de este tipo, el inquilino solamente puede evitar el desahucio por impago de alquiler terminando con la deuda pendiente en el plazo de un mes o declarando que dicha demanda no procede, en caso de que tenga intención continuar habitando en el inmueble. De esta forma, las opciones que tiene a su alcance al recibir la demanda son tres:

• Pagar el importe adeudado de las rentas: Es el caso más sencillo de los tres, ya que solamente se deberá abonar la cantidad correspondiente al propietario, ordenar al inquilino el pago de las costas procesales y archivar la demanda.
• Oponerse en un período de 10 días: Como hemos comentado anteriormente, es posible que el inquilino se oponga a la demanda y se niegue a realizar el pago en un plazo de 10 días. En ese caso, deberá presentar un escrito firmado por el abogado y el procurador con la intención de que se celebre un juicio para determinar si la reclamación es procedente o no de cara a un posible desahucio por impago de alquiler.
• No pagar ni oponerse en un período de 10 días: Este es el caso en el que peor parado saldría el inquilino, ya que directamente se procedería a su desahucio sin la celebración de juicio alguno, y además, debería asumir las costas procesales.

¿Qué indica la ley de desahucios en relación al impago de alquiler?

Durante los últimos años, la ley de desahucio exprés se ha modificado en varias ocasiones y ha repercutido en un aumento del número de desahucios por impago de alquiler en España, ya sea de viviendas o de locales.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aprobada por el Gobierno del Partido Popular, ha permitido una agilización en los procedimientos de desahucio por impago de alquiler, y redujo el período para que el demandado solicitara Justicia gratuita, en caso de no contar con los recursos suficientes, de 10 a 3 días.

Asimismo, tras la aprobación de esta ley, en caso de que el Juzgado no encuentre una vivienda alternativa para el desahuciado, no es obligatorio agotar la búsqueda de domicilios, sino que se procede a publicar la demanda en un tablón de anuncios y se procede a la notificación formal al arrendatario.

El objetivo principal a la hora de introducir la Ley 4/2013 fue incrementar el número de viviendas en régimen de alquiler para lograr la equiparación con otros países de la Unión Europea, donde se suele recurrir con mayor frecuencia a esta solución habitacional.

¿Cómo obtener ayuda para conseguir un desahucio por impago de alquiler?

Como puedes comprobar, el procedimiento de desahucio por impago es un asunto complejo y muy delicado que requiere de amplios conocimientos en el ámbito judicial, así como una larga experiencia en la gestión de conflictos de este tipo.

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