Si eres propietario de uno o varios inmuebles y has decidido ponerlos en alquiler, seguramente no sepas qué hacer en caso de que se produzca el impago de la renta por parte de un inquilino. Sin duda, se trata de un contratiempo desagradable que nadie desearía enfrentar a lo largo de su vida, pero debes ser consciente de que puede suceder en algún momento, por lo que es fundamental actuar con rapidez para respetar los plazos legales establecidos.
Como debes estar preparado en todo momento, en este artículo te queremos mostrar todo lo que debes saber acerca del procedimiento de desahucio por impago de alquiler y cómo gestionar la situación correctamente en caso de que tengas que recurrir a la vía legal para solventar el conflicto.
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Básicamente, un proceso de desahucio es un procedimiento judicial mediante el cual el propietario de un inmueble exige el desembolso de las rentas impagadas por parte del inquilino, así como su desalojo debido al incumplimiento de las condiciones fijadas en el contrato de alquiler.
Este procedimiento también suele ser conocido comúnmente como “desahucio exprés” debido a la rapidez con la que normalmente se resuelve el caso, aunque la duración de este proceso dependerá de varios factores que detallaremos a continuación.
Para que un desahucio por impago de alquiler de un inmueble llegue a buen puerto, es necesario superar una serie de fases que se prolongan habitualmente durante varios meses hasta la publicación de la resolución final por parte de un juez.
En la práctica, el propietario del inmueble tiene la posibilidad de iniciar el procedimiento de desahucio desde el momento en el que exista un solo impago de renta del alquiler. Sin embargo, con el objetivo de evitar que el inquilino enerve la acción pagando el importe adeudado, es recomendable enviar primero un requerimiento fehaciente (generalmente un burofax) y esperar un mes antes de presentar la demanda de desahucio.
El motivo por el cual se suele utilizar el burofax para reclamar la deuda es debido a que este documento cuenta con efectos legales en relación al contenido del mismo. En él se deben especificar algunos detalles correspondientes a la deuda existente, como:
En este punto conviene destacar que una vez que pase el mes tras el envío del requerimiento fehaciente, incluso aunque el inquilino abone la cantidad que debe, es posible continuar con el procedimiento hasta que se efectúe el desahucio por impago de alquiler.
Aunque la persona arrendataria acumule uno o varios impagos en relación al alquiler del inmueble, el arrendador no está facultado para entrar y tomar posesión de la propiedad, puesto que antes se debe resolver el contrato que hay firmado entre ambos.
Para ello, es posible que ambas partes lleguen a un acuerdo mutuo y procedan a firmar el documento de resolución del contrato. Ahora bien, si dicho pacto nunca llega a producirse, el arrendador se verá obligado a recurrir a la vía judicial para conseguir que se efectúe el desahucio por impago de alquiler.
En caso de recibir una demanda de este tipo, el inquilino solamente puede evitar el desahucio por impago de alquiler terminando con la deuda pendiente en el plazo de un mes o declarando que dicha demanda no procede, en caso de que tenga intención continuar habitando en el inmueble. De esta forma, las opciones que tiene a su alcance al recibir la demanda son tres:
Durante los últimos años, la ley de desahucio exprés se ha modificado en varias ocasiones y ha repercutido en un aumento del número de desahucios por impago de alquiler en España, ya sea de viviendas o de locales.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aprobada por el Gobierno del Partido Popular, ha permitido una agilización en los procedimientos de desahucio por impago de alquiler, y redujo el período para que el demandado solicitara Justicia gratuita, en caso de no contar con los recursos suficientes, de 10 a 3 días.
Asimismo, tras la aprobación de esta ley, en caso de que el Juzgado no encuentre una vivienda alternativa para el desahuciado, no es obligatorio agotar la búsqueda de domicilios, sino que se procede a publicar la demanda en un tablón de anuncios y se procede a la notificación formal al arrendatario.
El objetivo principal a la hora de introducir la Ley 4/2013 fue incrementar el número de viviendas en régimen de alquiler para lograr la equiparación con otros países de la Unión Europea, donde se suele recurrir con mayor frecuencia a esta solución habitacional.
Como puedes comprobar, el procedimiento de desahucio por impago es un asunto complejo y muy delicado que requiere de amplios conocimientos en el ámbito judicial, así como una larga experiencia en la gestión de conflictos de este tipo.
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