La habitabilidad del edificio se refiere a las condiciones mínimas que debe cumplir un inmueble para ser considerado apto para la vida humana. Estas condiciones pueden variar ligeramente según la comunidad autónoma, pero en general, se basan en una serie de requisitos estructurales, sanitarios y de seguridad.
Antes de comprar, vender, alquilar o remodelar un inmueble, debes asegurarte de que la vivienda cuenta con la cédula de habitabilidad, la cual es garantía de que cumple con los estándares mínimos de calidad y seguridad. Dicho esto, en este post de Legaliza Abogados te enseñaremos todo lo que necesitas saber para confirmar la habitabilidad del edificio antes de realizar cualquier transacción.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula o certificado de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple con todos los requisitos legales y condiciones mínimas para ser habitada, de manera de asegurar que es segura, saludable y apta para vivir.
Generalmente, este documento es concebido al momento de la construcción del inmueble, porque cumple con la normativa vigente.
Cédula de Primera Ocupación
La cédula de primera ocupación es un documento administrativo que acredita que una vivienda o edificio ha sido construido de acuerdo con el proyecto aprobado y cumple con todas las normativas vigentes para ser habitada. Es decir, se trata de un documento que garantiza la habitabilidad del edificio y certifica que la vivienda está lista para recibir a sus primeros inquilinos.
¿En qué se diferencia de la cédula de primera ocupación a la de habitabilidad?
Aunque ambos documentos certifican que una vivienda es apta para ser habitada, existen algunas diferencias clave:
- Momento de emisión: La cédula de primera ocupación se emite al finalizar la construcción, mientras que la cédula de habitabilidad se suele solicitar cuando la vivienda ya ha sido ocupada y, posteriormente, cada cierto tiempo para renovarla.
- Enfoque: La cédula de primera ocupación se centra en verificar que la construcción se ha realizado conforme al proyecto aprobado, mientras que la cédula de habitabilidad se enfoca en las condiciones actuales de la vivienda.
¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?
Es necesaria para:
- Venta o alquiler: La mayoría de los compradores o inquilinos exigen la presentación de la cédula de habitabilidad antes de formalizar la operación.
- Contratación de suministros: Para dar de alta los suministros básicos (luz, agua, gas) es necesario presentar la cédula de habitabilidad.
- Obtención de licencias: En algunos casos, demostrar la habitabilidad del edificio con este certificado es necesario para obtener otras licencias o permisos municipales.
¿Qué pasa si una vivienda no tiene cédula de habitabilidad?
Vivir en un inmueble sin cédula de habitabilidad puede acarrear problemas legales y poner en riesgo tu seguridad. Además, podría dificultar la venta o el alquiler de la propiedad.
Si una vivienda no tiene cédula de habitabilidad, puede deberse a que:
- No cumple con los requisitos legales: La vivienda puede tener deficiencias estructurales, sanitarias o de seguridad.
- No se ha solicitado la cédula: El propietario puede desconocer la existencia de este documento o no haber iniciado el trámite.
En estos casos, es recomendable solicitar una inspección técnica para evaluar y demostrar la habitabilidad del edificio, y así poder identificar las posibles deficiencias y realizar las obras necesarias para obtener la cédula de habitabilidad.
¿Qué incluye?
En general, este certificado incluye información sobre la habitabilidad del edificio:
- La vivienda: Dirección, superficie, número de habitaciones, etc.
- Las instalaciones: Electricidad, fontanería, gas, etc.
- La fecha de emisión: Indica cuándo se realizó la última inspección.
- El organismo emisor: Normalmente, es el ayuntamiento correspondiente.
¿Cómo se obtiene?
El proceso para obtener la cédula de habitabilidad varía ligeramente según la comunidad autónoma, pero generalmente implica:
- Solicitud: Se debe presentar una solicitud en el ayuntamiento correspondiente, junto con la documentación requerida.
- Inspección técnica: Un técnico municipal o autorizado inspeccionará la vivienda para verificar que cumple con los requisitos legales para la habitabilidad del edificio.
- Emisión de la cédula: Si la vivienda supera la inspección, se emitirá la cédula de habitabilidad.
Cabe destacar que resulta recomendable contar con la ayuda de un técnico o arquitecto para realizar los trámites y asegurarse de que la vivienda cumple con todos los requisitos.
Casos en los que podría no ser necesaria la cédula de habitabilidad
Aunque la cédula de habitabilidad es un documento fundamental para garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad del edificio, existen algunas excepciones o situaciones en las que su presentación podría no ser estrictamente obligatoria.
Sin embargo, es importante destacar que estas excepciones son limitadas y suelen estar sujetas a condiciones específicas dependiendo de la comunidad autónoma a la que corresponda. Dicho esto, a continuación, te presentamos algunos de los casos más comunes:
- Viviendas de protección oficial: En algunos casos, especialmente en las primeras décadas de vida de una vivienda de protección oficial, podría no ser estrictamente necesaria la cédula de habitabilidad, siempre y cuando se disponga de otro tipo de certificación que acredite su adecuación para ser habitada.
- Transmisiones no destinadas a vivienda: Si se transmite una propiedad con la intención de destinarla a un uso distinto al de vivienda (por ejemplo, como local comercial), podría no ser necesario presentar la cédula de habitabilidad.
- Reformas integrales o derribo: En caso de que la vivienda vaya a ser reformada integralmente o demolida, puede que no sea exigible la presentación de la cédula.
- Acuerdos entre las partes: En algunos casos, las partes involucradas en una transacción inmobiliaria podrían acordar la presentación posterior de la cédula de habitabilidad.
¿Cuáles son los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad?
La habitabilidad del edificio está sujeta a una serie de requisitos mínimos que garantizan la seguridad, salubridad y confort de sus ocupantes.
Estos requisitos son establecidos por normativas nacionales y adaptados por las comunidades autónomas. A continuación, se detallan algunos de los aspectos más relevantes:
1. Salubridad e higiene
Las viviendas deben contar con instalaciones adecuadas de agua potable, saneamiento y una ventilación adecuada para renovar el aire interior y evitar la acumulación de humedad.
Es esencial que los espacios tengan acceso a luz natural y ventilación directa del exterior, con una superficie mínima de apertura que permita la entrada de aire y luz.
2. Estructura y seguridad
La solidez de la estructura es fundamental. Los edificios deben ser seguros y estar construidos con materiales que cumplan con las normativas de construcción vigentes. Esto incluye la resistencia a condiciones climáticas adversas y la prevención de riesgos como incendios.
Todas las instalaciones deben estar en buen estado y cumplir con las normas de seguridad. La instalación eléctrica debe ser segura y cumplir con la normativa vigente. La instalación de agua fría y caliente debe ser correcta y garantizar un suministro adecuado, sifones en todos los desagües, así como correctas instalaciones para las telecomunicaciones.
- La vivienda debe contar con un sistema de alcantarillado conectado a la red general.
- Si se dispone de gas, la instalación debe cumplir con las normas de seguridad.
- En caso de incendio, deben existir salidas de emergencia señalizadas.
3. Dimensiones y distribución
La vivienda debe contar con una distribución funcional, los espacios deben estar distribuidos de forma lógica y permitir el desarrollo de las actividades cotidianas, así como contar con una superficie mínima que permita incluir el mobiliario necesario para cada estancia.
Toda vivienda debe estar dotada de un equipamiento básico que incluya cocina, baño y sistemas de calefacción y refrigeración adecuados. Esto asegura que los ocupantes puedan vivir de manera cómoda y funcional.
4. Accesibilidad
Los edificios deben ser accesibles para todas las personas, incluyendo aquellas con movilidad reducida. Esto implica que las entradas y los espacios comunes deben estar diseñados para facilitar el acceso. En el caso de viviendas adaptadas para personas con movilidad reducida, se aplican requisitos específicos.
Duración de la Cédula de Habitabilidad
La duración de la cédula de habitabilidad varía según la comunidad autónoma y la fecha de emisión. Sin embargo, en general, podemos establecer algunos lineamientos:
- Vigencia común: En la mayoría de las comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad tiene una vigencia de 15 años desde su fecha de emisión.
- Excepciones:
- Cédulas emitidas antes de 2003: En algunos casos, especialmente para cédulas emitidas antes de 2003, la vigencia podría ser menor, incluso de 10 años.
- Cédulas de primera ocupación emitidas después de 2012: En algunas comunidades autónomas, las cédulas de primera ocupación emitidas después de 2012 podrían tener una vigencia mayor, llegando incluso a los 25 años.
Cómo se obtiene la cédula de habitabilidad
Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario seguir un proceso que implica varios pasos:
- Contratación de un Profesional: Debes contactar a un arquitecto o arquitecto técnico que esté habilitado para realizar la evaluación de la habitabilidad del edificio. Este profesional se encargará de verificar que el inmueble cumpla con los requisitos mínimos establecidos por la normativa vigente.
- Certificado de Habitabilidad: El arquitecto realizará una inspección visual del inmueble y, si cumple con las condiciones necesarias, emitirá un certificado de habitabilidad. Este certificado debe estar visado por el colegio profesional correspondiente.
- Solicitud en el Ayuntamiento: Con el certificado en mano, el técnico cualificado debe presentar la solicitud de la cédula de habitabilidad en el ayuntamiento correspondiente a la ubicación de la vivienda. Es posible que se requieran otros documentos adicionales, como la identificación del propietario y el pago de tasas administrativas.
- Emisión de la Cédula: Una vez que el ayuntamiento revise la solicitud y verifique la habitabilidad del edificio, procederá a emitir el certificado.
En Legaliza Abogados podemos brindarte el asesoramiento necesario para este tipo de trámites inmobiliarios. No dudes en contactarnos para recibir el mejor asesoramiento.
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