¿Cómo se declara la nuda propiedad de una vivienda?

Quienes han adquirido la nuda propiedad de una vivienda deben conocer sus derechos y deberes a fin de adaptarse y cumplir con las normativas vigentes para estos casos. Por ello, en este post nos enfocaremos en la información correspondiente a la nuda propiedad y tributación.  Antes de empezar, debes saber que en Legaliza Abogados somos un equipo conformado por los mejores profesionales del derecho.

Contamos con los conocimientos y la experiencia necesaria para brindar el asesoramiento jurídico y la representación legal ante cualquier litigio para apoyarte con todo lo relacionado con la nuda propiedad y tributación.

Ahora bien, conocer todo sobre la nuda propiedad de una vivienda y su tributación en el IRPF puede generar dudas e inquietudes para ambos actores de la transacción, por ello, la intención de este artículo es explicar cómo es el proceso para su declaración en la Renta 2023-2024.

Declaración de la nuda propiedad de una vivienda

Lo primero que se debe conocer es que la tributación de la nuda propiedad no procede como tal para el dueño que no disfruta su uso, es decir, no está en la obligación de reflejarla en la declaración de la renta mientras exista el usufructo. Por ello, es el usufructuario quien debe declarar la nuda propiedad en su declaración de la renta.

El nudo propietario, es decir, la persona que es propietaria de la vivienda, pero sin derecho de uso y disfrute, no tiene que declarar nada relativo al inmueble en su declaración de la renta.

Los anteriores, ya que no puede obtener ganancias, dividendos o rentas procedentes de la vivienda de la cual es propietario, y el Impuesto Sobre la Renta grava justamente la obtención de rentas de distinta naturaleza ocurridas en un ejercicio fiscal. Por ello, se entiende que en estos casos no hay ingreso que declarar.

Cabe destacar que el nudo propietario debe incluir en su declaración de la renta el bien inmueble e indicar en la clave de propiedad que posee la nuda propiedad más no el usufructo del mismo.

Es importante tener en cuenta que la información de la nuda propiedad puede aparecer en los datos fiscales, donde se reflejará la referencia catastral del inmueble y el derecho sobre el mismo como nudo propietario. Sin embargo, no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta para el nudo propietario porque no es el titular de los derechos del inmueble, sólo el usufructuario debe declarar la nuda propiedad indicando si tiene el bien en alquiler o si se trata de su vivienda habitual.

Dicho lo anterior, lo más recomendable siempre será consultar con un asesor fiscal o abogados inmobiliarios en Madrid, para obtener información más precisa sobre la nuda propiedad y tributación.

No olvides que el nudo propietario tendrá que declarar la nuda propiedad en la Renta del ejercicio correspondiente al momento de que finalice el usufructo y obtenga el pleno dominio sobre el inmueble. Asimismo, los ingresos que se perciban de la explotación o venta del inmueble en estos supuestos sí deberán reflejarse en la declaración de la renta.

¿Cómo se tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF del usufructuario?

Con relación a la venta de la nuda propiedad y tributación tenemos que tomar en consideración que si el usufructuario es una persona mayor de 65 años y el inmueble involucrado en la venta es su vivienda habitual, el mismo estará exento al 100% en la declaración de la renta, lo que significa que no tendrá que hacer pago alguno de impuestos a Hacienda por este concepto.

Dicha exención de la ganancia aplica tanto para casos en los que la vivienda habitual se cede a cambio capital, como por una renta, ya sea temporal o vitalicia. Así como a la transmisión de la nuda propiedad del inmueble que constituye la vivienda habitual del titular mayor de 65 años, conservando el derecho del usufructo vitalicio de la misma.

Es importante destacar que conforme con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, la exención de la declaración de la ganancia patrimonial correspondiente a la transmisión de su vivienda habitual también se aplica a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Caso distinto ocurre cuando el bien objeto de la venta corresponde a segundas residencias, ya que este tipo de inmuebles sí está sujeto al pago de impuestos en la declaración de la renta, a excepción de los casos en los que el dinero que se obtenga por la venta del mismo sea utilizado para el pago de un seguro de rentas vitalicias.

Por otra parte, los ingresos percibidos por concepto de la venta de la nuda propiedad o su renta, así como lo recibido por la cesión de su derecho de uso, deben ser declarados por el usufructuario o vendedor.

Cómo tributa el usufructo en la declaración de la renta

Para continuar con la explicación sobre la nuda propiedad y tributación en lo correspondiente al usufructuario, este tendrá la obligación de tributar por las rentas obtenidas a consecuencia de la explotación o cesión del derecho de uso, en su caso del bien cuando lo alquila y percibe una ganancia.

Para estos casos la Agencia Tributaria establece que:

1. Al arrendar o ceder el inmueble, el usufructuario percibe Rendimientos de capital inmobiliario

El cálculo del rendimiento neto de capital inmobiliario contempla que la amortización fiscalmente deducible es la que corresponde al derecho de usufructo —según el artículo 23.1. B de la Ley del IRPF y 14.3 de su Reglamento—, siendo:

• Usufructo temporal: Coste de adquisición entre el número de años de duración.
• Usufructo vitalicio: 3 % del coste de adquisición satisfecho.

2. Cuando el inmueble está a la disposición del usufructuario y no lo arrienda o cede, se tributa como Imputación de rentas inmobiliarias

Para estos casos debe aplicarse el 2 % con carácter general y dicho porcentaje se aplica también sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI del ejercicio.

Se tributa al 1,1 % en los siguientes supuestos:

• Los inmuebles con valores catastrales que han sido revisados, modificados o determinados a través de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, conforme con la normativa catastral y que hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
• Aquellos inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (regularmente, el 31 de diciembre), carecieran de valor catastral o que no se le haya sido notificado al titular.

La ganancia patrimonial se obtiene restando al valor de mercado del inmueble, el valor del derecho de nuda propiedad.

Impuestos que se pagan en la nuda propiedad de un inmueble

La nuda propiedad y tributación implica el pago de diversos impuestos, unos deben ser pagados por el nudo propietario y otros por el usufructuario:  

1. El propietario que vende la nuda propiedad obtiene una ganancia patrimonial, la cual estará sujeta al IRPF, a menos que corresponda a alguno de los casos de exención. Por lo tanto, estará en la obligación de tributar por las rentas vitalicias o temporales que perciba o bien por el pago único de la nuda propiedad.
2. Cabe destacar que, además, será el responsable de abonar la plusvalía municipal al momento de producirse la compraventa, en el supuesto de que haya ganancia. Es de resaltar que el vendedor o usufructuario es quien cubre el IBI.
2. Con respecto al comprador de la nuda propiedad, estará en la obligación de abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo cual se da tanto al momento de la adquisición de la nuda propiedad, como al momento de finalizar el derecho del usufructuario.

Nuda propiedad y tributación del Impuesto de Sucesiones

Con relación a la nuda propiedad y la tributación del Impuesto de Sucesiones, al extinguirse el usufructo el nudo propietario obtiene total dominio sobre el bien en cuestión, es en ese momento que le corresponderá cubrir el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones.

Cabe señalar que solo se aplica en los casos en que la transmisión del inmueble es a título lucrativo o gratuito sin que exista precio o una contraprestación.

Se trata de un impuesto que solo aplica en los casos en que haya una donación o una sucesión de usufructo o nuda propiedad, de igual forma se deben tomar en consideración las reducciones y exenciones vigentes a cada comunidad autónoma.

Por otra parte, en los casos en los que la desmembración del dominio sea producto de una venta o transmisión onerosa, la tributación de la nuda propiedad será por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ante cualquier duda que puedas tener con relación a la nuda propiedad y la tributación puedes contactarnos, y con gusto nuestro equipo de abogados inmobiliarios te brindará todo el asesoramiento que puedas necesitar.