La nueva ley de vivienda se ha convertido en uno de los temas más hablados en el sector inmobiliario este año, y es que desde el 26 de mayo de 2023 ha entrado en vigor esta reformada ley de alquiler que tanta controversia ha provocado.
Si hasta la fecha en ocasiones ya era necesario disponer de un abogado inmobiliario en Madrid, con esta reforma y los nuevos cambios va a resultar aún más crucial, ya sea por desconocimiento de las leyes o por evitar estafas.
Por ello en el siguiente artículo venimos a resolver todas las posibles dudas que han surgido a raíz de su entrada en vigor, aclarando las nuevas responsabilidades y derechos de propietario e inquilino.
¿Cuándo el propietario puede rescindir el contrato de alquiler?
Dentro del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se examinan las razones que permiten al propietario rescindir un contrato de alquiler debido al incumplimiento de obligaciones.
Si alguna de las partes no cumple con sus responsabilidades estipuladas en el contrato, la parte que ha cumplido con sus obligaciones tiene el derecho de exigir su cumplimiento o tomar medidas para finalizar el contrato, siguiendo lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil.
En el segundo apartado del artículo 27, se enumeran las causas por las cuales el arrendador puede dar por terminado el contrato:
- Si el inquilino no realiza el pago mensual de la renta (la ley no especifica la cantidad de meses atrasados).
- Si no se ha depositado la fianza en su totalidad o si el importe no se ha ajustado tras una actualización.
- En caso de subarrendar la propiedad (según el artículo 27, que rige los tipos de contratos de alquiler, el arrendador puede rescindir el contrato directamente).
- Si se causan daños a la propiedad o se realizan modificaciones sin el consentimiento del propietario.
- Si se llevan a cabo actividades distintas a las pactadas en el contrato, o si estas son insalubres o perjudiciales para la vivienda.
- Si la vivienda se declara en estado de ruina o inhabitable.
- Si el propietario pierde la propiedad por motivos externos.
- Además de las razones anteriores, el propietario puede requerir la vivienda para uso propio o para cualquier familiar de primer grado de parentesco, según el artículo 9.3 de la LAU.
Sin embargo, esta cláusula sólo es aplicable si el propietario es una persona física y ha transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato.
Para asegurar que la comunicación quede registrada legalmente, se recomienda enviar un burofax.
En contrapartida, el inquilino también tiene el derecho de rescindir el contrato de alquiler según el apartado 3 del mismo artículo, en dos situaciones específicas:
- Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias en la vivienda, como establece el artículo 21 de la LAU.
- Si el arrendador perturba el uso de la vivienda de alguna manera.
¿Qué son las zonas tensionadas y el gran tenedor?
En la nueva Ley de vivienda nos encontramos con una regulación que distingue de si eres un gran tenedor o si no lo eres, que a su vez depende también de las zonas tensionadas de una comunidad.
Por ello para poder comprender mejor lo que está sucediendo con la nueva ley de alquiler debemos explicar primero estos conceptos básicos:
Zonas tensionadas
Las “zonas tensionadas” son áreas geográficas o regiones donde existe una alta demanda de viviendas en comparación con la oferta disponible. En estas zonas, la demanda de viviendas supera significativamente la cantidad de propiedades disponibles para la venta o alquiler.
Como resultado, los precios de las propiedades tienden a aumentar de manera significativa debido a la competencia entre los compradores o inquilinos interesados en conseguir una vivienda en esas áreas.
Este desequilibrio entre la oferta y la demanda puede ser causado por diversos factores, como la concentración de empleos en la zona, infraestructura de transporte eficiente, servicios públicos de calidad, escuelas de renombre u otros elementos que hacen que muchas personas deseen vivir allí.
Las zonas tensionadas suelen ser áreas urbanas o suburbanas con una alta calidad de vida, lo que las convierte en destinos atractivos para las personas que buscan comprar o alquilar una propiedad.
Debido a la alta demanda y los precios elevados en estas zonas tensionadas, puede ser más difícil para los compradores o inquilinos acceder a viviendas asequibles.
Esto puede plantear desafíos en términos de accesibilidad a la vivienda, especialmente para personas con ingresos limitados.
Las políticas gubernamentales y las regulaciones pueden jugar un papel importante en la gestión de estas zonas tensionadas, tratando de equilibrar la oferta y la demanda, y garantizar que la vivienda sea accesible para una variedad de grupos demográficos.
En resumen, las “zonas tensionadas” en el contexto inmobiliario se refieren a áreas con alta demanda de viviendas en comparación con la oferta disponible, lo que lleva a un aumento de los precios y desafíos de acceso a la vivienda.
Gran tenedor
En el contexto de la ley de vivienda y el sector inmobiliario, un “gran tenedor” se refiere a una persona física o jurídica que posee un gran número de propiedades inmobiliarias, ya sea para su alquiler o inversión.
En otras palabras, es alguien que posee una cantidad significativa de viviendas o propiedades y que, por lo tanto, tiene un impacto considerable en el mercado de la vivienda.
La regulación o mención de “grandes tenedores” en leyes o políticas de vivienda suele estar relacionada con el intento de abordar problemas como la falta de vivienda asequible, la especulación inmobiliaria o la disponibilidad limitada de viviendas en ciertas áreas.
Algunas medidas que los gobiernos podrían tomar incluyen:
- Regulación de alquileres: En algunos casos, las leyes pueden imponer restricciones sobre los aumentos de alquiler o establecer límites para evitar que los grandes tenedores aumenten los alquileres de manera desproporcionada.
- Requisitos de mantenimiento: Las regulaciones pueden imponer estándares de mantenimiento para asegurarse de que las propiedades en manos de grandes tenedores estén en buenas condiciones para los inquilinos.
- Impuestos y cargos: Algunas jurisdicciones pueden aplicar impuestos adicionales a los grandes tenedores o establecer cargos específicos para financiar programas de vivienda asequible.
- Expropiación o compra compulsiva: En casos extremos, algunos gobiernos podrían considerar la expropiación o adquisición compulsiva de propiedades por parte de grandes tenedores para ponerlas a disposición de viviendas asequibles.
Estas medidas pueden variar según el país y la jurisdicción, y generalmente se implementan con el objetivo de equilibrar el mercado de la vivienda y garantizar que las personas tengan acceso a viviendas adecuadas y asequibles.
Entonces ¿En que consiste la nueva regulación de precios en contratos de alquiler?
En la nueva ley, se establecen pautas específicas para determinar los precios de alquiler en caso de que tu propiedad se encuentre en un vecindario designado como “zona tensionada”:
Si eres un propietario que posee varias propiedades, estarás obligado a establecer el costo del alquiler de acuerdo con un índice de referencia que haya sido definido por cada municipio.
Este índice representa el límite máximo que puedes cobrar por el alquiler de tu propiedad. Esta restricción también se aplica a los propietarios con menos propiedades, pero que no hayan alquilado su vivienda en los últimos cinco años.
Si no tienes varias propiedades, el precio de alquiler que puedes establecer no puede exceder el valor del último alquiler en vigor, el cual se ajusta anualmente en un 2% en 2023 y un 3% en 2024.
Solo tendrás permitido aumentar el precio hasta un 10% adicional si has llevado a cabo renovaciones importantes en la vivienda durante los dos años previos, mejorado la eficiencia energética en un 30%, incrementado el acceso a la propiedad, o si firmas un contrato de alquiler por un período de 10 años o más.
¿Que paga el inquilino con la nueva ley?
La reciente Ley de Vivienda introduce la posibilidad de que, sin importar si el costo del alquiler está sujeto a regulación o no, los dueños de propiedades tengan la autorización para transferir ciertos gastos al arrendatario, como el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los servicios de recogida de basura y los cargos asociados a la comunidad de propietarios.
Sin embargo, en aquellas áreas designadas como “zonas tensionadas”, estos cargos sólo pueden ser agregados si el contrato de arrendamiento previo ya los contemplaba; en caso contrario, no es permitido incrementar el costo del alquiler en relación a estos gastos.
Además, es crucial que estos desembolsos estén detallados de manera clara en el contrato de alquiler.
¿Qué información puede pedir el inquilino?
La nueva normativa sobre viviendas presenta los requisitos mínimos de información que pueden solicitar tanto los arrendatarios como los compradores antes de formalizar un acuerdo o realizar un pago. Estos detalles abarcan:
- Identificación del vendedor o arrendador y del intermediario involucrado en la operación.
- Aspectos económicos, como el precio total y las condiciones de financiamiento, entre otros.
- Características esenciales de la vivienda, que incluyen:
- Documento de cédula de habitabilidad.
- Acreditación de las medidas de superficie útil y construida.
- Antigüedad del edificio.
- Certificado de eficiencia energética.
- Condiciones de accesibilidad.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
- Información legal de la propiedad:
- Identificación en registros oficiales.
- Referencia de cargas, gravámenes y restricciones.
- Cuota de participación establecida en el título de propiedad.
- Si la vivienda está sujeta a protección oficial, se debe señalar esta circunstancia.
- Posibles indicaciones de la presencia de amianto u otras sustancias perjudiciales para la salud.
- Si la vivienda se encuentra en una “zona tensionada”, se debe indicar este hecho y proporcionar la última renta del contrato en los últimos cinco años, así como el valor correspondiente según el índice de referencia aplicable antes de formalizar el acuerdo.
¿Cuánto se puede aumentar un alquiler vigente?
En el pasado, los acuerdos de alquiler solían estar sujetos a un aumento anual basado en el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Esto implicaba que si el IPC anual era del 5%, el arrendador podía incrementar el alquiler en un 5%. Sin embargo, la nueva regulación ha modificado este enfoque y establece límites máximos distintos para los ajustes en las rentas. ¿Cuáles son estos nuevos límites?
- Para los contratos de alquiler que se actualicen hasta el 31 de diciembre de 2023, estás restringido a aumentar la renta en un máximo del 2%. En el caso de que no seas un gran propietario, existe la posibilidad de negociar un incremento mayor, siempre y cuando el inquilino esté de acuerdo.
- Para los contratos de alquiler actualizados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, se permite un aumento máximo del 3%. Si eres un propietario con un número limitado de propiedades, puedes considerar aumentar la renta más allá de este límite solo si llegas a un acuerdo mutuo con el inquilino.
Apoyate de expertos para entender la ley de alquiler 2023
En resumen, la nueva Ley de Vivienda del 2023 introduce cambios significativos en la regulación de los alquileres y las responsabilidades de propietarios e inquilinos. Estas modificaciones están diseñadas para abordar desafíos relacionados con la accesibilidad a la vivienda y el equilibrio en el mercado inmobiliario.
En las denominadas “zonas tensionadas”, se establecen restricciones adicionales para garantizar que los precios de alquiler sean justos y razonables, con el objetivo de facilitar un acceso equitativo a la vivienda.
Para un entendimiento más completo de los detalles y requisitos de esta nueva ley, se recomienda consultar el Boletín Oficial del Estado (BOE), donde se encuentran publicadas las disposiciones oficiales.
Además, si requieres asesoramiento legal especializado en el ámbito inmobiliario, puedes contar con los servicios profesionales de Legaliza Abogados.
Su equipo de abogados expertos en asuntos inmobiliarios está disponible para brindar apoyo y orientación en relación con cualquier aspecto legal de esta ley y otras cuestiones relacionadas con la vivienda.
En un entorno en constante cambio, es esencial mantenerse informado y contar con el respaldo de profesionales legales confiables para asegurarse de que se comprendan plenamente los derechos y obligaciones involucrados en los acuerdos de alquiler y en el sector inmobiliario en general.
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