Resulta frecuente escuchar la palabra desahucio, ya sea en anuncios de seguros de impago o en diversos medios, pero ¿sabes realmente qué es un desahucio inmobiliario? En este post te explicaremos en qué consiste, las razones para tramitarlo y toda la información que necesitas al respecto.

Cabe destacar que, en Legaliza Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y contamos con el mejor equipo jurídico experto en canalizar todo lo relacionado con la regulación de las transacciones inmobiliarias.

Desahucio Inmobiliario

Para comprender qué es un desahucio inmobiliario debes saber que se trata de un procedimiento legal mediante el cual un arrendador solicita el apoyo de las autoridades para desalojar a los inquilinos que la ocupan, mediante un procedimiento judicial.

Puede tratarse de un alquiler de vivienda de tipo residencial o de un local de uso comercial, en el que se da fin al arrendamiento por la presencia de una de las causales previstas en la ley consideradas para un desahucio.

Al saber qué es un desahucio inmobiliario comprenderás que se trata de un recurso legal para que un propietario pueda recuperar la posesión de su propiedad, por parte de un inquilino que incumplió con las pautas establecidas en el contrato de arrendamiento o de una vivienda que está siendo ocupada de manera ilegal. Suele ser un proceso desagradable y complejo para ambas partes.

Por ello, se requiere la asesoría y apoyo de un abogado especialista en derecho inmobiliario que se encargue de hacer valer los derechos de las partes y las gestiones necesarias para lograr una pronta solución.

¿Cuándo procede el desahucio inmobiliario?

Existen varias situaciones o causas en las que aplican los procedimientos de desahucio, por ello la importancia de conocer qué es un desahucio inmobiliario. Entre ellas tenemos:

Desahucio por precario

Se refiere a los casos en que una persona hace uso de un inmueble con la autorización del propietario, pero sin que exista un contrato que lo regule y sin pagar renta.

Generalmente se relaciona con situaciones en las que el propietario de una vivienda autoriza el uso de la misma en forma temporal a familiares o amigos.

Puede tratarse también de casos en el que uno de los herederos continúa habitando una casa, autorizado por el resto de los herederos de forma gratuita.

En cualquiera de estos casos, llegado el momento en que se revoque el permiso y los habitantes de la casa se nieguen a su desalojo, se puede recurrir a un procedimiento de desahucio por precario.

Ocupación ilegal

Ocurre cuando una o más personas acceden y ocupan una vivienda de forma ilegal en contra de la voluntad del propietario. Es comúnmente conocido como desahucio o desalojo de okupas. Para estos casos se aplica la forma de desahucio express, el cual busca agilizar el desalojo.

Para ello, el demandante debe solicitar la entrega inmediata de la posesión de la vivienda y el Juzgado dictará un decreto en el que se les otorga un plazo máximo de 5 días hábiles para que aporten el documento que su situación posesoria, en caso de que no lo presenten, se dictará un orden en el que se ordena la entrega inmediata de la vivienda.

Desahucio por finalización de contrato

Conoce qué es un desahucio inmobiliario y protege los derechos que te amparan como propietario de un inmueble alquilado.

Este punto en particular se refiere a los casos en que haya vencido el contrato de arrendamiento y el inquilino no haya abandonado el inmueble dentro del plazo pactado entre las partes, por lo que el propietario estará en el derecho de promover la acción de desahucio.

Desahucio por Incumplimiento de contrato

Las pautas establecidas en un contrato de arrendamiento deben ser estrictamente cumplidas a fin de evitar situaciones incómodas entre las partes, por ello es indispensable conocer qué es un desahucio inmobiliario.

Algunos de los supuestos del incumplimiento de contrato pueden ser:

• La falta de pago de la renta, así como de las cantidades asimiladas a la misma por pagos que el arrendatario haya asumido, por ejemplo: recibos de luz, agua, suministros, comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, entre otros.
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• Subarrendar o ceder los derechos de uso de la vivienda sin consentimiento del arrendador es otra de las causas para el desahucio.
• Causar daños de forma dolosa a la finca o realizar obras sin el consentimiento del arrendatario.
• Actividades no permitidas en el inmueble, que generen molestias a la comunidad, o que sean nocivas, insalubres, ilícitas o peligrosas, pueden ser consideradas causas para el desahucio inmobiliario.
• Destino distinto al pactado, cuando por ejemplo un inquilino pretende convertir una vivienda en un local de negocio o viceversa.

Inicio de un desahucio

El proceso legal inicia al interponer la denuncia correspondiente con la que se reclama el incumplimiento de contrato por diversas razones solicitando su desalojo, para lo cual resulta conveniente conocer qué es un desahucio inmobiliario.

Debe comenzar con un aviso de desalojo que se le hace llegar al inquilino que ha incumplido con lo pautado en el contrato de arrendamiento o que habita la vivienda de forma ilegal o gratuita.

Dicha notificación debe cumplir con lo establecido en la ley para tales procesos y se le debe proporcionar al inquilino un plazo que le permita corregir la situación o desalojar el inmueble.

Cabe mencionar que, el arrendador puede solicitar el pago de la renta pendiente sin recurrir al desahucio, sin embargo, suele usarse como medio de presión para obtener el pago.

Inicio del proceso judicial

En el caso de persistir la demanda por no obtener una respuesta satisfactoria de parte del inquilino, inicia un proceso judicial declarativo y en algunos casos un proceso ejecutivo.

El juez será el encargado de declarar que existe una deuda sin pagar correspondiente a la renta acordada en el contrato, lo que le permite ordenar el desahucio inmobiliario.

La fase declarativa culmina con la sentencia, en el momento que el juez determina la existencia de la deuda, lo que conlleva a que los inquilinos debían desalojar el inmueble en el período indicado.

De ocurrir una situación en la que el inquilino rechace o desconozca la sentencia dictada por el juez, se abrirá un proceso ejecutivo que amerita interponer una nueva demanda. Cabe destacar que, la demanda ejecutiva permite la ejecución del desahucio inmobiliario cuando los inquilinos acatan la primera demanda.

Es importante resaltar que, la demanda original establece una cláusula de activación automática de la demanda ejecutiva en caso de ser necesario.

La importancia de la notificación

Otro aspecto fundamental para comprender qué es un desahucio inmobiliario es conocer la importancia de contactar a un abogado especializado en derecho inmobiliario, capaz de tener en cuenta todos los aspectos legales que implica este tipo de proceso. En este sentido, las notificaciones son muy relevantes.

Cuando hablamos de las notificaciones hacemos referencia a los avisos legales que recibe el inquilino, por ello es indispensable conocer que hasta tanto la persona que habita en el inmueble no reciba de manera formal la notificación de la solicitud de desahucio, no se puede dar como iniciado el proceso legal.

Con la notificación se da inicio a un período de 10 días, durante los cuales los inquilinos pueden satisfacer la demanda presentando las soluciones correspondientes que eviten los procedimientos legales relacionados al proceso judicial, por ello se entiende que el envío de la notificación es el paso que indica el inicio del proceso.

Como puedes apreciar, al conocer todos estos detalles también puedes comprender mejor qué es un desahucio inmobiliario y cómo es su procedimiento.

Procedimiento en caso de que el inquilino no responda a la notificación de desalojo

Si el inquilino no responde favorablemente al aviso de desalojo o no cumple con lo pactado en el contrato de alquiler, el propietario del inmueble podrá ejercer su derecho de presentar una demanda de desahucio inmobiliario ante los tribunales.

El propietario del inmueble estará en deber de proporcionar las pruebas necesarias sobre el incumplimiento por parte del inquilino y demostrar al tribunal que se ha seguido el proceso legal indicado para estos casos.

Para ello, tanto los propietarios de inmuebles en alquiler como los inquilinos o arrendatarios deben conocer qué es un desahucio inmobiliario.

¿Cómo se realiza el desalojo?

Luego de que el juez emite su dictamen a favor del propietario de un inmueble en el caso de desahucio, se debe generar la orden correspondiente al desalojo, la cual debe ser ejecutada por un alguacil.

Es muy importante considerar que, aun cuando sea emitida una orden de desahucio inmobiliario, se deben respetar los derechos del inquilino durante todo el proceso, y en caso de que éste considere que se le están violando sus derechos, puede presentar la defensa legal correspondiente para su defensa.

¿Cuáles son las leyes que regulan el desahucio?

Para comprender qué es un desahucio inmobiliario debes conocer su fundamento legal.

La tramitación del juicio de desahucio está regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sus claves son las siguientes:

• Los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté la finca son a quienes les corresponde la competencia de los procesos de desahucio inmobiliario.
• Para toda la gestión del desahucio inmobiliario es de carácter obligatorio la intervención del abogado y procurador.
• Es válido para el propietario el poder elegir solo reclamar las cantidades de la renta sin pagar o decidir acumularla para el momento de la recuperación del inmueble.
• En caso de que el inquilino no pagase la renta o no compareciese en el juicio, se podrá dictar decreto donde se concluya el juicio de desahucio inmobiliario y se procederá con el desalojo en el plazo establecido.
• Puede indicarse si aplicará la opción de que en caso de pago de la renta atrasada se pueda enervar el desahucio y dar por finalizado el juicio, esta opción sólo se dará una vez durante la vigencia del contrato. Cabe destacar que, no habrá enervación si el propietario antes de interponer la demanda de desahucio inmobiliario hubiese solicitado al arrendatario por cualquier medio fehaciente al menos treinta días antes de proceder a demandar.
• Es posible dirigir la demanda contra el fiador o avalista.
• Los recursos no serán admitidos si al interponerlos no es acreditado por escrito por parte del inquilino el hecho de tener satisfechas las rentas vencidas, así como aquellas con arreglo al contrato deban ser pagadas por adelantado.

Cuánto demora el desahucio inmobiliario

No se puede hablar de un plazo específico para indicar el tiempo que puede tomar la acción de un desahucio. Por otra parte, para conocer realmente qué es un desahucio inmobiliario, será necesario tomar en consideración el decreto de admisión.

Al presentar la primera demanda, la solicitud será valorada por el juez antes de dictar la sentencia, transcurrido aproximadamente un mes, el juzgado debe emitir el decreto de admisión en el cual se expondrán, en caso de incumplimiento las fechas del juicio y las fechas tentativas del desahucio.

Todo lo expuesto lleva a concluir que, se necesitará por lo menos un mes para que el juzgado establezca una fecha final para el desahucio.

Posterior a esto, el inquilino o las personas que residen en el inmueble contará con diez días durante los cuales podrá afrontar los costes que se le reclaman. En caso de que procedan a cancelarlos será retirada la demanda, en caso contrario, iniciará el plazo establecido en la fecha indicada en el decreto de admisión.

Conclusiones

Por todo lo señalado se puede comprender qué es un desahucio inmobiliario y entender que el tiempo total del proceso judicial dependerá del propio juzgado.

Resulta muy complicado determinar un período promedio para la duración de la acción del desahucio inmobiliario, aunque cabe destacar que, comparado con años anteriores, la duración del proceso hoy en día es más corta y son resueltos en menos tiempo.

Esperamos que con esta información hayas podido conocer qué es un desahucio inmobiliario y sepas que en Legaliza Abogados te brindamos toda nuestra experiencia y conocimientos sobre este tipo de procedimientos, de manera que puedas obtener resultados eficientes de forma oportuna en cualquier litigio por desahucio.