Si estás en búsqueda de adquirir un inmueble y te encuentras con el término de compraventa a cuerpo cierto, es importante que comprendas de qué se trata este concepto y su relevancia en el ámbito inmobiliario, ya que este enfoque puede ofrecer ventajas y desventajas tanto para el comprador como para el vendedor, estableciendo un marco claro sobre las expectativas y responsabilidades de ambas partes.
En este post de Legaliza Abogados, te explicamos las implicaciones legales y prácticas de la compraventa a cuerpo cierto, así como las precauciones que deben tener en cuenta los interesados en este tipo de transacciones. ¡Acompáñanos en este análisis para entender mejor cómo este concepto puede influir en tus decisiones inmobiliarias!
¿Qué es la compraventa a cuerpo cierto?
La compraventa a cuerpo cierto es un término jurídico que se refiere a la compra de un inmueble en función de lo que el comprador ha visto y aceptado con relación a su superficie, en lugar de basarse únicamente en lo que se indica en documentos oficiales como escrituras o planos.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 1471 del Código Civil, este tipo de transacción implica que el comprador adquiere un inmueble tal como se encuentra, sin que el precio esté condicionado a la superficie real del mismo, por lo tanto, se establece un precio alzado que no se hace por metro cuadrado.
En otras palabras, el comprador acepta el inmueble en su estado actual, basándose en lo que ha visto y no en lo que se pueda reflejar en documentos oficiales como el Catastro o el Registro de la Propiedad.
Características principales
Entre las principales características que puede presentar la compraventa a cuerpo cierto destacan:
Identificación del bien
El “cuerpo cierto” se refiere a la identificación inequívoca del bien, lo que implica que el inmueble está delimitado por sus límites constructivos, como muros o cercas. Esto es crucial, debido a que la extensión o área real del inmueble puede no coincidir con lo que se expresa en los documentos.
Precio alzado
El precio se establece de forma global, sin que se calcule por unidad de medida (como metros cuadrados).
Descripción detallada
Se realiza una descripción minuciosa del inmueble en la escritura pública, incluyendo linderos, construcciones, estado de conservación, etc.
Prioridad de la descripción
La descripción contenida en la escritura prevalece sobre cualquier otra información, incluso si difiere de los datos catastrales o registrales.
Relevancia legal
Esta figura legal se utiliza para proteger tanto al vendedor como al comprador, ya que establece que el comprador ha verificado personalmente lo que está adquiriendo y no puede reclamar posteriormente por diferencias en las medidas o superficie o características del inmueble, siempre y cuando el inmueble corresponda a la descripción de la escritura.
El vendedor no tiene derecho a exigir el aumento del precio del inmueble si se determina posteriormente que la superficie es mayor a la indicada en las escrituras.
Posibilidad de reclamar posteriormente por vicios ocultos
El comprador tiene la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en el inmueble, siempre y cuando los mismos sean ocultos, preexistentes a la venta y sean considerados graves. Para ello, cuenta con un plazo de 6 meses que inician a partir de la entrega del inmueble.
¿En qué casos es recomendable utilizar la modalidad de compraventa a cuerpo cierto?
1) Inmuebles antiguos: Cuando se trata de propiedades antiguas, puede resultar complicado determinar con exactitud las medidas debido a reformas o construcciones irregulares.
2) Inmuebles rústicos: En casos de fincas rústicas, puede darse el caso de que las delimitaciones sean imprecisas o variar con el tiempo.
3) Inmuebles con características especiales: En casos donde el inmueble tiene características que no se reflejan adecuadamente en documentos oficiales, como en el caso de propiedades con modificaciones no registradas, la compraventa a cuerpo cierto permite que el comprador acepte el inmueble tal como lo ha visto, evitando discrepancias entre la realidad y la documentación.
4) Venta en estado ruinoso: Cuando un inmueble se vende en estado ruinoso, su valor depende más de su ubicación y potencial que de su superficie exacta.
5) Transacciones rápidas: Al evitar valoraciones detalladas, se agiliza el proceso de compraventa.
Implicaciones legales
⮚ Seguridad jurídica: La compraventa a cuerpo cierto brinda una mayor seguridad jurídica al comprador, debido a que evita posibles disputas futuras por discrepancias en las medidas de la superficie del inmueble.
⮚ Importancia del asesoramiento legal: Para este tipo de transacciones, resulta fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario para formalizar este tipo de contratos y garantizar que todos los intereses entre las partes estén protegidos.
Precauciones en la compraventa a cuerpo cierto
La compraventa a cuerpo cierto implica ciertos riesgos y responsabilidades que los compradores deben tener en cuenta antes de firmar el contrato.
Algunas precauciones importantes que se deben considerar para este tipo de transacción son:
Inspección exhaustiva del inmueble
Es fundamental realizar una inspección detallada del inmueble antes de la compra. Para verificar sus dimensiones, el estado de la construcción, posibles vicios ocultos, y cualquier aspecto que pueda afectar el valor de la propiedad.
Verificación de documentación
Es primordial verificar que toda la documentación legal esté en orden. Esto incluye la escritura de propiedad, el registro en el Catastro, y cualquier otro documento relevante para asegurarse que no existan cargas o limitaciones. Es muy importante comprobar que los linderos y la descripción del inmueble coincidan con la realidad, a fin de evitar sorpresas posteriores.
Claridad en el contrato
El contrato de compraventa debe ser claro y específico en cuanto a las condiciones de la venta. Por ello, es recomendable incluir cláusulas que especifiquen aspectos como la entrega de la posesión, la forma de pago, las responsabilidades de cada parte y las posibles contingencias.
Asesoramiento legal
Considera la posibilidad de contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que este profesional puede ayudarte a entender las implicaciones legales de la compraventa a cuerpo cierto y asegurarse de que tus derechos estén protegidos.
Negociación del precio
Debido a que el precio en una compraventa a cuerpo cierto es global, debes asegurarte de que el precio acordado refleje adecuadamente el valor del inmueble en su estado actual. Negociar un precio justo puede ayudar a mitigar riesgos asociados con posibles problemas futuros.
Consideración de gastos adicionales
Ten en cuenta que, además del precio de compra, existen gastos adicionales relacionados con la transacción, como impuestos, tasas de notaría y gastos de registro. Asegúrate de tener un presupuesto que cubra todos estos aspectos.
La compraventa a cuerpo cierto puede ser una opción viable, pero es esencial tomar precauciones adecuadas para proteger tus intereses y asegurarte de que la transacción se realice de manera segura y transparente. ¿Tienes alguna duda? Contáctanos para recibir un asesoramiento legal de calidad.
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