Reclamaciones a constructoras y promotoras

En Legaliza Abogados entendemos lo importante que es para ti proteger tus derechos como comprador o propietario de una vivienda. Por eso, queremos hablarte de las reclamaciones a constructoras y promotoras, un tema clave cuando surgen problemas relacionados con entregas tardías, defectos de construcción o incumplimientos en los acuerdos establecidos.

Si has experimentado alguna situación en la que la calidad de la construcción no es la prometida, los plazos no se han cumplido o te sientes desprotegido frente a una promotora, no estás solo. Nuestro equipo especializado en derecho inmobiliario está aquí para brindarte la información necesaria y ayudarte a esclarecer tus dudas legales.

¡Sigue leyendo para descubrir cómo puedes realizar reclamaciones a constructoras y promotoras y defender tus derechos para lograr una solución justa!

Proceso para reclamaciones a constructoras y promotoras

Las reclamaciones a constructoras y promotoras por defectos constructivos pueden parecer un proceso complejo, pero con los pasos adecuados y el apoyo legal necesario, puedes proteger tus derechos y obtener una solución efectiva. A continuación, te explicamos el proceso paso a paso para gestionar este tipo de reclamaciones:

1. Identificar y documentar los defectos constructivos

El primer paso es identificar claramente los problemas que afectan a la vivienda o a las zonas comunes. Estos defectos pueden clasificarse en tres categorías, según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE):

• Defectos estructurales: Comprometen la estabilidad y seguridad del edificio.
• Defectos de habitabilidad: Problemas que afectan la salubridad, aislamiento térmico/acústico, o funcionalidad (humedades, filtraciones, etc.).
• Defectos de acabado: Imperfecciones en los acabados (pintura, remates, grietas superficiales, etc.).

Es fundamental documentar los defectos con:

• Fotografías y vídeos.
• Informe técnico de un profesional (arquitecto o perito).
• Contratos, planos y documentos que detallen las condiciones pactadas con la promotora/constructora.

2. Revisión de los plazos legales

La reclamación debe realizarse dentro de los plazos establecidos por la LOE, que son:

• 10 años: Para defectos estructurales que afectan a la estabilidad del edificio.
• 3 años: Defectos que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento térmico/acústico, etc.).
• 1 año: Para defectos de acabado o terminaciones.

El plazo comienza a contar desde la fecha de recepción de la obra (entrega de la vivienda o urbanización). Si los defectos aparecen después, es importante actuar con rapidez para no perder el derecho a reclamar.

3. Reclamación extrajudicial (intentar solución amistosa)

Antes de acudir a los tribunales para una demanda contra promotora por defectos construcción, es recomendable intentar una solución amistosa:

• Comunicar los defectos a la promotora o constructora mediante un escrito formal (burofax o carta certificada) donde se detallen los problemas y se solicite una reparación o compensación.
• Incluir toda la documentación recopilada, como fotos, informes técnicos y facturas.
• Otorgar un plazo razonable para que respondan (normalmente 15-30 días).
• En muchos casos, las promotoras prefieren llegar a un acuerdo para evitar conflictos judiciales.

4. Reclamación judicial

Si la promotora o constructora no responde o no soluciona los defectos adecuadamente, el siguiente paso es acudir a los tribunales. Para ello:

• Contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario para que te represente en el proceso.
• Presentar una demanda judicial contra la promotora por defectos construcción, incluyendo:
  • El informe técnico que pruebe los defectos.
  • Documentación contractual que demuestre el incumplimiento.
  • Cualquier comunicación previa (burofax, correos electrónicos, etc.).
• El juez determinará si procede la reparación de los defectos, el abono de una indemnización o ambas.

5. Costas y responsabilidades

En el juicio, el promotor o constructor podría ser condenado a:

• Reparar los defectos a su cargo.
• Pagar una indemnización económica en caso de que los daños no sean reparables.
• Cubrir las costas judiciales si se demuestra su responsabilidad.

6. Participación de la comunidad de propietarios

Si los defectos afectan a elementos comunes (fachadas, tejados, garajes, etc.), la comunidad de propietarios, representada por su presidente, tiene legitimación para realizar la reclamación. Es importante que esta decisión sea aprobada en junta de propietarios y que se actúe en representación de todos los afectados.

Recomendaciones prácticas

• Actúa con rapidez: No dejes pasar los plazos legales.
• Busca asesoramiento legal especializado: Un abogado experto en reclamaciones inmobiliarias puede simplificar el proceso y mejorar tus posibilidades de éxito.
• Ten paciencia: Aunque el proceso judicial puede ser largo, en muchos casos se alcanzan resoluciones favorables para los propietarios.

Legitimación del presidente de la comunidad para reclamar defectos constructivos

En el ámbito de las comunidades de propietarios, el presidente de la comunidad juega un papel clave en la representación de los intereses comunes. Cuando se trata de defectos constructivos en una urbanización, tanto en elementos comunes como privativos, su capacidad para reclamar en nombre de los propietarios está regulada por varias normativas, destacando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

A continuación, te explicamos los aspectos más relevantes sobre esta legitimación:

1. Legitimación para reclamar defectos en elementos comunes

El presidente de la comunidad sí está legitimado para interponer reclamaciones a constructoras y promotoras en nombre de la comunidad por defectos constructivos que afecten a los elementos comunes de la urbanización, como:

• Fachadas, tejados o cubiertas.
• Zonas comunes como jardines, piscinas, garajes o portales.
• Instalaciones generales como ascensores, sistemas eléctricos o de fontanería.

Esta representación está amparada por el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el presidente actúa como representante legal de la comunidad en asuntos judiciales y extrajudiciales.

Además, es importante que la comunidad acuerde en junta la decisión de interponer la reclamación, lo que deberá constar en el acta aprobada por mayoría, según el artículo 14 de la LPH.

2. Legitimación para reclamar por defectos en elementos privativos

Cuando los defectos afectan a elementos privativos (es decir, a partes de las viviendas individuales), la situación es distinta. En principio, los propietarios individuales son quienes deben reclamar directamente a la promotora por los defectos en sus viviendas.

Sin embargo, el presidente podría asumir esta representación si cuenta con una autorización expresa de los propietarios afectados. Dicho permiso debe constar por escrito y, preferiblemente, estar aprobado en junta de propietarios.

Esta posibilidad facilita la gestión de las reclamaciones a constructoras y promotoras cuando los problemas afectan a varios propietarios y se busca una solución conjunta.

3. Recomendaciones prácticas

• Convocar una junta de propietarios para debatir y aprobar las reclamaciones a constructoras y promotoras.
• Contar con un informe técnico pericial que detalle los defectos constructivos y su alcance.
• Consultar con abogados especializados en derecho inmobiliario para garantizar que el procedimiento se lleve a cabo de forma correcta.

En Legaliza Abogados, nuestro equipo está listo para asesorarte en cualquier aspecto relacionado con defectos constructivos y reclamaciones a constructoras y promotoras. Si tienes dudas sobre los pasos a seguir o cómo gestionar estas reclamaciones, no dudes en contactarnos. ¡Estamos aquí para darte el mejor asesoramiento jurídico!