Todos los ciudadanos tienen derecho a una vivienda sin defectos de construcción, por lo que, al adquirir un inmueble ya sea nuevo o de segunda mano, es importante que sepan a quién deben reclamar los defectos de ejecución de fachadas para poder defender los propios intereses o los de la comunidad de vecinos.
En Legaliza Abogados contamos con un equipo de profesionales especializados en defectos de construcción que poseen amplia experiencia en litigios exitosos por defectos en obras y construcciones, alcanzando los mejores y más justos resultados para nuestros clientes. Cabe destacar que, somos expertos en urbanizaciones y comunidades de propietarios.
Dicho esto, en el presente post te enseñaremos todo sobre reclamar los defectos de ejecución de fachadas para obtener los mejores resultados con una representación jurídica acorde a tus necesidades o las de tu comunidad de vecinos.
Defectos en la construcción y cómo reclamarlos
Al detectar cualquier defecto de construcción, se debe proceder a tomar nota de la situación y documentar el caso con las evidencias necesarias como vídeos o fotografías. Puede resultar acertado consultar con los vecinos para determinar si se trata de un caso puntual del inmueble o que afecta a varios miembros de la comunidad de vecinos.
Para reclamar los defectos de ejecución de fachadas, será conveniente elaborar un documento donde se detallen los defectos en la construcción para enviarlo o entregarlo al promotor o constructor y dejar constancia de la entrega.
En caso de que los defectos de ejecución sean relevantes, será conveniente solicitar un dictamen pericial de un arquitecto o ingeniero industrial, a fin de determinar el origen de los defectos encontrados, su alcance y posibles consecuencias, en conjunto con las posibles soluciones propuestas por el experto. También se puede determinar con la ayuda del perito la responsabilidad de las fallas.
Con este documento se podrá reclamar los defectos de ejecución de fachadas con mayor detalle, y permite ofrecer al promotor la alternativa para que se encargue de la reparación o que cubra los gastos correspondientes en caso de que sea el propietario quien se encargue.
De ser así, el propietario debe documentar todas las acciones para entregarlas al promotor o al juzgado.
Tipos de defectos de construcción
Para reclamar los defectos de ejecución de fachadas se debe conocer el tipo de defecto de construcción al que corresponde, ya que de acuerdo a cada caso aplica un período de garantía para adjudicar su reclamación.
1. Defectos de acabado
Corresponden a los defectos de construcción originados por vicios ocultos o fallos en el trabajo de los profesionales a cargo de la obra, que impactan en los acabados de la misma.
Como defectos de acabado se pueden incluir los fallos en las instalaciones eléctricas u otros sistemas tecnológicos, problemas con la carpintería tanto metálica como en la madera de ventanas, armarios y puertas, también los defectos de pintura en paredes y techos, entre otros.
Los defectos de acabado son los más comunes, además son de fácil reparación y no suelen ser muy costosos, por lo que, al ser comunicados correctamente a los promotores, suelen ser aceptados y asumidos sin mayores inconvenientes.
2. Defectos de habitabilidad
Corresponden a defectos de construcción un poco más complicados que pueden llegar a impedir o a no garantizar las condiciones idóneas para la habitabilidad de la vivienda, dichas condiciones se refieren a:
- Aislamiento térmico eficiente y ahorro del consumo de energía.
- Adecuada protección contra el ruido.
- Higiene, salud y la protección del medio ambiente.
- Diversos aspectos constructivos o funcionales que hagan posible el uso pleno y satisfactorio de la vivienda.
Los defectos de habitabilidad representan mayor complejidad e inconvenientes para los habitantes de una vivienda, y suelen aparecer tiempo después de la compra del inmueble, por lo que presentan otras condiciones para reclamar los defectos de ejecución de fachadas.
Dentro de los defectos de habitabilidad podemos citar: las humedades, filtraciones, goteras, en diversas áreas de la vivienda, lo cual puede representar problemas mayores relacionados con fugas de agua, tuberías, exceso de agua en el terreno, condensación etc. También, pueden relacionarse a exceso de ruidos, malos olores, entre otros, que pueden complicarse con el paso del tiempo.
Para reclamar los defectos de ejecución de fachadas será necesario notificarlo al arquitecto encargado de la obra, así como al aparejador que la ejecutó, ya que a nivel civil profesional tienen la responsabilidad de garantizar que este tipo de fallos no se den en la construcción, debido a que son consecuencias de trabajos realizados de manera ineficiente.
Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del inmueble
Corresponden a los defectos de construcción más graves y delicados, sin embargo, suelen ser los menos comunes. Este tipo de fallos pueden comprometer la seguridad y estabilidad del edificio, ya que afectan sus elementos estructurales y por lo tanto su resistencia mecánica, lo cual puede ser altamente peligroso para sus habitantes y las edificaciones y personas que lo rodean.
Debido al peligro que representan y lo compleja que puede tornarse la situación entre las partes involucradas, resulta fundamental contratar los servicios profesionales de abogados especialistas en defectos de construcción para reclamar los defectos de ejecución de fachadas, así como a un arquitecto.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar una obra mal hecha?
Para reclamar los defectos de ejecución de fachadas se debe proceder dentro de los plazos de garantía establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) antes de que prescriban.
Es importante destacar que, existen dos plazos sobre la responsabilidad de los agentes de la edificación, los cuales son el plazo de garantía y el plazo para reclamar.
a. En el caso de defectos de acabado:
El tiempo para reclamar los defectos de ejecución de fachadas de acuerdo a la ley, es de un año según el período de garantía para este tipo de desperfectos.
b. Para los defectos de habitabilidad:
Resultan más complicados y costosos para reparar, lo que puede ocasionar la negativa del promotor en asumir la responsabilidad y gastos relacionados con su reparación. La ley establece un plazo de garantía para reclamar los defectos de ejecución de fachadas correspondientes a defectos de habitabilidad de tres años.
c. Para los casos de defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del inmueble tenemos:
Por lo complicado y peligroso de estos casos, el plazo de garantía para reclamar los defectos de ejecución de fachadas de acuerdo a la ley es hasta los diez años.
Plazos de prescripción
Es importante destacar que, si el daño se detecta dentro de los plazos de garantía de la obra, el propietario cuenta con dos años para reclamar los defectos de ejecución de fachadas, este plazo de prescripción puede ser interrumpido de acuerdo a lo establecido en el artículo 1973 del Código Civil donde indica que:
“La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”.
Por lo que, ante este tipo de interrupciones, el plazo de los dos años comienza a contarse de nuevo y no por el tiempo que resta.
Otro aspecto a considerar es que, los dos años inician desde la aparición de los daños y no desde el vencimiento de la garantía, así que puede presentarse una situación en la que la acción a reclamar haya prescrito antes de que el plazo de garantía esté vencido.
En el caso de que los desperfectos o vicios aparezcan luego de vencidos los diversos plazos de garantía establecidos para cada tipo de defectos de ejecución, no se podrán invocar los preceptos de la LOE, y solo en algunos supuestos, se podrán reclamar por vía contractual al promotor de la obra.
¿Cómo funcionan las garantías por defectos de construcción?
Resulta de gran relevancia saber que, de acuerdo a lo que establece la Ley de Ordenación de la Edificación, según los diversos plazos de garantía fijados para reclamar los defectos de ejecución de fachadas, resulta indispensable comunicar dichos defectos de construcción dentro de los plazos previstos.
Esto, para que el constructor o promotor, así como el arquitecto director de la obra y el aparejador encargado de su ejecución, puedan responder por los daños detectados y por los que se demuestre su responsabilidad.
Una vez que se procede a reclamar los defectos de ejecución de fachadas y queda notificada, se cuenta con un plazo de 2 años, durante los cuales se puede hacer la reclamación judicial. Cabe destacar que, dicho plazo será interrumpido en cada oportunidad que se incluyan nuevas notificaciones sobre los defectos de construcción detectados.
Otro aspecto a considerar es que, las garantías no inician desde el proceso de compraventa, sino a partir de la firma de un acta de recepción de la obra o cuando haya constancia de esta, de acuerdo al artículo 6.5 de la LOE.
Finalizados los plazos de garantía establecidos por la ley, no hay lugar para reclamar los defectos de ejecución de fachadas, lo que puede representar serios problemas en los casos donde se ha comprado el inmueble después, sin embargo, existen otras acciones legales para proceder a las correspondientes reclamaciones.
Lo importante es saber que, ante cualquier situación relacionada con defectos de ejecución, tienes disponibles los excelentes servicios de Legaliza Abogados, con un capacitado equipo profesional de abogados expertos en defectos de construcción, que gracias a sus conocimientos y experiencia encontrarán la mejor solución para tu caso.
¿Cuánto tiempo tiene una constructora para arreglar desperfectos?
De acuerdo a lo establecido en la LOE en el artículo 17.1, sobre el constructor recae toda la responsabilidad civil por defectos de acabado o por vicios ocultos en la edificación, sin llegar a afectar a los técnicos que participaron en la obra:
El artículo 17.1 señala:
“El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.
Mientras que el plazo de prescripción para la reclamación está contemplado en el artículo 18.1 de la LOE, el cual establece:
” Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.”
Vicios ocultos en la vivienda
Es muy frecuente la compraventa de viviendas de segunda mano, lo que supone una serie de revisiones y verificaciones por parte de peritos especialistas que puedan determinar el perfecto estado del inmueble antes de su adquisición, evitando inconvenientes futuros, que en ocasiones resultan impredecibles, puesto que pueden aparecer pasado un tiempo después de la compra.
Es importarte tener como fundamento la Ley 38/1999, la cual regula los aspectos básicos del proceso de edificación y los diferentes agentes que participan en el mismo, así como el Código Civil donde se regulan ampliamente los vicios ocultos de construcción, lo que además puede aplicarse en la adquisición de inmuebles como locales comerciales y otros artículos de diversos sectores.
Los abogados especialistas en defectos de construcción tendrán en cuenta cómo afectan los vicios ocultos a la habitabilidad del inmueble, y los riesgos que pueden representar sobre la salud y seguridad de quienes lo ocupan, así como los costes que deben ser asumidos para su pronta reparación.
Todos estos casos pueden representar un largo tiempo para establecer un acuerdo favorable entre las partes para aceptar la responsabilidad sobre los defectos de construcción que no se percibieron al momento de la compra.
Sin embargo, con el apoyo que te ofrecemos en Legaliza Abogados puedes tener la certeza que obtendrás soluciones eficientes para tu caso de defectos de construcción, ya que somos especialistas en este tipo de litigios y conocemos perfectamente nuestras leyes, para aplicarlas y hacerlas cumplir de acuerdo a cada situación por más compleja que aparente ser.
Dicho esto, no esperes más y contáctanos.
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