¿Quieres saber que es la responsabilidad decenal? Desde Legalizate vamos a explicar qué es este tipo de responsabilidad del que tantas veces se ha hablado en los medios, pero que no se suele explicar muy detalladamente para el conocimiento de ello.
Te explicaremos en qué consiste, que hay que hacer para no tener que recurrir a demandas, y si no queda más remedio, cómo actuar para poder reclamar y a quién reclamar los daños y perjuicios derivados.
Dentro del contenido del Derecho Civil Español, se le denomina a la responsabilidad decenal a toda aquella responsabilidad civil que viene derivada de todos los daños que se hayan provocado por los defectos de construcción de empresas como constructoras, promotoras, aparejadores, estudios de arquitectura, o cualquier profesional que haya intervenido en la construcción de la estructura.
Todos aquellos que hayan intervenido en la edificación tienen que responder durante diez años ante cualquier defecto grave de la construcción. Existe mucha confusión acerca de cuáles son las responsabilidades del promotor cuando se realiza una edificación.
Se podrá denunciar una obra que se caracterice por estar mal acabada. Pero la gran pregunta es, ¿a quién? Los participantes serán el promotor, el constructor, el que realiza el que proyecto y un largo etcétera.
Será el mismo Juez asignado al caso el que determine quién de todos los implicados es el culpable de la situación causada.
¿Qué es lo que se denomina como ruina?
El concepto de ruina se comprende como una situación de derrumbamiento parcial o total de la estructura básica de una edificación, que provoque el completo desalojo de los habitantes de éste.
Según el Tribunal Supremo, existen tres tipos de ruina, que son los siguientes:
- Ruina funcional: es el menoscabo de una edificación, que aunque no se vea afectada su solidez, inutiliza la edificación para la finalidad que estaba pensada, por lo que se convierte en no apto para que se pueda habitar.
- Ruina potencial: conlleva un alto peligro de derrumbamiento futuro o progresivo.
- Ruina física: derrumbamiento total o parcial del edificio.
Aplicación de la responsabilidad decenal
La LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación) limitó el ámbito de la responsabilidad decenal a los casos en los que los vicios afecten a elementos estructurales del edificio y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Plazos para la aplicación de la responsabilidad decenal
Con respecto a las obras realizadas antes de la entrada en vigor de la LOE, es de aplicación la responsabilidad decenal fundada en el artículo 1591 del Código Civil, que establece un plazo de garantía de 10 años, y un plazo de 15 años de prescripción para el ejercicio de la correspondiente acción de reclamación.
Con referencia a los edificios que han sido dados de alta con licencia de forma superior en el tiempo a la entrada en vigor de la LOE, existe un plazo de garantía de 10 años, y para la reclamación de dos años. Es importante tener en cuenta que el concepto de responsabilidad decenal no tiene por qué ir unido al de propiedad horizontal
Clases de responsabilidad decenal
La responsabilidad para este tipo de casos es de forma individual. Será por actos propios como por actos de otros agentes, haciendo excepción cuando no sea posible determinar la responsabilidad de forma individualizada.
Es por ello que si no se puede determinar de forma individualizada la culpabilidad de cada agente, se convertirá en carácter solidario.
Legitimización
Intervienen dos tipos de legitimación en este caso, pudiendo diferenciar entre legitimación activa y pasiva.
La legitimación activa se extendía a los terceros adquirientes de quién hubiesen contratado en primer término con el promotor o el contratista esta legitimidad.
La LOE legitima para el ejercicio de las acciones a los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos.
En cuanto a la legitimación pasiva, se puede optar a la demanda de varios agentes que hayan participado en la edificación de éste.
Póliza aseguradora de la responsabilidad decenal de damnificación
Es un tipo de seguro que incluye daños materiales para garantizar durante 10 años a los edificios vivienda. El importe del capital asegurado cubrirá como mínimo el coste total de la ejecución de la obra, contando con todos los honorarios profesionales.
Transcurrido este plazo, el vendedor o promotora estará obligada a contratar un seguro de responsabilidad decenal para los próximos 10 años. Se caracterizan por cubrir los daños materiales causados por defectos o vicios.
Incumplimiento del contrato
Una vez que hayan pasado los períodos de responsabilidad civil, existen otro tipo de demandas que se pueden interponer contra el promotor que ha participado en la venta de la vivienda.
Hay que tener en cuenta que aunque se gane la demanda, muchas de las empresas que existían hace 10 años ya han desaparecido, por lo que muchos dueños buscaran todas las armas que tengan para no compensarnos de ninguna forma.
¿Cómo evitamos tener problemas con la responsabilidad decenal?
Desde Legaliza, damos una serie de recomendaciones para minimizar las posibilidades de vernos salpicados por esta situación, a cada cual más tediosa y, en muchos casos, casi inevitable. Comencemos:
- Cuando realicemos la compra de una vivienda, tenemos que cerciorarnos de los acabados de forma general y específica. Los acabados de las instalaciones, así como zonas comunes, piscina, jardines también hay que fijarse y tenerlos en cuenta.
Hay que tener en cuenta de que si compramos una vivienda en época estival, nos arriesgamos a no comprobar cómo funcionan los sistemas de calefacción, gas o las humedades.
- En ocasiones, se vende el edificio tal y como se encuentra, encontrándose su estado no en buenas condiciones, y esto está reflejado en el contrato. Un ejemplo de ello son las viviendas del banco, las cuáles el mismo banco ya no es el promotor y ya no existe.
Es en estos casos es dónde hay que analizar detenidamente si los daños los podemos arreglar nosotros y qué coste nos supondría dejar la vivienda en condiciones óptimas.
- Si llegado el momento, queremos reclamar por daños que aparezcan, hay que recurrir a dos especialistas para ello.
Por un lado, hay que realizar una peritación, las cuáles pueden ser realizadas por arquitectos o ingenieros. Se tiene que realizar un informe técnico detallando todas las causas para la reclamación y, si fuese necesario, explicarlo en el juzgado.
Por otro lado, tendremos que recurrir a un abogado para que nos tramite y gestione la demanda. Desde Legaliza te transmitimos que podemos hacerlo de forma profesional; somos expertos en este tipo de demandas.
- Tenemos que tener en cuenta que la inversión realizada en abogados y peritos puede llegar a ser más alta que arreglar el daño. Siempre hay que hacer una valoración previa a ello.
Si lo arreglamos nosotros, nos aseguraremos de que vaya a quedar bien, mientras que si lo hace la otra parte, va a invertir el capital mínimo para su ejecución, con sus temibles consecuencias.
¿Qué es la Recepción?
Es la aceptación del promotor con o sin reserva de todos los trabajos realizados a la construcción de un edificio.
Es una pieza clave a la hora de todo sistema de aplicación de la responsabilidad decenal de los constructores. La recepción produce los siguientes efectos en la línea de tiempo posterior:
Transferencia integral de la autoridad de la obra
Inicio de las responsabilidades y garantías legales: incluyen la garantía de perfecta terminación, de buen funcionamiento y decenal. Vamos a explicar cada uno de ellos.
Primeramente, la garantía de perfecta terminación es aquella en la que se está obligado a reparar todos los desórdenes mencionados en la recepción o durante todo el año siguiente.
Seguidamente, la garantía de buen funcionamiento que es aquella en la que todos los elementos de equipamiento que no deterioren la construcción; gozarán de una garantía de dos años a partir de que se obtenga la recepción.
Por último, tenemos la garantía decenal, en la que durante 10 años se goza de la garantía que cubre la solidez de la obra.
La iniciación del pago se refiere al comienzo del plazo de restitución de la retención de la garantía o de liberación de la fianza.
Suspensión de todas las sanciones y la cobertura de los defectos aparentes.
Mientras que se realice la operación, es obligada la presencia del contratista o contratistas de las cuales las obras son objeto de examen. Viene recogida en forma de acta firmada por el promotor y contemplada por el contratista.
Implica la transferencia al promotor de toda la autoridad de la obra. El contratista queda liberado de su obligación de garantizar la seguridad de la obra y de las personas presentes en las mismas.
Si tienes cualquier duda acerca de qué hacer o a quién acudir en caso de que tengas que reclamar alguna cuestión sobre responsabilidad decenal, puedes dejarnos un comentario y te ayudaremos. ¡Estamos para ayudarte!
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