¿Qué es un proindiviso?

Si quieres saber qué es un proindiviso, estás en el lugar correcto, ya que en este post de Legaliza Abogados explicamos detalladamente todo lo relacionado con este concepto jurídico, en qué consiste, cómo se puede usar, disfrutar e incluso eliminar de manera legal. Te adelantamos que los proindivisos hacen referencia a una propiedad que tiene diferentes propietarios, igualmente siendo a partes iguales o con diferentes porcentajes de propiedad. Dicha situación suele darse en el caso de herencias, o en la formalización de sociedades y negocios, etc.

A continuación, te lo explicaremos de forma más detallada.

¿Qué es un proindiviso?

Como te hemos podido comentar al inicio de este artículo, un proindiviso es un concepto jurídico que se aplica en inmuebles que cuentan con varios propietarios, por lo que se refiere al derecho de propiedad compartido por varias personas sobre un bien.

Estos casos se dan cuando dos o más personas compran una vivienda, o la reciben a través de una herencia, divorcio, separaciones o la compran al crear una sociedad. Esto quiere decir, que la propiedad del inmueble o vivienda se encuentra sobre dos o más personas.

Esta copropiedad no hace referencia a zonas exactas de la vivienda que pertenecen a una persona u otra, sino que esta segmentación de la vivienda se hace sobre el precio de la misma. Dependiendo del porcentaje de propiedad con el que cuentan cada uno, accederán a una cuota mayor o menor. No es necesario registrar formalmente un proindiviso, ya que se considera una situación de copropiedad que surge cuando un bien tiene varios propietarios.

Uso y disfrute de un proindiviso

Como comentábamos en el punto anterior, esta copropiedad no se refiere a dividir el piso en el porcentaje exacto que posee cada persona, sino que realmente se realizaría una división correcta sobre el precio del inmueble.

¿Entonces cómo es el uso y disfrute de un proindiviso? La vivienda podrá utilizarse siempre que ninguno de los copropietarios la dañe o le impida el empleo al resto de copropietarios; ya que todos pueden utilizarla al completo.

Además, todos los copropietarios deberán aportar la cuota necesaria para asumir los gastos que genere la vivienda, además de los gastos de mantenimiento de la misma, de manera obligatoria.

Tal como lo establece el artículo 395 del código civil:

“Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”.

Es decir, que en caso de no querer asumir los gastos de la vivienda, deberá renunciar a su parte correspondiente de la misma.

• En cuanto al disfrute de un proindiviso, implica que cada uno de los copropietarios puede hacer uso del bien común, siempre y cuando se le dé el destino correspondiente y no cause perjuicio a los demás copropietarios ni les impida utilizarlo según su derecho. Además, cada copropietario tiene derecho a recibir los frutos y utilidades que le correspondan según su porcentaje de copropiedad.

Cabe destacar que el derecho de uso y disfrute del proindiviso puede ser limitado en el caso de que exista una sentencia judicial de divorcio que establezca un tiempo específico para su disfrute.

Por otra parte, es importante tener en cuenta que el disfrute de un proindiviso puede estar sujeto a acuerdos entre los copropietarios, normas de uso establecidas por escrito y la conformidad de la mayoría de los copropietarios. En caso de desacuerdo, puede ser necesario recurrir a un acto de conciliación o a un procedimiento judicial para resolver la situación.

¿Cómo se puede eliminar un proindiviso?

Ningún copropietario está en la obligación de permanecer en un proindiviso, si ya no quiere el uso y disfrute del proindiviso podrá disolver fácilmente dicho acuerdo.

Como comentábamos en el punto anterior, lo más rápido sería renunciar al porcentaje de propiedad que te corresponde y cederlo a otro de los copropietarios.

Pero, para disolver un proindiviso en su totalidad, se deberá hacer por diferentes vías:

1. La primera forma sería que todos los copropietarios cedieran su parte a una sola persona o, por el contrario, que todos los copropietarios vendieran la vivienda a una persona ajena al proindiviso.
2. Otra situación que puede eliminar por completo un proindiviso es la destrucción de la misma vivienda o que los participantes de dicho concepto jurídico renuncien al mismo.
3. Finalmente, la última vía que nos queda para eliminar un proindiviso es la división de la vivienda como tal.

Ahora bien, es importante que sepas que, a la hora de terminar con un acuerdo de proindiviso, nos podemos encontrar con dos situaciones:

Proindiviso divisible

Esto se da cuando el bien por el que se ha formado el proindiviso puede ser dividido en los porcentajes que posee cada copropietario. En este caso se procede a realizar la división de la cosa o, en cambio, se vende y se reparte el dinero obtenido entre los copropietarios teniendo en cuenta su porcentaje de propiedad.

Proindiviso indivisible

Esto se da en el caso contrario, cuando la propiedad en sí no puede dividirse de manera equitativa con los copropietarios a los que pertenece. En este caso se cedería la totalidad de la propiedad a uno de los copropietarios que tiene la obligación legal de indemnizar al resto.

¿Qué ocurre si no hay acuerdo entre propietarios?

Si se quiere poner fin al uso y disfrute de un proindiviso, pero las partes no se ponen de acuerdo en cómo proceder a la extinción de dicho concepto judicial, la única vía que queda disponible es solucionar el problema mediante juicio.

Lo más recomendable es agotar todas las vías de diálogo y lograr que se llegue a un acuerdo con todas las partes, ya que el proceso judicial para solucionar los casos de proindivisos es más largo y complicado.

¿Cómo se vende un proindiviso?

Vender un proindiviso no es un proceso sencillo, puesto que requiere la participación y el acuerdo de todos los copropietarios. Sin embargo, existen diferentes opciones para hacerlo:

1. Venta a un tercero

• Acuerdo unánime entre copropietarios: La opción más sencilla es que todos los copropietarios estén de acuerdo en vender el proindiviso a un tercero. En este caso, se puede realizar la venta mediante escritura pública ante notario.
• Esto implica que cada copropietario recibe una parte proporcional del precio de venta, de acuerdo con su porcentaje de propiedad en el proindiviso.
• Acto de conciliación: En algunos casos, cuando no se puede llegar a un acuerdo entre los copropietarios, se puede recurrir a un acto de conciliación. En este proceso, se comunica formalmente a la otra parte la voluntad de poner fin al proindiviso, ya sea vendiendo la totalidad de la propiedad a un tercero o proponiendo a la otra parte que compren la cuota en el proindiviso.
• Disolución judicial: Si no es posible llegar a un acuerdo amistoso, se puede iniciar un procedimiento judicial para la venta del proindiviso. Esto implica presentar una demanda de cese de proindiviso, en la cual se solicita al tribunal que decida las condiciones de venta. El juez designará un perito para que valore el bien y se procederá a su subasta pública. Sin embargo, este proceso puede ser largo y costoso, ya que implica honorarios legales y otros gastos asociados.

2. Venta de la participación individual

• Comunicación a los demás propietarios: Cada copropietario tiene derecho a vender su participación individual en el proindiviso a un tercero. Sin embargo, antes de hacerlo, debe comunicarlo a los demás propietarios mediante un requerimiento notarial.
• Derecho de tanteo y retracto: Los demás propietarios tienen un derecho de tanteo y retracto sobre la participación que se quiere vender. Esto significa que tienen la posibilidad de comprarla en las mismas condiciones que el tercero interesado.

3. División del bien

• División material: Si el bien es divisible, se puede realizar una división material del mismo. Cada copropietario recibiría una parte del bien en función de su cuota de participación.
• Extinción del proindiviso: Si el bien es indivisible, como una vivienda, se puede solicitar la extinción del proindiviso. En este caso, se procederá a la venta del bien y el reparto del precio entre los copropietarios.

Recomendaciones

1. Asesoramiento legal: La venta de un proindiviso puede tener implicaciones fiscales y legales, por lo que es importante contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho civil para garantizar una actuación dentro del marco legal vigente y así evitar problemas legales entre los copropietarios y el o los compradores.
2. Valoración del bien: Es recomendable que previamente se obtenga una valoración del bien para determinar su precio de mercado.
3. Negociación: Si hay que llegar a un acuerdo entre los copropietarios, es importante mantener una buena comunicación y buscar soluciones que beneficien a todas las partes.

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