En Legaliza Abogados te explicamos cómo tributan los alquileres de pisos y cómo hacerlo paso a paso para maximizar tus beneficios fiscales.
¿Sabías que, desde el 1 de enero de 2025, el alquiler de viviendas en España tributa bajo un nuevo régimen fiscal con deducciones progresiva?: 50% de deducción general para alquileres de vivienda habitual, y 60% si el propietario ha realizado mejoras energéticas certificadas. Y, es obligatorio declarar los ingresos por alquiler en la Renta, pudiendo deducir numerosos gastos relacionados.
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¿Hay que declarar el alquiler en la Renta?
Si te preguntas cómo tributan los alquileres en 2025, lo primero que debes saber es que la declaración del alquiler en la renta es obligatoria.
Todo propietario que alquile una vivienda debe declarar los ingresos obtenidos como rendimientos de capital inmobiliario en su declaración anual del IRPF, salvo que el alquiler se gestione como actividad empresarial (casos muy específicos).
Cuando alquilas una vivienda, los ingresos que obtienes por ese alquiler deben incluirse en tu declaración de la renta (IRPF), junto con otros ingresos como tu sueldo o pensión. Sin embargo, no tributas por todo lo que cobras: primero puedes restar una serie de gastos deducibles (como intereses de hipoteca, seguro, comunidad, IBI, reparaciones y amortización).
Sobre el beneficio neto resultante, se aplica una reducción del 50% si el alquiler es para vivienda habitual. Finalmente, el importe reducido se suma a tu base general y tributan según los tramos progresivos del IRPF, que van del 19% al 47% según el total de tus ingresos anuales.
¿Qué es el «ingreso por alquilar tu piso»?
El dinero que recibes mensualmente de tu inquilino se denomina oficialmente «Rendimiento del Capital Inmobiliario», para Hacienda, es la rentabilidad que genera tu propiedad y, por tanto, se considera un ingreso sujeto a tributación en su Declaración de la Renta.
Esta obligación se rige por la Ley del IRPF (Ley 35/2006), con las importantes novedades introducidas por la reciente Ley de Vivienda (Ley 12/2023).
Diferencias clave que debes conocer:
- No es alquiler turístico: El alquiler de vivienda habitual se diferencia del alquiler vacacional, el cual suele ser catalogado como una actividad económica y tributa de forma distinta.
- No es piso vacío: Tener el piso vacío también genera una imputación de rentas inmobiliarias (un pequeño impuesto), pero no es lo mismo que el ingreso que se genera por un alquiler activo.
Determinando el ingreso bruto
El punto de partida para su declaración es el ingreso bruto. Este se compone de lo siguiente:
- Renta mensual: La cantidad que cobra al inquilino por el uso de la vivienda.
- Otros ingresos: Cualquier cantidad que el inquilino le pague por conceptos accesorios, como fianzas que no se devuelvan o indemnizaciones.
- Sin IVA: El alquiler de una vivienda para uso habitual está exento de IVA, por lo que este impuesto no se suma ni se declara como ingreso.
- Gastos pagados por el inquilino: Si en el contrato se especifica claramente que el inquilino asume directamente gastos como la cuota de la comunidad, el IBI o suministros, dichas cantidades no se consideran un ingreso para usted.
Se debe tener en consideración que, con la subida de precios y la regulación de áreas como Madrid o Valencia como zonas de mercado residencial tensionado, es vital conocer la ley, para saber cómo tributan los alquileres de pisos.
Para la Renta de 2025, puedes beneficiarte de importantes reducciones sobre el rendimiento neto (el ingreso bruto menos tus gastos deducibles). Estas reducciones están diseñadas para incentivar la vivienda asequible y pueden suponer un ahorro significativo en tus impuestos.
- Cita Legal: Puedes consultar la regulación de las rentas inmobiliarias en el Real Decreto 439/2007, artículo 14. También se debe acudir al Boletín Oficial del Estado (BOE) para estar informado de cualquier novedad sobre cómo tributan los alquileres de pisos.
Nuevo régimen fiscal del alquiler 2025: Deducciones progresivas
Para comprender cómo tributan los alquileres de pisos se debe conocer el nuevo régimen fiscal del alquiler vigente a partir del año 2025 y las deducciones progresivas que establece.
| Deducción | Condición principal | Requisitos clave |
| 50% General | Alquiler de vivienda habitual del inquilino | Contrato conforme a la LAU, no a familiares, no uso turístico, declaración en IRPF |
| 60% Mejoras | Vivienda con mejoras energéticas certificadas | Obras que reduzcan ≥30% consumo energético o logren calificación “A”/“B”, certificados energéticos |
Reducciones en el impuesto por alquiler de vivienda
Cuando alquilas una vivienda, no tienes que pagar impuestos por todo lo que cobras, sino solo por la parte que queda después de restar los gastos relacionados con el alquiler (como reparaciones, seguros, IBI, etc.). Esto significa que primero descuentan todos esos gastos deducibles de los ingresos obtenidos por el alquiler, y sólo tributan por el beneficio neto, es decir, por lo que realmente has ganado tras cubrir esos gastos. Además, sobre ese beneficio neto puedes aplicar una reducción fiscal.
Actualmente, la reducción general es del 50%, independientemente de la edad del inquilino (antes era del 60%). Por ejemplo, si después de restar los gastos, tus ingresos netos por alquilar un piso son 10.000 euros, solo tendrás que declarar la mitad, es decir, 5.000 euros en tu declaración de la renta, lo que reduce considerablemente los impuestos que tendrás que pagar.
Reducciones incrementadas según circunstancias
La ley también contempla reducciones mayores en ciertos casos especiales:
- 90% de reducción: Si el piso está en una zona de mercado tensionado y bajas el precio del alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior.
- 70% de reducción: Si alquilas a jóvenes de entre 18 y 35 años y la vivienda está en una zona tensionada.
- 60% de reducción: Si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años previos al alquiler.
- 50% de reducción general: Como ya mencinamos, para cualquier alquiler de vivienda habitual, sin requisitos adicionales
Al declarar el alquiler, primero restas los gastos deducibles y luego aplicas la reducción que corresponda según tu caso. Así, sólo tributan una parte del beneficio real, lo que supone un ahorro fiscal importante para los propietarios.
¿A qué se refieren las mejoras energéticas?
Las mejoras energéticas corresponden a las obras que reduzcan el consumo de energía no renovable en al menos un 30% o consigan una calificación energética “A” o “B”.
- Ejemplos: aislamiento, ventanas eficientes, paneles solares, sistemas de climatización eficientes.
- Documentación imprescindible: Certificados energéticos antes y después de la obra, facturas y pagos bancarios, registro oficial.
Cómo funciona el alquiler de vivienda como arrendador en la declaración de la Renta
Cuando eres propietario y alquilas una vivienda, debes incluir los ingresos que recibes por ese alquiler en tu declaración de la Renta (IRPF). Aunque pueda parecer complicado, declarar estos ingresos es más sencillo de lo que imaginas y, además, pagarás menos impuestos de lo que crees. Por eso, es importante hacerlo correctamente para evitar sanciones de Hacienda.
A continuación, te explicamos cómo tributan los alquileres en estos casos:
Funcionamiento básico
Como arrendador, recibes un dinero por el alquiler de tu vivienda. A esa cantidad puedes restarle ciertos gastos relacionados con el arrendamiento, como los intereses de la hipoteca, el seguro, los gastos de comunidad, el IBI, reparaciones o la amortización del inmueble.
Una vez calculado el beneficio neto (ingresos menos gastos), si la vivienda está alquilada como residencia habitual, puedes aplicar una reducción del 50% sobre ese beneficio para el IRPF 2024. Pero, si el alquiler no es para vivienda habitual o se considera una actividad económica, esta reducción no se aplica.
El importe resultante se suma a tu base imponible general, que incluye también otros ingresos como tu salario o pensión. Por eso, el porcentaje de impuestos que pagarás por el alquiler dependerá del total de tus ingresos anuales.
Por qué es importante declarar el alquiler
Declarar el alquiler es obligatorio y no hacerlo puede acarrear multas o inconvenientes con Hacienda. Además, al declarar correctamente, puedes aprovechar las deducciones y reducciones que te permiten pagar menos impuestos, por ello es fundamental que aprendas cómo tributan los alquileres de pisos en la actualidad.
Descubre cómo tributan los alquileres de pisos:
¿Qué gastos puedes deducir?
Entre los gastos que puedes restar de los ingresos por alquiler están:
- Intereses de la hipoteca
- Seguro de la vivienda
- Gastos de comunidad
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Gastos de conservación y reparación
- Amortización del inmueble y mobiliario
Estos gastos reducen la base sobre la que se calcula el impuesto, disminuyendo así la cantidad a pagar.
Consideraciones adicionales
Si has cambiado de vivienda o es la primera vez que alquilas, Hacienda tiene mecanismos para que declares correctamente el alquiler, incluyendo la necesidad de informar sobre los contratos y los datos del inmueble. Además, si en un mismo inmueble se han sucedido varios contratos de alquiler, debes reflejar cada uno de ellos en la declaración.
Dicho todo esto, sobre cómo tributan los alquileres. En resumen, tenemos que:
- Debes declarar todos los ingresos íntegros que recibes por el alquiler.
- Puedes restar una serie de gastos relacionados con el inmueble.
- Si es vivienda habitual, aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio neto.
- El resultado se suma a tus otros ingresos y tributa según los tramos del IRPF.
- Declarar correctamente evita multas y te permite pagar menos impuestos.
En definitiva, declarar el alquiler de tu vivienda es un proceso sencillo que te ayuda a cumplir con Hacienda y a optimizar tu carga fiscal. Y, en Legaliza Abogados ofrecemos toda la asesoría que puedas necesitar sobre cómo tributan los alquileres de pisos.
Paso a paso: Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025
Una parte fundamental del tema de cómo tributan los alquileres es la relacionada con el proceso para la declaración, aquí te lo explicamos:
1. Identifica el alquiler a declarar
Solo alquileres de vivienda habitual (no turísticos ni a familiares directos).
2. Reúne la documentación
Contrato de alquiler, referencia catastral, justificante de fianza, NIF del inquilino, facturas de gastos deducibles.
3. Accede al modelo 100 (IRPF)
La declaración se presenta entre abril y junio de 2026 (ejercicio 2025).
4. Incluye los datos del inmueble y contrato
Referencia catastral, dirección, datos del contrato y del inquilino.
5. Declara los ingresos y deduce los gastos
Suma las rentas cobradas y resta los gastos deducibles (ver tabla abajo).
6. Aplica la deducción correspondiente
50% general o 60% si hay mejoras energéticas certificadas.
7. Revisa y presenta la declaración
Comprueba que todo esté justificado y presenta la declaración online o presencialmente.
Gastos deducibles del alquiler (2025)
Otro de los aspectos importantes sobre cómo tributan los alquileres de pisos es que debes saber cuáles son los gastos deducibles y sus condiciones o límites:
- Mantenimiento y reparaciones: Solo conservación, no mejoras estructurales. Hasta el ingreso bruto anual por alquiler.
- Honorarios de gestión: Agencia, administración, abogados, contabilidad. Deben estar justificados.
- Primas de seguros: Hogar, impago, responsabilidad civil. Solo por el periodo alquilado.
- Amortización: 3% anual del valor de construcción (no suelo).
- Intereses y financiación : Préstamos para compra/mejora. Límite: ingreso bruto anual; exceso se puede compensar 4 años.
- Impuestos y tasas locales: IBI, basura, comunidad. No hay multas ni recargos.
- Defensa jurídica: Gastos legales por conflictos de alquiler.
- Saldos de dudoso cobro: Rentas impagadas, si se han reclamado judicialmente.
- Publicidad: Solo si es para buscar inquilino.
- Suministros: Agua, luz, gas, si los paga el propietario y no el inquilino.
Importante: Con respecto al tema de cómo tributan los alquileres de pisos, todos los gastos deben estar justificados con facturas y pagos bancarios, y solo se deducen por el periodo en que la vivienda está alquilada.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
Riesgo de sanciones, recargos e intereses. La Agencia Tributaria cruza datos con registros de fianzas y suministros.
¿Puedo deducir gastos si el piso está vacío?
Solo los gastos proporcionales al periodo alquilado. Los gastos previos al alquiler no son deducibles.
¿Hay deducciones autonómicas?
Sí, algunas comunidades ofrecen deducciones adicionales para jóvenes, zonas rurales o viviendas rehabilitadas. Consulta la normativa de tu CCAA.
¿Cómo se calcula el impuesto? (Ejemplo paso a paso)
Datos del ejemplo:
Ingresos por alquiler: 11.500 €
Gastos deducibles: 3.145 €
(Hipoteca: 1.500 €, Seguro: 200 €, Comunidad: 600 €, IBI: 550 €, Conservación: 250 €, Amortización: 45 €)
Cálculo detallado:
Paso Cálculo Importe (€)
Ingresos brutos por alquiler — 11.500,00
Menos: Gastos deducibles — -3.145,00
Ingresos netos 11.500 – 3.145 8.355,00
Menos: Reducción del 50% 8.355 × 50% -4.177,50
Base imponible (integra en IRPF) 8.355 – 4177,5 4.177,50
Aplicación de los tramos IRPF (2024-2025):
Tramo de base imponible (€) Tipo aplicable
0 – 12.450 19%
12.450 – 20.200 24%
20.200 – 35.200 30%
35.200 – 60.000 37%
60.000 – 300.000 45%
Más de 300.000 47%
Como la base imponible del ejemplo (4.177,50 €) está en el primer tramo, se aplica el 19%:
Impuesto a pagar: 4.177,50 € × 19% = 793,73 €
Gracias a los gastos deducibles y la reducción del 50%, el impuesto efectivo sobre el ingreso bruto del alquiler puede bajar a solo un 7% aproximadamente.
En Legaliza Abogados contamos con los mejores abogados especialistas en derecho inmobiliario, y podemos ayudarte con todas tus dudas e inquietudes sobre cómo tributan los alquileres.
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