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CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA | Definición y síntesis jurídica

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El contrato de ejecución de obra representa una de las modalidades contractuales más utilizadas para llevar a cabo la edificación o reforma de un inmueble o edificio dentro del sector inmobiliario, un sector en el cual, retrasos de entregas o problemas relativos al resultado definitivo son cuestiones más que habituales.

Esta tipología de situaciones, propias del sector económico, ya fueron en su momento reguladas de una manera más taxativa por parte del legislador, bien a través de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), bien mediante otras normas más específicas que buscaban dotar de un mayor significado jurídico a este tipo de escenarios legales.

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Legaliza Abogados es un despacho de abogados especializado en defectos de construcción, consolidándose como un equipo jurídico con un gran bagaje profesional en la tramitación de este tipo de supuestos de hecho.

Y aunque los artículos de nuestro blog suelen ofrecer un contenido focalizado en ayudar a nuestra extensa cartera de clientes, hoy os traemos un post de contenido exclusivamente jurídico, explicando las 3 cuestiones básicas que deberías conocer sobre el contrato de ejecución de obra.

CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA | Definición y aspectos clave

El contrato de ejecución de obra es una modalidad contractual por la cual, una persona, en este caso el contratista o empresario, se obliga respecto a otra, en este caso el propietario, a la ejecución de una obra o reforma, siendo el objeto del contrato el resultado final apreciado en la misma, constituyendo a su vez el determinante de pago o retribución por parte del propietario.

Es una creencia generalizada que, esta figura contractual, implica que el propietario deberá aportar todos los materiales para llevar a cabo el desarrollo de la obra, siendo la edificación del proyecto la única obligación por parte del contratista. No obstante, esto dependerá de lo que pacten las partes en su contrato de ejecución de obra de manera voluntaria (artículo 1588 del Código Civil).

Con el objetivo de entender a la perfección esta tipología de contratos, debemos diferenciar de manera clara los sujetos que formarán parte del mismo:


🏠 COMITENTE Este sujeto es la persona, empresa o comunidad que encargaría la ejecución de una obra en concreto.

🏠 CONTRATISTA Es la persona o empresario responsable de llevar a cabo la ejecución de la obra encargada por parte del comitente.  


Sin lugar a dudas, esta es la principal particularidad del contrato de obra y reforma de un inmueble de estas características: La edificación será llevada a cabo en base a un proyecto elaborado previamente por el comitente.

A su vez, dicha condición representaría una moneda de doble cara si la analizamos desde su perspectiva jurídica.

Al tiempo que el proyecto sirve para delimitar las obligaciones del constructor a lo largo de su desarrollo, el comitente no podrá exigir a posteriori tampoco ningún tipo de responsabilidad si esta quedase excluida en lo determinado en el proyecto aportado previamente.

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PERSPECTIVA ECONÓMICA | ¿Cómo fijan las partes el precio a pagar por el comitente?

Mientras que las obligaciones del contratista se reducen de manera general al desarrollo de la obra en los tiempos y formas pactadas en el proyecto aportado previamente, el pago del precio representaría la obligación fundamental por parte del sujeto comitente, cuestión que podrá delimitarse a través de 3 formas detalladas brevemente a continuación:

1. PRECIO ALZADO

Consiste en fijar un precio total por la construcción de la obra, siendo posible que, si se producen modificaciones a lo largo de su desarrollo, estas se vean reflejadas en el precio final a pagar por parte del comitente.

En este punto, resulta fundamental introducir un importante matiz en la perspectiva jurídica de este tipo de contratos.

El hecho de que el Código Civil hable de precio cierto, no es imperativo para que este sea fijado de antemano, en tanto en cuanto bastará con que el mismo se pudiera determinar mediante una operación aritmética.

Por otro lado, la realidad jurídico – social que se observa en cualquier proceso de edificación dentro de nuestro país hace que, a efectos prácticos,  sea más que lógico incluir cláusulas de revisión de precios en cualquier contrato de ejecución de obra, en tanto en cuanto es habitual que las obras se demoren en el tiempo en relación al plazo de entrega fijado inicialmente.


 ✍ REALIDAD JURÍDICA | Forma de pago reforma vivienda 


Imaginemos que las partes acuerdan llevar a la cabo la reforma de una vivienda, firmando el contrato de reforma del piso y estableciendo en este documento el precio a pagar por parte del comitente.

En este hipotético caso, el sujeto comitente no aporta los materiales necesarios para llevar a cabo la reforma en cuestión.

Aunque tras la firma del mismo el arquitecto determinase que el coste de los materiales era más elevado de lo que pensaba en un primer momento, el precio determinado en el contrato de ejecución de obra no podrá ser modificado de ninguna forma.

No obstante, esto no sería aplicable si se produjera una modificación respecto a lo inicialmente pactado en el proyecto entre ambas partes (artículo 1593 del Código Civil).


Esto nos haría ver que, si bien sí es posible un incremento del precio en el contrato de ejecución de obra, es necesario que concurran las siguientes condiciones detalladas a continuación:

🏠 CAMBIO DE PROYECTOLa modificación supondría un cambio del proyecto que no pudo ser prevista en el momento previo de su elaboración.

🏠 AUMENTO DE OBRALa modificación del precio del contrato de ejecución de obra se debe a un aumento de la obra a realizar, nunca a la sustitución de las partidas fijadas inicialmente para su elaboración.

🏠 CONSENTIMIENTO Será requisito imprescindible el consentimiento del comitente para poder llevar a cabo el aumento del precio a pagar, bien de forma expresa bien de manera tácita.

2. PRECIO POR PIEZAS EJECUTADAS O UNIDADES DE MEDIDA

Esta forma de determinación del precio en el contrato de ejecución de obra implica que el mismo es fijado para cada parte del proyecto (estructura, cimentación, cerramiento…) siendo posible que, el contratista, exija ir recibiendo el dinero de la obra en proporción a la realización de las diferentes fases del proyecto a ejecutar.


 ✍ REALIDAD JURÍDICA | Contrato de ejecución de obra con aportación de materiales 


Si bien el precio alzado representaría como norma general la manera más habitual para determinar el precio en cualquier modelo de contrato de obra entre particulares, el pago por piezas sería un claro ejemplo de contrato de obras del sector público.

Con el objetivo de evitar la interposición de cualquier tipo de sanciones por retraso de obra y garantizar a su vez el cobro efectivo por parte del contratista, la Administración Pública suele apostar por esta modalidad de pago a la hora de firmar un modelo de contrato de obra civil de este tipo.


3. POR ADMINISTRACIÓN

Para fijar esta forma de pago en un contrato de ejecución de obra, es habitual requerir las certificaciones de obra, un título que legitima a la empresa o sujeto contratista a hacer efectivos sus derechos económicos a lo largo de las diferentes fases que compondrían el proceso de edificación.

De esta forma, a medida que se van elaborando las diferentes partes del proyecto, se daría el visto bueno de la edificación realizada, siendo posible sugerir la posibilidad del pago al comitente, a pesar de que la liquidación final se producirá tras la entrega final de la obra.


 ✍ REALIDAD JURÍDICA | Lugar y tiempos de pago 


El aspecto temporal y económico del pago del proyecto se hará en base a lo establecido en el contrato de ejecución de obra en cada caso en particular.

Respecto al lugar de pago, en caso de que no se hubiese pactado nada al respecto, deberá hacerse en el lugar del domicilio del deudor (artículo 1171 Código Civil).


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RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA

El contrato de ejecución de obra permite establecer unos cimientos indiscutiblemente sólidos a la hora de delimitar nuestras obligaciones y derechos como parte interesada durante el desarrollo de cualquier proceso de edificación.

No obstante, en caso de no llevarse a cabo el proyecto en las formas y métodos delimitados previamente, será posible exigir la subsanación de los defectos y/o una reducción del precio de manera proporcional a este tipo de desperfectos.

Por otro lado, es importante destacar que, el comitente, tendrá la posibilidad de rescindir el contrato de ejecución de obra de manera unilateral, con independencia de que la edificación ya hubiese comenzado, indemnizando al contratista por los gastos y trabajos llevados a cabo hasta la fecha, un derecho que encuentra su fundamento en el artículo 1594 del Código Civil.

Penalización por retraso de obra

Cuando redactamos nuestro contrato de ejecución de obra, resulta más que habitual incluir una cláusula penal a modo de penalización por retraso de reforma u obra en el contenido del mismo.

Esta cláusula de carácter penal suele fijarse como una sanción pecuniaria por cada día de retraso en relación a la fecha final acordada en el contrato entre ambas partes.

No obstante, y en base a lo establecido en el artículo 1100 del Código Civil, debe tratarse de un retraso culpable, por intimidación, quedando excluidas las siguientes situaciones detalladas a continuación:


🏠 MOTIVOS DE CAUSA MAYOREn caso de producirse situaciones como incendios, inundaciones, huelgas… será necesario que el comitente ofrezca más tiempo al constructor para llevar a cabo su proyecto final. 

🏠 MODIFICACIONES DEL PROYECTO → Se entiende la tácita renuncia de esta cláusula cuando se concede sin reserva un nuevo plazo para el cumplimiento de lo acordado en el proyecto en cuestión.


Por otro lado, en caso de producirse cualquier tipo de modificaciones en el mismo, será necesario fijar nuevos plazos temporales para ofrecer al contratista la posibilidad real de asegurar plenas garantías en la realización del proyecto.

EL BAGAJE PROFESIONAL DE LEGALIZA ABOGADOS

Legaliza Abogados se ha consolidado como uno de los mejores equipos jurídicos en los litigios relacionados con el sector de la construcción.

A lo largo de nuestro extenso bagaje profesional, hemos defendido los derechos de nuestra cartera de clientes frente a las principales empresas promotoras que operan en territorio nacional, pudiendo destacar, entre otras, Tilmón España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A.

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Si estás buscando cualquier tipo de ayuda jurídica especializada para tramitar un supuesto de hecho perteneciente a este área legal, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo multidisciplinar, el cual analizará las particularidades de tu supuesto de hecho para trazar la estrategia judicial más favorable para la defensa de tus intereses o los de tu empresa.

Esperamos que este post te haya permitido conocer la realidad jurídico – social del contrato de ejecución de obra desde una perspectiva lo más completa posible.

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