El contrato de ejecución de obra supone una de las modalidades contractuales más utilizadas para llevar a cabo la edificación o reforma de un edificio o inmueble dentro del sector inmobiliario, un sector en el cual, retrasos de entregas o problemas relativos al resultado definitivo son cuestiones más que habituales en nuestro ordenamiento jurídico.
Esta tipología de situaciones, propias del sector económico, ya fueron en su momento reguladas de manera taxativa por parte del legislador, bien a través de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), bien mediante otras normas más específicas que buscaban dotar de un mayor significado jurídico a esta clase de escenarios legales.
Legaliza Abogados es un despacho de abogados especializado en defectos de construcción, consolidándose como un equipo jurídico de gran bagaje profesional en la tramitación de este tipo de supuestos de hecho.
Y aunque los artículos de nuestro blog suelen ofrecer una información focalizada en ayudar a nuestra extensa cartera de clientes, hoy os traemos un post de contenido exclusivamente jurídico, explicando las 3 cuestiones básicas que deberías conocer sobre el contrato de ejecución de obra.
CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA | Definición y aspectos clave
El contrato de ejecución de obra es un tipo de contrato por el cual una persona, en este caso el contratista o empresario, se obliga respecto a otra, en este caso el propietario, a la ejecución de una obra o reforma, siendo el objeto del contrato el resultado final apreciado en la misma, constituyendo a su vez el determinante de pago o retribución por parte del propietario.
Es una creencia generalizada que esta figura contractual implica que el propietario deberá aportar todos los materiales para llevar a cabo el desarrollo de la obra, siendo la edificación del proyecto la única obligación por parte del contratista. No obstante, esto dependerá de lo pactado por las partes en su contrato de ejecución de obra de manera voluntaria (artículo 1588 del Código Civil).
Con el objetivo de entender a la perfección esta tipología de contratos, deberemos diferenciar de manera clara los sujetos que darán forma al mismo:
✚ COMITENTE → Este sujeto es la persona, empresa o comunidad que encargaría la ejecución de una obra en concreto.
✚ CONTRATISTA → Es la persona o empresario responsable de llevar a cabo la ejecución de la obra encargada por parte del comitente.
Sin lugar a dudas, esta sería la principal característica del contrato de obra y reforma de un inmueble de estas características: La edificación será llevada a cabo en base a un proyecto elaborado previamente por el comitente.
A su vez, dicha condición representaría una moneda de doble cara si la analizamos desde su perspectiva jurídica. Al tiempo que el proyecto sirve para delimitar las obligaciones del constructor a lo largo del desarrollo de la obra, el comitente no podrá exigir tampoco a posteriori ningún tipo de responsabilidad si esta quedase excluida en lo determinado por el proyecto aportado previamente.
PERSPECTIVA ECONÓMICA | ¿Cómo fijan las partes el precio a pagar por el comitente?
Mientras que las obligaciones del contratista se reducen de manera general al desarrollo de la obra en los tiempos y formas pactadas en el proyecto aportado previamente, el pago del precio representaría la obligación fundamental del sujeto comitente, cuestión que podrá ser delimitada mediante alguna de las 3 formas detalladas brevemente a continuación:
1. PRECIO ALZADO
Consiste en fijar un precio total por la construcción de la obra siendo posible que, si se producen modificaciones a lo largo de su desarrollo, estas se vean reflejadas en el precio final a pagar por parte del comitente. En este punto resulta clave introducir un importante matiz en la perspectiva jurídica de este tipo de contratos.
El hecho de que el Código Civil hable de precio cierto no es imperativo para que este sea fijado de antemano, en tanto en cuanto bastará con que el mismo pudiera determinarse mediante una operación aritmética.
Por otro lado, la realidad jurídico – social observada en cualquier proceso de edificación de nuestro país hace que, a efectos prácticos, sea más que lógico incluir cláusulas de revisión de precios en cualquier contrato de ejecución de obra ya que es habitual que las obras se demoren en el tiempo en relación al plazo de entrega fijado inicialmente.
REALIDAD JURÍDICA | Forma de pago reforma vivienda
Imaginemos que las partes acuerdan llevar a la cabo la reforma de una vivienda, firmando el contrato de reforma del piso y estableciendo en este documento el precio a pagar por parte del comitente. En este caso hipotético, el sujeto comitente no aporta los materiales necesarios para llevar a cabo la reforma en cuestión.
Aunque tras la firma del mismo el arquitecto determinase que el coste de los materiales era más elevado de lo que pensaba en un primer momento, el precio determinado en el contrato de ejecución de obra no podrá ser modificado de ninguna forma.
No obstante, esto no sería aplicable si se produjera una modificación respecto a lo pactado inicialmente en el proyecto por ambas partes (artículo 1593 del Código Civil).
Dicha situación nos hace ver que, si bien sí es posible un incremento del precio en el contrato de ejecución de obra, es necesario que concurran las siguientes condiciones detalladas brevemente a continuación:
? CAMBIO DE PROYECTO → La modificación supondría un cambio del proyecto que no pudo ser prevista en el momento previo de su elaboración.
? AUMENTO DE OBRA → La modificación del precio del contrato de ejecución de obra se debe a un aumento de la obra a realizar, nunca a la sustitución de las partidas fijadas inicialmente para su elaboración.
? CONSENTIMIENTO → Será requisito imprescindible el consentimiento del comitente para poder llevar a cabo el aumento del precio a pagar, bien de forma expresa bien de manera tácita.
2. PRECIO POR PIEZAS EJECUTADAS O UNIDADES DE MEDIDA
Esta forma de determinar el precio en un contrato de ejecución de obra implica que el mismo es fijado para cada parte del proyecto (estructura, cimentación, cerramiento…), siendo posible que el contratista exija ir recibiendo el dinero de la obra en proporción a la realización de las diferentes fases que conformen el proyecto a ejecutar.
REALIDAD JURÍDICA | Contrato de ejecución de obra con aportación de materiales
Si bien el precio alzado representaría como norma general la manera más habitual para fijar el precio en cualquier modelo de contrato de obra entre particulares, el pago por piezas sería un claro ejemplo de contrato de obras del sector público.
Con el objetivo de evitar la interposición de cualquier tipo de sanciones por retraso de obra y garantizar a su vez el cobro efectivo por parte del contratista, la Administración Pública suele apostar por esta modalidad de pago a la hora de firmar un modelo de contrato de obra civil de estas características.
3. POR ADMINISTRACIÓN
Para fijar esta forma de pago en un contrato de ejecución de obra es habitual requerir de las certificaciones de obra, un título que legitimará a la empresa o sujeto contratista a hacer efectivos sus derechos económicos a lo largo de las diferentes fases que compongan el proceso de edificación.
De esta forma, a medida que se van elaborando las diferentes partes del proyecto, se daría el visto bueno a la edificación realizada, siendo posible sugerir la posibilidad del pago al comitente, a pesar de que la liquidación final se producirá siempre tras la entrega final de la obra.
REALIDAD JURÍDICA | Lugar y tiempos de pago
El aspecto temporal y económico del pago del proyecto se hará en base a lo establecido en el contrato de ejecución de obra en cada caso en particular. Respecto al lugar de pago, en caso de que no se hubiese pactado nada al respecto, deberá hacerse en el lugar del domicilio del deudor (artículo 1171 Código Civil).
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA
El contrato de ejecución de obra permite establecer unos cimientos indiscutiblemente sólidos a la hora de delimitar nuestras obligaciones y derechos como parte interesada durante el desarrollo de cualquier proceso de edificación.
No obstante, en caso de no llevarse a cabo el proyecto en las formas y métodos previamente establecidos, siempre será posible exigir la subsanación de los defectos y/o una reducción del precio de forma proporcional a los desperfectos apreciados.
Por otro lado, es importante destacar que el comitente tendrá la posibilidad de rescindir el contrato de ejecución de obra de manera unilateral, con independencia de que la edificación ya hubiese comenzado, indemnizando al contratista por los gastos y trabajos llevados a cabo hasta la fecha, derecho que encuentra su fundamento en el artículo 1594 del Código Civil.
Penalización por retraso de obra
Cuando redactamos nuestro contrato de ejecución de obra, es habitual incluir una cláusula penal a modo de penalización por retraso de reforma u obra en el contenido del mismo. Esta cláusula de carácter penal suele fijarse como una sanción pecuniaria por cada día de retraso en relación a la fecha final acordada en el contrato entre ambas partes.
No obstante, y en base a lo establecido en el artículo 1100 del Código Civil, debe tratarse de un retraso culpable, por intimidación, quedando excluidas las siguientes situaciones detalladas a continuación:
✚ MOTIVOS DE CAUSA MAYOR → En caso de producirse situaciones como incendios, periodos de pandemia, huelgas… será necesario que el comitente ofrezca más tiempo al constructor para llevar a cabo su proyecto final.
✚ MODIFICACIONES DEL PROYECTO → Se entiende la tácita renuncia de esta cláusula cuando se concede sin reserva un nuevo plazo para el cumplimiento de lo acordado en el proyecto en cuestión.
Por otro lado, en caso de producirse cualquier tipo de modificaciones en el mismo, será necesario fijar nuevos plazos temporales para ofrecer al contratista la posibilidad real de asegurar plenas garantías en la realización del proyecto.
EL BAGAJE PROFESIONAL DE LEGALIZA ABOGADOS
Legaliza Abogados se ha consolidado como uno de los mejores equipos jurídicos en los litigios relacionados con el sector de la construcción. A lo largo de nuestro extenso bagaje profesional, hemos defendido los derechos de nuestra cartera de clientes frente a las principales empresas promotoras que operan en territorio nacional, pudiendo destacar entre otras, Tilmón España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A.
Si estás buscando cualquier tipo de ayuda jurídica especializada para tramitar un supuesto de hecho perteneciente a este área legal, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo multidisciplinar, el cual analizará las particularidades de tu supuesto de hecho para trazar la estrategia jurídica más favorable a la defensa de tus intereses o los de tu empresa.
Esperamos que este post te haya permitido conocer la realidad jurídico – social del contrato de ejecución de obra desde una perspectiva lo más completa posible. A continuación, te dejamos otros artículos del blog que nuestro equipo de abogados considera que podrían resultarte bastante interesantes:
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