≫ Ley de Ordenación de la Edificación | 📕 Información Clave | Legaliza
saneamiento-por-vicios-ocultos
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS → Aspectos legales a tener en cuenta.
13th noviembre 2019
Mostrar todo

LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN → Resumen y aspectos clave.

ley-de-ordenacion-de-la-edificacion

La Ley de Ordenación de la Edificación representa uno de los textos más importantes desde el punto de vista jurídico a la hora de regular cuestiones básicas dentro del sector de la construcción en nuestro país.

Su publicación en el año 2000 modificaba por siempre uno de los sectores que, de manera histórica, más peso han tenido en la economía de nuestro país, una modificación legislativa susceptible de ser analizada 20 años después con una perspectiva legal que solo el tiempo podría validar.

resumen-ley-ordenacion-de-la-edificacion

LegalizaAbogados es un despacho de abogados de defectos de construcción con un amplio bagaje profesional en este tipo de litigios y supuestos de hecho.

✍️ A lo largo de nuestra experiencia profesional hemos defendido los intereses de nuestra cartera de clientes frente a las principales empresas constructoras de nuestro país, entre las cuales podemos destacar Vallehermoso, Tilmón España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A, consiguiendo en la práctica totalidad de nuestras reclamaciones la estimación de las demandas o acuerdos homologados judicialmente beneficiosos para la comunidad.

Es por ello que hoy analizamos todos los cambios producidos en nuestro ordenamiento jurídico tras la publicación de Ley de la Ordenación de la Edificación, aportando un expertise legal claramente especializado y delimitando todos aquellos aspectos jurídico – sociales que deberías conocer de manera imperativa.

Sin embargo, a continuación te dejamos otros artículos de nuestro blog que el equipo de profesionales de Legaliza Abogados considera que podrían resultarte de interés. No obstante, si prefieres que atendamos personalmente tu supuesto de hecho en particular, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

📚OTROS ARTÍCULOS DE NUESTRO BLOG JURÍDICO DE INTERÉS

⚖️ DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN VIVIENDA NUEVA La ayuda legal que necesitas.

⚖️ VICIOS CONSTRUCTIVOS La información legal que necesitas conocer.

⚖️ VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA Todo lo que tienes que saber.

MARCO JURÍDICO

Analizar el marco jurídico de esta ley es requisito imprescindible para entender la importancia de este texto legal dentro de nuestro ordenamiento jurídico.

Tal es su importancia en nuestro sistema legal que, a día de hoy, sigue resultando habitual creer que el objetivo de la Ley de Ordenación de la Edificación fue ofrecer en su momento una regulación completa del sector de la construcción con carácter general a aplicar de manera uniforme por los tribunales competentes. Nada más lejos de la realidad.

⚖️ No debemos olvidar que el objetivo de esta ley tan solo fue el de regular el PROCESO DE EDIFICACIÓN, delimitando los plazos, garantías y agentes que intervienen en este, con el objetivo de ofrecer una norma jurídica que supliese las carencias que en parte presentaba nuestro Código Civil al respecto en tiempos pasados.

No se trata de una norma técnica de edificación que pretenda convertirse en un precepto legal completo y unánime para este tipo de litigios y supuestos de hecho.

De hecho, ya en su artículo 1, la Ley de Ordenación de la Edificación hace una serie de importantes remisiones legislativas sobre cuestiones tan diversas como la prevención de riesgos laborales o la legislación a aplicar en caso de que las Administraciones Públicas interviniesen dentro del proceso edificativo.

Esto deja claro que, dentro del sector de la construcción, existirán otras normas que, en su conjunto, nos permitirán obtener un concepto jurídico de edificación lo más completo posible (entre otras, la Ley 12/1986 para los profesionales de la arquitectura, ley de propiedad horizontal, libro del edificio etc …) al tiempo que en su disposición final segunda se autoriza al Gobierno para la creación del Código Técnico de la Edificación.

plazo-garantia-instalaciones

RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS

La responsabilidad establecida por la Ley de Ordenación de la Edificación es una de las cuestiones más importantes de este texto legal, teniendo como objetivo proteger de manera clara al sujeto adquiriente de la vivienda edificada.

⚖️La lista establecida cumple por tanto una doble función → Al tiempo que establece que la responsabilidad solo se referirá a los daños contenidos en la misma, por otro lado será sobre estos daños frente a los cuales el legislador otorgará una serie de garantías al sujeto comprador de la vivienda. 

No obstante, esto no implica que el resto de daños que apareciesen en la vivienda no sean indemnizables. Simplemente, las garantías de estos no quedarán recogidas dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación por lo que, en caso de acudir a los tribunales competentes, estos deberán ser reclamados mediante acciones generales de responsabilidad contractual o extra contractual.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece un sistema de responsabilidades que diferencia entre:

responsabilidad-decenal

RESPONSABILIDAD DECENAL

Hablaremos de responsabilidad decenal (10 años) para todos aquellos desperfectos o vicios de construcción que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

El plazo de 10 años se considera el tiempo de prueba para demostrar la buena ejecución de la edificación llevada a cabo, siendo imprescindible que los defectos de construcción se manifiesten durante la vigencia de este para interponer las correspondientes reclamaciones judiciales.

🏠 Para entender la Ley de Ordenación de la Edificación en este aspecto, es imprescindible saber que no debe tratarse de una edificación “actualmente estable”, sino que deberá presentar un carácter estable en tiempo futuro. 

Ejemplos de este tipo de vicios constructivos en base a la jurisprudencia emitida por los tribunales competentes podrían ser la colocación de pilares o la falta de resistencia de los forjados, las grietas en los muros perimetrales de la vivienda o una correcta ejecución en la fachada de un edificio, motivo por el cual esta no sería perfectamente impermeable tras la entrega de la obra.

responsabilidad-trienal

RESPONSABILIDAD TRIENAL

Para entender la responsabilidad trienal (3 años) delimitada por la Ley de Ordenación de la Edificación, debemos establecer la diferencia entre:

🧱 VICIOS O DEFECTOS DE LOS ELEMENTOS CONTRUCTIVOS En esta categoría se englobarían aquellos desperfectos que no queden englobados en los supuestos de responsabilidad decenal citados con anterioridad.

🧱 VICIOS O DEFECTOS EN LAS INSTALACIONES DEL EDIFICIO Son los que afectan a las instalaciones generales de la vivienda, como la calefacción, la electricidad, el gas etc…

La responsabilidad trienal busca proteger la habitabilidad de la vivienda edificada. Es importante aclarar que, para poder hablar de defectos de habitabilidad, los defectos de construcción aparecidos en el correspondiente inmueble deben modificar de forma grave esta condición en la vivienda entregada.

responsabilidad-anual

RESPONSABILIDAD ANUAL

Cuando hablamos de defectos de acabado, hacemos referencia a todos aquellos defectos constructivos que, sin perjudicar la estabilidad o habitabilidad del edificio, engloban una serie de imperfecciones que entorpecerían el uso de la vivienda y los cuales son fácilmente subsanables.

🏠 Si bien desde el punto de vista jurídico estos pueden presentar una menor importancia, es importante destacar que, en la práctica edilicia de nuestro país,  estos son los defectos constructivos más frecuentes con carácter general. 

Las promotoras y empresas de construcción trabajan con reducidos plazos de entrega (especialmente durante los años de la burbuja inmobiliaria), motivo por el cual estos pequeños detalles de construcción en infinidad de ocasiones no son revisados con la importancia requerida.agentes-de-la-edificacion-esquema

AGENTES DE LA EDIFICACIÓN | Esquema jurídico

Otro aspecto clave que quedaba delimitado tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación era la lista de agentes de la edificación que intervenían en este tipo de procesos.

El capítulo III de este texto legal daba una definición concisa de este término, al tiempo que establecía una serie de responsabilidades de cada uno de ellos en caso de que se apreciasen defectos de construcción en la vivienda entregada.

Esta cuestión, lejos de parecer un tema baladí, es uno de los elementos más importantes de la Ley de Ordenación de la Edificación. Cuando aparecían supuestos de hecho de este tipo, era habitual que los sujetos que habían intervenido en el proceso edificativo alegasen su falta de responsabilidad al respecto, declarando que estos desperfectos eran responsabilidad de otros sujetos con los que habían colaborado a lo largo del proceso de edificación.

Esta definición por parte de la Ley de Ordenación de la Edificación es del todo acertada → Al tiempo que define y otorga una serie de responsabilidades a este tipo de sujetos, de manera indirecta permite delimitar cuáles serán sus funciones específicas a lo largo del proceso de edificación.

La lista de agentes de la edificación delimitada por la ley, la cual detallaremos a continuación, no debe ser entendida como una lista jurídica cerrada y/o exhaustiva, en tanto en cuanto son diversos los acontecimientos en este sector que podrían propiciar la aparición de nuevos agentes de edificación que a día de hoy son desconocidos.

PROMOTOR → Artículo 9 de la LOE.

Es el agente clave en cualquier proceso edificativo, así como una de las figuras más relevantes de la Ley de Ordenación de la Edificación, definiéndose como la persona (física o jurídica) que programa o impulsa un proceso de edificación en concreto.

En cuanto a la responsabilidad de este agente de la edificación, resulta imperativo estar a lo establecido en el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el cual establece que, el promotor debe responder solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los diversos defectos constructivos que pudieran aparecer en la vivienda entregada.

PROYECTISTA → Artículo 10 de la LOE.

El proyectista es el sujeto que, por encargo del promotor y respetando lo establecido en la legislación correspondiente, procede a la redacción del proyecto de edificación.

A efectos prácticos, el proyectista es el técnico competente para verificar si la edificación que pretende llevar a cabo el promotor cumple con las exigencias del plan urbanístico de la zona en concreto.

CONSTRUCTOR → Artículo 11 de la LOE.

Es la persona que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, los cuales pueden ser propios o ajenos, el proceso edificativo en cuestión.

✅ A pesar de que la Ley de Ordenación de la Edificación no lo recoge de manera específica, en la práctica edificativa de nuestro país la figura del promotor y constructor pueden quedar concentradas en una misma persona. En este tipo de casos, las funciones del constructor quedan subsumidas en las delimitadas para la figura del promotor

Esta cuestión se delimita de manera clara en la Ley 32 / 2006 de 18 de Octubre.

JEFE DE OBRA → Artículo 11.2 de la LOE.

Este agente de la edificación queda regulado en el artículo 11.2 letra C de la Ley de Ordenación de la Edificación, haciendo referencia al profesional que debe contar con la capacitación necesaria para llevar a cabo la representación técnica de la obra.

En un lenguaje coloquial, la figura del jefe de obra haría referencia a lo que comúnmente se denomina como “capataz” o “encargado”.

DIRECTOR DE OBRA → Artículo 12 de la LOE.

El director de obra, definido en el artículo 12 de la Ley de Ordenación de la Edificación, se encarga de asumir las tareas relacionadas con los elementos estructurales y básicos de la misma, es decir, los aspectos esenciales de cualquier proceso edificativo.

El director de obra debe interpretar el proyecto redactado por el proyectista, dando instrucciones específicas para que este sea llevado a cabo en los términos pactados. Es por ello que es posible que, a efectos prácticos, ambos profesionales sean la misma persona en la práctica edificativa.

DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA → Artículo 13 de la LOE.

La definición de este sujeto se recoge de igual manera en el Código Técnico de la Edificación del BOE, y es lo que conocemos de manera coloquial como “aparejador” o “arquitecto técnico”.

Lejos de parecer una figura poco importante, si tenemos en cuenta que la mayoría de los defectos de construcción suelen hacer referencia a la calidad de los materiales utilizados durante el proceso edificativo, esta figura delimitada en la Ley de Ordenación de la Edificación sería una de las más importantes a efectos prácticos, al menos desde un punto de vista jurídico.

OTROS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN → Artículo 14 de la LOE.

La Ley de Ordenación de la Edificación buscaba hacer una definición lo más completa posible de los agentes de la edificación, a pesar de que esta lista no fuera una lista cerrada o taxativa. Por este motivo, también definía las entidades y laboratorios de control de calidad en su artículo 14.

articulo-1591-del-Codigo-civil

ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL

La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación provocó diferentes debates jurisprudenciales al considerar que este texto legal derogaría lo establecido en el artículo 1591 de nuestro Código Civil. Y si bien esta creencia estaba del todo justificada, el tiempo ha demostrado la perfecta convivencia entre ambos preceptos legales dentro de nuestro ordenamiento jurídico.

⚖️ No obstante, sí es importante señalar que, como hemos podido comprobar en lo establecido anteriormente, la Ley de Ordenación de la Edificación ofrece una regulación mucho más específica de este tipo de procesos, motivo por el cual en cierta forma este texto legal si deslegitima parte de la jurisprudencia que rodeaba a este artículo del Código Civil, ofreciendo una regulación mucho más específica al respecto. 

Si te gustaría conocer más en profundidad esta cuestión íntimamente ligada a la Ley de Ordenación de la Edificación, aquí te dejamos un artículo de nuestro blog especializado. ¡Gracias por leernos!

 

 

Comments are closed.

LLAMAR AHORA