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Defectos de construcción → Plazos de reclamación y otras cuestiones relacionadas

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Los plazos de defectos de construcción representan uno de los principales conflictos en caso de que se llegase a producir cualquier tipo de incumplimiento contractual tras la recepción de la vivienda comprada en una promoción de obra nueva.

No obstante, el plazo de prescripción que marca la Ley de Ordenación de la Edificación no es el único aspecto a valorar si queremos contar con las máximas garantías en un litigio de esta tipología. Este es el motivo por el que nació hace años el Blog de Legaliza Abogados.

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A lo largo de nuestro bagaje profesional hemos litigado frente a las principales promotoras constructoras del territorio nacional, entre las que podemos destacar, entre otras, Vallehermoso, Tilmon España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A.

⚖️ En la práctica totalidad de las reclamaciones se ha conseguido la estimación de las demandas o acuerdos judicialmente beneficiosos para la comunidad.

No obstante, exigir la responsabilidad contractual a este tipo de empresas abre una serie de litigios que pueden resultarnos algo difusos o complicados si carecemos de conocimientos especializados.

Este es el motivo principal por el cual nuestro equipo jurídico utiliza el blog de nuestra web para resolver aquellas dudas más preguntadas por nuestra cartera de clientes en el día a día del bufete.

Hoy dedicamos un artículo a los plazos de defectos de construcción, delimitando el criterio temporal que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (loe edificación) determina para cada supuesto de hecho, así como otros aspectos de interés jurídico que circunscriben esta cuestión, sumado a una serie de consejos que te serán muy útiles para finalizar tu proceso legal con las mejores garantías.

PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN → Diferencia entre garantía y plazo de prescripción.

Antes de entrar en materia para explicar los diferentes tipos de responsabilidades que podremos exigir a cualquier sujeto externo que haya participado en el proceso constructivo de nuestra vivienda, debemos diferenciar de manera clara entre:

Garantía de obra de construcción.

Una vez las constructoras de edificios y promociones de viviendas nos han entregado nuestra casa, la garantía de obra nueva hace referencia al tiempo en el cual los defectos de construcción deben manifestarse en nuestra propiedad para poder ser reclamados.

La gravedad de los mismos es el criterio para establecer los diferentes plazos de defectos de construcción que la Ley de Edificación establece dentro de nuestro ordenamiento jurídico:


🏠 DEFECTOS DE LA ESTRUCTURA → Este tipo de vicios constructivos, si bien son los menos habituales, llegan a perjudicar la estructura de la vivienda, afectando a cuestiones de importancia superlativa como los forjados, las vigas, los pilares o los muros de carga.

⚖️ PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA SU RECLAMACIÓN → 10 AÑOS.


🏠 DEFECTOS DE HABITABILIDAD →  Defectos constructivos de esta tipología en la construcción de edificios aminoran las posibilidades de residir en la vivienda tras la entrega de llaves, siendo las humedades y los problemas del sistema eléctrico los más habituales a la hora de interponer la correspondiente reclamación.

⚖️ PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA SU RECLAMACIÓN → 3 AÑOS.


🏠 DEFECTOS DE ACABADO → Este tipo de vicios de construcción hacen referencia al acabado de la vivienda, y son bastante habituales, especialmente por los ajustados plazos de entrega con los que se obliga a trabajar a las empresas constructoras. Una mala instalación de las baldosas de la cocina o el baño podrían ser el mejor ejemplo de ello.

⚖️ PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA SU RECLAMACIÓN → 1 AÑO.


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Los plazos de defectos de construcción, si bien en un primer momento parecen bastante sencillos a la hora de entender el criterio temporal con el que contamos para iniciar nuestra contestación a la empresa constructora, en su momento llegaron a suponer un auténtico problema para muchas viviendas entregadas durante la crisis económica.

Los plazos de garantía comenzarán a constar desde que se firme el acta de recepción de la obra (artículo 6.5 de la LOE), documento a través el cual el constructor pone disposición del promotor o cliente la obra nueva terminada. La recesión económica supuso la quiebra de diversas empresas del sector, las cuales cedieron a los bancos algunas de sus propiedades.

Los bancos a posteriori las vendían a su cartera de clientes, por lo que los plazos de defectos de construcción en relación a su garantía ya habían sido consumidos.

Así por ejemplo, si las baldosas de la cocina estaban mal instaladas (defecto de acabado) pero había pasado más de un año desde que la constructora se la entregó al banco, el destinatario final (el cliente que compraba la casa al banco) carecía de la posibilidad de interponer los correspondientes trámites judiciales. 

Prescripción responsabilidad civil.

La LOE en el punto 5 de su exposición de motivos establece que las acciones para exigir la garantía decenal delimitada en el artículo 17 del mismo texto legal es de 2 años. Es a partir de aquí cuando resulta fundamental contar con la ayuda de un equipo jurídico especializado.

Es un consejo jurídico frecuente realizar una interrupción de la prescripción a la empresa constructora en cuestión, puesto que esto permite que el plazo para exigir la responsabilidad civil decenal a través de las diferentes acciones edilicias que desarrolle el equipo jurídico en cuestión no se consuma.

Cuando realizamos este tipo de reclamación, lo lógico sería que la empresa respondiera solucionando la cuestión que planteamos. No obstante, esto casi nunca sucede, ya que la promotora responsabilizará al arquitecto proyectista, el arquitecto al aparejador y así sucesivamente.

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En este punto te dejamos una serie de consejos jurídicos relacionados con los plazos de defectos de construcción que consideramos que podrían resultarte de gran interés:

⚖️ BUROFAX ANUAL Es posible que la reclamación por obras mal ejecutadas no se lleve a cabo hasta pasados varios años tras el envío del burofax. Por ello, debemos enviar un burofax anual, comunicando los defectos de construcción en vivienda nueva que persisten en nuestra residencia, la evolución de los mismos y otros daños que pudieran aparecer.

De esta forma, cuando vayamos a interponer la correspondiente acción judicial por daños estructurales en un edificio o vivienda, los plazos de defectos de construcción no supondrán un impedimento para ello.

⚖️ RECLAMAR OBRA MAL HECHA Aunque esto, repetimos, no suele pasar, es una posibilidad que la constructora se responsabilice de los daños a terceros que ha causado su actividad, procediendo a la reparación de los mismos.

No obstante, en multitud de ocasiones, esta reparación solo “parchea” el problema real de la vivienda, tapando las consecuencias del defecto constructivo en cuestión pero no sus causas, motivo por el cual la patología de estas vuelve a repetirse en nuestra vivienda.

Es posible interponer una reclamación por obras mal realizadas por parte de la constructora. Para este tipo de casos los plazos de garantía comienzan desde la fecha que se hicieron las reparaciones, una fecha que es un fundamental poder probar de manera clara para iniciar las correspondientes reclamaciones.

DENUNCIAR CONSTRUCTURA POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS | Otros consejos jurídicos especializados.

A modo de conclusión, es importante señalar que los plazos de defectos de construcción no son un elemento temporal que convenga apurar si pretendemos iniciar un proceso de reclamación con las máximas garantías.

Este tipo de reclamaciones suele necesitar, de manera casi obligatoria, de un informe pericial que demuestre la gravedad de los diversos ejemplos de defectos que se den en nuestra vivienda y cuya reparación se encontraría dentro de las obligaciones del constructor.

Además, cuando las consecuencias del incumplimiento de contrato de obra por parte de la promotora afectasen a varios vecinos, es casi seguro que, las decisiones tomadas por la junta de vecinos se demoren varios meses. 

Por otro lado, cuanto más tiempo le demos a la empresa constructora, estos no dudarán en utilizar los plazos de defectos de construcción como un periodo en el cual alegar que la causa de este tipo de defectos se debe al mantenimiento de la vivienda o edificio, nunca a su proceso de edificación.

Es importante saber que la ley orgánica de la edificación establece siempre al promotor como obligado solidario, en caso de no poderse determinar quién es el sujeto responsable de los defectos que aparezcan en nuestra vivienda.

Esto es solo uno de los múltiples ejemplos sobre cómo la ley de la edificación intentaba regular aquellos vacíos legales en materia de construcción no regulados por el artículo 1591 del Código Civil, un precepto legal que empezó a ser insuficiente para regular todos aquellos escenarios que se dieron en el ámbito legal del derecho constructivo tras el boom de la burbuja inmobiliaria.

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Legaliza Abogados se ha consolidado como uno de los mejores equipos jurídicos dentro del área legal de la reclamación de defectos de construcción.

Ponte en contacto con nuestro equipo. A través de un trato cercano, profesional y altamente cualificado, analizaremos las especialidades de tu supuesto de hecho para trazar la estrategia legal más favorable para la defensa de tus intereses.

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