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Defectos de construcción → Plazos de reclamación y otras cuestiones relacionadas

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Los plazos de defectos de construcción suponen una de las principales dudas en caso de llegarse a producir un incumplimiento contractual de cualquier tipo tras la recepción de la vivienda adquirida en una promoción de obra nueva.

No obstante, el plazo de prescripción marcado por la Ley de Ordenación de la Edificación no es el único aspecto a valorar si queremos contar con las máximas garantías de defensa jurídica en un litigio de estas características. Este tipo de cuestiones suponen parte del origen del blog de Legaliza Abogados.

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A lo largo de nuestro extenso bagaje profesional hemos litigado contra las principales promotoras constructoras que operan en territorio nacional, dentro de las cuales podemos destacar, entre otras, Vallehermoso, Tilmon España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A. En la práctica totalidad de las reclamaciones se ha conseguido la estimación de las demandas o acuerdos judicialmente beneficiosos para la comunidad.

No obstante, exigir la responsabilidad contractual a las empresas que operan dentro de este sector daría lugar a una serie de litigios que pueden resultarnos algo difusos o complicados de entender si carecemos de conocimientos especializados desde la perspectiva jurídica. Este es el principal motivo por el cual nuestro equipo utiliza su blog para resolver aquellas dudas más frecuentes entre la cartera de clientes del despacho.

Hoy dedicamos un artículo a los plazos de defectos de construcción, analizando el criterio temporal que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (LOE edificación) determina para cada supuesto de hecho, así como otros aspectos de interés jurídico que circunscribirían esta realidad, aportando a su vez a una serie de consejos que te serán muy útiles para finalizar un proceso legal de este tipo con las mejores garantías de defensa jurídica.

PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN | Diferencia entre garantía y plazo de prescripción

Antes de entrar en materia para explicar los diferentes tipos de responsabilidades que podremos exigir a cualquier sujeto externo o empresa que haya participado en el proceso de edificación de nuestra vivienda, deberemos establecer previamente la diferencia entre:

Garantía de obra de construcción

Una vez las constructoras de edificios y promociones de viviendas han hecho entrega del inmueble, la garantía de obra nueva referirá el espacio de tiempo en el cual los defectos de construcción deben manifestarse en nuestra propiedad para poder ser reclamados ante los tribunales de justicia.

La gravedad de los mismos o su grado de afección sobre las prestaciones de la vivienda adquirida serán los dos criterios fundamentales para entender los diferentes plazos de defectos de construcción que la Ley de Edificación establece en nuestro ordenamiento jurídico, los cuales se detallan brevemente a continuación:


DEFECTOS DE ESTRUCTURA

Este tipo de vicios constructivos, si bien son los menos habituales, llegan a perjudicar la estructura de la vivienda, afectando a cuestiones de importancia superlativa como los forjados, las vigas, los pilares o sus muros de carga. 

PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA SU RECLAMACIÓN10 AÑOS.


DEFECTOS DE HABITABILIDAD

Defectos constructivos de esta tipología en la construcción de edificios aminoran las posibilidades de vivir en la residencia adquirida tras la entrega de llaves, siendo las humedades o los problemas del sistema eléctrico los más habituales a la hora de interponer una reclamación de estas características.

 ╋ PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA SU RECLAMACIÓN3 AÑOS.


DEFECTOS DE ACABADO

Este tipo de vicios de construcción hacen referencia al acabado de la vivienda y, en contra de lo que pudiésemos pensar, son bastante habituales, debido en parte a los ajustados plazos de entrega con los que se obliga a trabajar a las empresas constructoras en multitud de ocasiones.

Una mala instalación de las baldosas de la cocina o el baño serían dos buenos ejemplos al respecto.

  PLAZOS DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA SU RECLAMACIÓN1 AÑO.


Los plazos de defectos de construcción, si bien en un primer momento parecerían bastante sencillos a la hora de delimitar el criterio temporal con el que contaremos para elaborar la contestación a la empresa constructora de nuestro inmueble, en su momento llegaron a suponer un auténtico problema para muchas viviendas entregadas durante la crisis económica.

Los plazos de garantía comenzarán a contar desde que se firme el acta de recepción de la obra (artículo 6.5 de la LOE), documento a través del cual el constructor pone a disposición del promotor o cliente la obra nueva terminada. No obstante, la recesión económica vivida hace unos años supuso la quiebra de diversas empresas del sector, las cuales tuvieron que ceder a los bancos muchas de sus propiedades inmobiliarias.

Los bancos, años más tarde, vendían estas casas a su cartera de clientes, por lo que los plazos de defectos de construcción en relación a su garantía ya habían prescrito y el adquirente de la vivienda encontraba grandes problemas para interponer cualquier tipo de reclamación judicial.

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Así por ejemplo, si las baldosas de la cocina estaban mal instaladas (defecto de acabado) pero había pasado más de un año desde que la constructora entregó la vivienda a la entidad bancaria, el destinatario final (el cliente que compraba la casa al banco) carecía de la posibilidad de interponer la correspondiente reclamación legal frente a la empresa promotora.

Prescripción responsabilidad civil

En el punto 5 de su exposición de motivos la LOE establece que, las acciones para exigir la garantía decenal delimitada en el artículo 17 del mismo texto legal se extenderán hasta un plazo de 2 años. Será a partir de aquí cuando resulte fundamental contar con la ayuda de un equipo jurídico especializado en la tramitación de este tipo de procedimientos.

Un consejo jurídico muy frecuente al respecto es realizar la interrupción de la prescripción a la empresa constructora mediante el envío de un burofax, puesto que esto permite que el plazo para exigir la responsabilidad civil decenal a través de las diferentes acciones edilicias que desarrolle nuestro equipo jurídico no se consuma en su perspectiva temporal.

Cuando realizamos este tipo de reclamaciones, lo lógico sería que la empresa respondiera solucionando la cuestión que estuviéramos planteando. No obstante, esto casi nunca sucede, en tanto en cuanto la promotora responsabilizará al arquitecto proyectista, el arquitecto al aparejador y así sucesivamente.

Es en este punto de nuestro post donde te dejamos una serie de consejos legales en relación a los plazos de defectos de construcción que consideramos que podrían resultarte de gran interés para que no se consuma el plazo de prescripción delimitado por nuestro ordenamiento jurídico:

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BUROFAX ANUAL 

Es posible que la reclamación por obras mal ejecutadas no se lleve a cabo hasta pasados varios años del envío del burofax. Por ello, debemos enviar un burofax cada año, comunicando los defectos de construcción en vivienda nueva que persisten en nuestro inmueble, la evolución de los mismos y otros daños que pudiesen aparecer en los años posteriores al envío.

De esta forma, cuando vayamos a interponer la correspondiente acción judicial por daños estructurales en un edificio o vivienda, los plazos de defectos de construcción no supondrán un impedimento legal para el inicio de nuestro procedimiento.

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RECLAMACIÓN OBRA MAL HECHA

Aunque esto, repetimos, no suele pasar, es una posibilidad que la constructora se responsabilice de los daños a terceros que ha causado su actividad empresarial, procediendo con ello a la subsanación de los mismos.

No obstante, en multitud de ocasiones dicha reparación solo “parchea” el problema real de la vivienda, tapando las consecuencias del defecto constructivo en cuestión pero no sus causas, motivo por el cual la patología de los mismos vuelve a apreciarse en nuestro inmueble en los años venideros.

Es posible interponer una reclamación por obras mal realizadas frente a la constructora que las haya llevado a cabo. Para este tipo de casos, los plazos de garantía comienzan a contar desde la fecha que se hicieron las reparaciones, fecha que será fundamental poder probar de manera clara para iniciar de manera efectiva nuestra segunda reclamación.

DENUNCIAR CONSTRUCTURA POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS | Otros consejos jurídicos especializados

A modo de conclusión es importante señalar que los plazos de defectos de construcción no son un elemento temporal que convenga apurar si pretendemos iniciar un proceso de reclamación con las máximas garantías de defensa jurídica.

Este tipo de reclamaciones suelen necesitar, de manera casi obligatoria, la elaboración de un informe pericial que demuestre la gravedad de los diversos ejemplos de defectos de construcción aparecidos en nuestro inmueble y cuya reparación es responsabilidad de la empresa constructora del mismo.

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Además, cuando las consecuencias del incumplimiento del contrato de obra por parte de la promotora afectasen a varios propietarios, es casi seguro que las decisiones tomadas por la comunidad de vecinos al respecto se demorarán con el paso del tiempo.

Por otro lado, cuanto más tiempo le demos a la empresa constructora, esta no dudará en utilizar los plazos de defectos de construcción como un periodo en el cual alegar que la causa de este tipo de defectos se debe al mantenimiento de la vivienda o edificio, nunca a posibles negligencias cometidas durante el proceso de edificación de la misma.


Es importante saber que la Ley Orgánica de la Edificación establece siempre al promotor como obligado solidario en caso de no poder determinarse quién es el sujeto responsable de los defectos que han aparecido en el inmueble adquirido.


De hecho, este sería solo uno de los múltiples ejemplos de cómo la Ley de la Edificación completó aquellos vacíos legales en materia de construcción no establecidos por el artículo 1591 del Código Civil, precepto legal que empezó a ser insuficiente para regular aquellos escenarios que se dieron en la rama del derecho inmobiliario tras el pinchazo de la burbuja económica en el sector de la construcción.

Legaliza Abogados se ha consolidado como uno de los mejores equipos jurídicos en relación a los procesos de reclamación por defectos de construcción. Ponte en contacto con nosotros. A través de un trato cercano, profesional y altamente cualificado, analizaremos las especialidades de tu supuesto de hecho para trazar la estrategia legal más favorable a la defensa de tus intereses.

Esperamos que este post te haya permitido entender mejor la importancia de los plazos de los defectos de construcción para la eficaz reclamación de tus intereses en este tipo de procesos legales. A continuación te dejamos otros artículos del blog que nuestro equipo de especialistas considera que podrían resultarte interesantes:

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