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VICIOS CONSTRUCTIVOS | La información legal que necesitas conocer

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Es muy habitual comprar una vivienda y encontrar vicios constructivos al poco tiempo de empezar a vivir en ella.

Tanto si la compramos a través de una inmobiliaria como si negociamos directamente con un promotor de la construcción, es fundamental contar con el asesoramiento de un equipo jurídico especializado en los procesos de reclamación de este tipo, haciendo valer nuestros derechos como parte compradora ante los tribunales de justicia con las máximas garantías.

En el siguiente post encontrarás toda la información que necesitas saber sobre los vicios constructivos, explicada de la mano de un bufete de abogados especializado en esta rama del derecho inmobiliario, determinando las pautas legales a seguir en base a lo establecido al respecto por nuestro ordenamiento jurídico.

No obstante, es importante saber de antemano que la reclamación por vicios constructivos representa un poliedro jurídico formado por diversas aristas que podrían resultarnos algo difusas en su entendimiento. Por ello, a continuación te dejamos otros artículos de nuestro blog de temática relacionada que consideramos que podrían resultarte de interés.

VICIOS CONSTRUCTIVOS | Definición y aspectos clave.

Los vicios constructivos son aquellos defectos observados al adquirir una vivienda, ya sea en la propia casa o en la comunidad de propietarios donde se integre el inmueble en cuestión.

La principal diferencia entre los vicios constructivos y los vicios ocultos en la vivienda reside en la persona encargada de indemnizar al sujeto del que se hayan lesionado sus derechos jurídicos, es decir, la persona a la cual podremos imputar la responsabilidad de los defectos aparecidos en nuestro domicilio.

Para entender con claridad la definición de vicios constructivos, vamos a ver el siguiente ejemplo práctico.

defectos-constructivos-por-el-codigo-civilMaría compra un piso durante el mes de Abril y, al poco tiempo de empezar a vivir en él, en Octubre, cuando comienza la temporada de lluvias, observa que aparecen goteras en la pared de su cuarto. María no sabe a quien dirigir la oportuna reclamación en relación al defecto de construcción que acaba de encontrar en su domicilio. 

Estos defectos podrían constituir tanto un caso de vicios constructivos como de vicios ocultos, 2 supuestos de hecho que diferenciamos de manera clara a continuación.

🏠 VICIOS CONSTRUCTIVOS 

Es probable que la casa sea de nueva construcción y las calidades de su estructura no sean las detalladas en la publicidad de la inmobiliaria.

En este caso, hablaríamos de vicios constructivos, y deberemos dirigir nuestra demanda a las personas responsables de la edificación del proyecto (más adelante profundizaremos sobre este supuesto de hecho).

👩‍⚖️ AYUDA LEGAL ESPECIALIZADA Si más allá de un supuesto hipotético este fuese tu caso real en este mismo momento, aquí te dejamos un artículo sobre defectos de construcción por humedades o goteras donde analizamos este tipo de supuestos de hecho en profundidad.

🏠 VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA

Hemos comprado una casa de 2ª mano que se construyó hace más de diez años.

El vendedor nos dijo que sus calidades y acabados eran excelentes, pero con la aparición de las goteras vemos que nos ocultaron aspectos de la situación de la vivienda para que compráramos el inmueble en cuestión.

En este caso, deberemos dirigir nuestras quejas al vendedor con el que realizamos nuestro negocio de compraventa.

👩‍⚖️ AYUDA LEGAL ESPECIALIZADA Si más allá de un supuesto hipotético este fuese tu caso real en este mismo momento, aquí te dejamos un artículo sobre vicios ocultos en la vivienda donde analizamos este tipo de casos en profundidad. 

Por tanto, mientras que los vicios constructivos serían imputables a todos los agentes que intervinieron en el proceso de edificación (promotor de la obra, constructor, proyectista etc…) los vicios ocultos solo podrán ser reclamados a la persona que nos vendió el inmueble que adquirimos a través de nuestro contrato de compraventa.

DEFECTOS CONSTRUCTIVOS | ¿Cuál es el plazo de garantía de las obras?

Una vez establecida la definición de vicio en el argot legal, deberemos saber cuál es el plazo que tendremos para reclamar nuestros derechos como compradores y obtener la pertinente indemnización, plazos temporales que se regulan de manera taxativa en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) en función del tipo de vicios constructivos aparecidos en nuestra vivienda:

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Vicios constructivos que afectan a la cimentación o estructura de la finca

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley de edificaciones es de 10 años desde la recepción de la obra.

Este tipo de vicios constructivos hacen referencia a cuestiones muy importantes de la estructura de cualquier residencia, como las vigas, los forjados o la resistencia del edificio en el cual se encuentre integrada.

En resumen, vicios constructivos que afectan directamente a la estabilidad de nuestra vivienda.

Vicios constructivos que incumplen los requisitos de habitabilidad

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley es de 3 años desde la recepción de la obra.

Ejemplo de vicios constructivos de este tipo serían las goteras citadas en el anterior supuesto de hecho o la instalación de un sistema eléctrico defectuoso. Si bien este tipo de desperfectos no afectarían a la estabilidad de la vivienda, sí dificultan nuestro día a día dentro de la misma de manera considerable.

Vicios constructivos relativos a la terminación o el acabado de las obras

En este caso, el plazo de garantía para reclamar nuestros derechos es de 1 año desde la recepción de la obra.

Estos son muy comunes siempre que compramos una vivienda de primera mano, ya que, en ocasiones, para poder cumplir con el plazo de entrega de la construcción de edificios, las empresas del sector descuidan este tipo de detalles a lo largo del proceso de edificación.

El elemento temporal representa por tanto una de las cuestiones más importantes que deberemos tener en cuenta a la hora de interponer una demanda por vicios constructivos.

👩‍⚖️ AYUDA LEGAL ESPECIALIZADA Si te gustaría conocer otras cuestiones que rodean a esta realidad jurídica, aquí tienes un artículo sobre los plazos de los defectos de construcción elaborado por nuestro equipo de profesionales.

No obstante, es importante saber con carácter general que estos plazos de garantía solo se aplicarán para todas aquellas licencias de construcción otorgadas después del 6 de Mayo del año 2000. Con anterioridad a esta fecha, se aplicará lo establecido en el artículo 1591 del Código Civil.

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PLAZO DE GARANTÍA Y PRESCRIPCIÓN | ¿En qué se diferencian?

A la hora de interponer una demanda por vicios constructivos, deberemos establecer la diferencia entre los plazos de garantía anteriormente citados (artículo 17 LOE) y el plazo de prescripción establecido en el artículo 18 de la misma ley.

Una vez hemos detectado los correspondientes vicios constructivos de nuestra vivienda, tendremos un plazo de 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales, una cuestión que entenderemos mejor a través del siguiente ejemplo práctico.

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María se compra una casa en una promoción de obra nueva. A los 4 años de empezar a vivir en ella, detecta defectos en la estructura de la vivienda a modo de grietas que pondrían en peligro la estabilidad de su domicilio.

A partir de este momento, María tendrá 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales.

Si tras detectar estas grietas María deja pasar más de 2 años sin hacer ninguna comunicación oficial a la empresa constructora de su vivienda, el plazo de prescripción finalizará y no podrá obtener la pertinente indemnización que por ley le correspondería.

Por tanto, esto no hace ver que, en caso de que aparezca cualquier tipo de vicio constructivo en nuestra vivienda, deberemos ponernos en contacto cuanto antes con un abogado especializado para iniciar nuestro proceso de reclamación.

👨‍⚖️ ¿Y SI MARÍA DEJASE PASAR EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN ESTABLECIDO EN LA LEY?

En este caso, no todo estaría perdido.

Aunque no podremos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor / vendedor, la cual se extiende durante los 15 años posteriores a la venta de nuestra vivienda.

No obstante, la posibilidad de obtener dicha indemnización resultará mucho más incierta a efectos prácticos.

AGENTES DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN | ¿Quién es responsable?

En base al artículo 17.2 de la LOE, debemos delimitar varios criterios legales para establecer quién podrá ser el responsable y, por consiguiente, la persona encargada de sanear los vicios constructivos aparecidos en nuestra vivienda.


🏠 CRITERIO GENERAL DE INDIVIDUALIZACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD → La responsabilidad se podrá exigir de manera individualizada (es decir, a una persona en concreto, por ejemplo, exigir la responsabilidad al constructor de nuestra vivienda).

Es por ello que, en caso de que apareciesen vicios constructivos en nuestro domicilio, se podría establecer la responsabilidad del arquitecto, del constructor, del proyectista, del director de obra o de todos ellos, dependiendo de nuestro caso en particular.

🏠 CRITERIO DE RESPONSABILIDAD SOLIDARIA → Si no se consigue individualizar al sujeto responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda o queda probado que existe concurrencia de culpas (cuando una situación es causada por varios sujetos a la vez) la responsabilidad se podrá exigir solidariamente.


Es muy importante destacar que, en lo relativo a la responsabilidad del promotor, este responderá siempre con carácter solidario, en tanto en cuanto es el sujeto garante del proceso de edificación donde se integre nuestra vivienda con carácter general.

No obstante, la responsabilidad profesional de todos los trabajadores que han intervenido en la construcción de la vivienda dependerá también de las actividades concretas en las cuales hayan intervenido a lo largo del proceso edificativo.

responsabilidad-profesional

A continuación podemos ver frente a qué acciones responderían cada uno de ellos con carácter general.

Responsabilidad del constructor

El constructor es responsable por:

  • Impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra o personas que de él dependan.
  • Ejecución de partes o instalaciones subcontratadas.
  • Deficiencias en productos de la construcción adquiridos por él.
  • No respondería por un proyecto deficiente o una mala dirección de obra.

Responsabilidad del técnico proyectista

Es responsable de la insuficiencia o inexactitud de sus cálculos, estudios o dictámenes, o por incorporar en el proyecto materiales inadecuados para su realización.

Responsabilidad del director de obra

El director de obra responde de los daños causados por vicios o defectos de mala dirección de obra o por utilizar materiales inadecuados, y también por las omisiones, deficiencias o imperfecciones incluso de proyectos no elaborados por él mismo.

En caso de existir varios directores de obra, todos ellos responderían solidariamente.

informe-pericial-inmobiliario

VICIOS CONSTRUCTIVOS EN LA COMUNIDAD DE VECINOS

Si vives en una comunidad de vecinos y los daños afectan a más de un domicilio (por ejemplo, grietas en las paredes de las viviendas de varios vecinos) lo más eficaz es plantear una reclamación conjunta por parte de los propietarios afectados.

Esta opción supondría un elemento mayor de presión frente a los posibles responsables así como un importante ahorro a la hora de conseguir el informe pericial que pruebe la situación del edificio donde se integre nuestra vivienda.

Además, si los vicios constructivos afectan a las zonas comunes del edificio, es la comunidad de vecinos, representada por su presidente, la encargada de iniciar el correspondiente proceso judicial de reclamación.

🏢 Hay que tener en cuenta que los vicios constructivos de una zona común pueden afectar a zonas privadas. Por ejemplo, si hay un problema con la impermeabilización de la cubierta, esta se manifiesta siempre primero en los áticos del edificio. 

Como se puede comprobar, los vicios constructivos representan uno de los supuestos de hecho más técnicos de la propiedad horizontal. A la importancia de cumplir con los plazos establecidos por la ley se le une la necesidad de probar de manera fáctica los problemas que presente nuestra vivienda.

Esperamos que este post te haya servido para conocer mejor la normativa legal vigente relativa a los vicios constructivos y cómo deberemos proceder en cada caso en concreto.

Legaliza Abogados es un despacho de abogados especializado en este tipo de procedimientos legales.

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Nuestro trato profesional, cercano y altamente cualificado nos convierte en uno de los despachos de abogados con mayor prestigio dentro del territorio nacional. Si tienes más dudas sobre cómo se llevará a cabo el proceso legal para lograr el saneamiento de los vicios constructivos de tu vivienda, ponte en contacto con nosotros.

Nuestro equipo analizará las particularidades del escenario legal al que podrías enfrentarte para trazar la estrategia jurídica más favorable a la defensa de tus intereses o los de tu comunidad de vecinos.

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