Vicios Constructivos → Pasos para iniciar tu reclamación: Legaliza
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Vicios constructivos → La información legal que necesitas conocer

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Es muy habitual comprar una vivienda y encontrar vicios constructivos al poco tiempo de empezar a vivir en ella.

Tanto si la compramos a través de una inmobiliaria como si negociamos directamente con un promotor de la construcción, es fundamental contar con el asesoramiento jurídico necesario en los procesos de reclamación de nuestros derechos como parte compradora en este tipo de supuestos de hecho.

En el siguiente post encontrarás toda la información que necesitas saber sobre los vicios constructivos, explicada de la mano de un bufete de abogados especializado en esta materia legal, determinando las pautas legales a seguir en base a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico.

No obstante, es importante saber de antemano que la reclamación por vicios constructivos representa un poliedro jurídico formado por diversas aristas que podrían resultarnos algo difusas en su entendimiento. Por ello, a continuación te dejamos otros artículos de nuestro blog de temática relacionada que consideramos que podrían resultarte de interés. 

📚OTROS ARTÍCULOS DE NUESTRO BLOG JURÍDICO 

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOSAspectos legales a tener en cuenta.

RECLAMACIÓN DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN → Guía jurídica especializada.

DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN VIVIENDA NUEVA La ayuda legal que necesitas.

VICIOS CONSTRUCTIVOS | Definición y aspectos clave.

Los vicios constructivos son aquellos defectos observados al adquirir una vivienda, ya sea en la propia casa o en la comunidad de propietarios donde esté integrado el inmueble en cuestión.

🏠 La diferencia entre vicios constructivos y vicios ocultos en la vivienda reside en la persona encargada de indemnizar al sujeto del que se hayan lesionado sus derechos jurídicos, es decir, la persona a la cual podremos imputar la responsabilidad del suceso en cuestión.

Para entender con claridad la definición de vicios constructivos, vamos a ver el siguiente ejemplo práctico.

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María compra un piso durante el mes de Abril y, al poco tiempo de empezar a vivir en él, en Octubre, cuando empieza la temporada de lluvias, observa que aparecen goteras en la pared de su cuarto. María no sabe a quien dirigir la oportuna reclamación en relación al defecto de construcción que acaba de encontrar en su domicilio. 

🏠 VICIOS CONSTRUCTIVOS 

Es probable que la casa sea de nueva construcción y las calidades de su estructura no sean las detalladas en la publicidad de la inmobiliaria. En este caso, hablamos de vicios constructivos, y deberemos dirigir nuestra demanda a las personas responsables de la edificación del proyecto (más adelante profundizaremos sobre este supuesto de hecho).

🏠 VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA

Hemos comprado una casa de 2ª mano que se construyó hace más de diez años. El vendedor nos dijo que sus calidades y acabados eran excelentes, pero con la aparición de las goteras vemos que nos ocultaron aspectos de la situación de la vivienda para que compráramos el inmueble en cuestión.

En este caso, deberemos dirigir nuestras quejas al vendedor con el que realizamos nuestro negocio de compraventa.

Los primeros son imputables a todos los agentes que intervinieron en el proceso de edificación (promotor de la obra, constructor, proyectista etc…) mientras que los segundos solo se pueden imputar a la persona que nos vendió el inmueble. Si este último fuese tu caso, accede a toda la información que necesitas saber en este artículo de nuestro blog

vicios constructivos

 

DEFECTOS CONSTRUCTIVOS | ¿Cuál es el plazo de garantía de las obras?

Una vez hemos establecido la definición de vicio en el argot legal, deberemos saber cuál es el plazo que tendremos para reclamar nuestros derechos como compradores y obtener la pertinente indemnización, unos plazos temporales que quedan regulados de manera taxativa en la LOE (Ley de ordenación de la edificación)

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Vicios constructivos que afectan a la cimentación o estructura de la finca.

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley de edificaciones es de 10 años desde la recepción de la obra.

Este tipo de vicios constructivos hacen referencia a cuestiones muy importantes de la estructura de cualquier residencia, como las vigas, los forjados o la resistencia del edificio en la que esté integrada. En resumen, vicios constructivos que afectan directamente a la estabilidad de nuestra vivienda.

Vicios constructivos que incumplen los requisitos de habitabilidad

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley es de 3 años desde la recepción de la obra.

Un ejemplo de estos serían las goteras citadas en el anterior supuesto de hecho o un sistema eléctrico defectuoso. Si bien este tipo de vicios constructivos no afectarían a la estabilidad de la vivienda, sí dificultan nuestro día a día dentro de la misma de manera considerable.

Vicios constructivos relativos a la terminación o el acabado de las obras

Estos son muy comunes siempre que compramos una vivienda de primera mano, ya que, en ocasiones, para poder cumplir con el plazo de entrega de la construcción de edificios, las empresas del sector descuidan este tipo de detalles del proceso de edificación.

En este caso, el plazo de garantía para reclamar nuestros derechos es de 1 año desde la recepción de la obra.

A la hora de interponer una reclamación de vicios constructivos, los plazos temporales son un elemento clave para contar con las máximas garantías de defensa jurídica. Si te gustaría conocer en profundidad cómo podría afectarte esta cuestión en tu proceso legal en concreto, aquí tienes un artículo de nuestro blog especializado

No obstante, estos plazos de garantía se aplican para todas aquellas licencias de construcción otorgadas después del 6 de Mayo del año 2000. Con anterioridad a esta fecha se aplicará lo establecido en el artículo 1591 Código Civil.

VICIOS CONSTRUCTIVOS | Diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción.

Por otro lado, debemos establecer la diferencia entre el plazo de garantía (artículo 17 LOE) y el plazo de prescripción establecido en el artículo 18 de la misma ley.

Una vez hemos detectado los correspondes vicios constructivos de nuestra vivienda, tenemos un plazo de 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales.

🏡 EJEMPLO PRÁCTICO Si, por ejemplo, detectásemos defectos en la estructura de la vivienda 5 años después de comprar la misma, tenemos 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales. Si detectamos estos daños pero no realizamos ninguna comunicación oficial al respecto, el plazo de prescripción finalizará y no podremos obtener la pertinente indemnización.

vicios constructivos

*Por tanto, es fundamental ponernos en contacto con nuestro abogado nada más apreciar cualquier tipo de defecto en la vivienda.

¿QUÉ SUCEDERÍA SI DEJÁSEMOS PASAR EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN ESTABLECIDO EN LA LEY? 

En este caso, no todo estaría perdido.

Aunque no podremos reclamar al constructor, al arquitecto o al aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor / vendedor, la cual se extiende durante los 15 años posteriores a la venta de nuestra vivienda.

No obstante, la posibilidad de obtener dicha indemnización resulta mucho más incierta en la práctica jurídica.

¿Quién es el responsable de los vicios constructivos en tu vivienda?

En base a lo establecido en el artículo 17.2 de la LOE, debemos de diferenciar varios criterios legales para entender quién puede ser responsable y por consiguiente el sujeto encargado de sanear los vicios constructivos de nuestra vivienda.


🏠 CRITERIO GENERAL DE INDIVIDUALIZACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD → La responsabilidad se podrá exigir de manera individualizada (es decir a una persona en concreto, por ejemplo, exigir la responsabilidad del constructor de nuestra vivienda).

Por tanto, se puede establecer la responsabilidad del arquitecto, del constructor, del proyectista, del director de obra o de todos ellos, dependiendo de la situación.

🏠 CRITERIO DE RESPONSABILIDAD SOLIDARIA → Si no se consigue individualizar al sujeto responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda o queda probado que existía concurrencia de culpas (cuando una situación es causada por varios agentes a la vez) la responsabilidad se exigirá solidariamente.


Es muy importante destacar que, en lo relativo a la responsabilidad del promotor, este responde siempre como responsable solidario, en tanto en cuanto es un sujeto garante de la edificación donde se integre nuestra vivienda con carácter general.

No obstante, la responsabilidad profesional de todos los trabajadores que han intervenido en la construcción de la vivienda dependerá también de las actividades concretas en las cuales hayan intervenido a lo largo del proceso edificativo.

A continuación podemos ver frente a qué acciones responderían cada uno de ellos.

responsabilidad-profesional

Responsabilidad del constructor

El constructor es responsable por:

Impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra o personas que de él dependan.

Ejecución de partes o instalaciones subcontratadas.

Deficiencias en productos de la construcción adquiridos por él.

NO RESPONDE → Por un proyecto deficiente o una mala dirección de obra.

Responsabilidad del técnico proyectista

Es responsable de la insuficiencia o inexactitud de sus cálculos, estudios o dictámenes, o por incorporar en el proyecto materiales inadecuados para su realización.

Responsabilidad del director de obra

El director de obra (el arquitecto) responde de los daños causados por vicios o defectos de mala dirección de obra o por utilizar materiales inadecuados, y también por las omisiones, deficiencias o imperfecciones incluso de proyectos no elaborados por él mismo.

En caso de existir varios arquitectos, todos ellos responderían solidariamente.

Responsabilidad del director de la ejecución de obra

Responderá de daños materiales por vicios o defectos de una mala vigilancia o empleo de materiales de mala calidad.

vicios constructivos

¿Y si los vicios constructivos afectan a la comunidad de vecinos?

Si vives en una comunidad de vecinos y los daños afectan a más de una residencia (por ejemplo, grietas en las paredes de las viviendas de varios vecinos) lo más eficaz es plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Supone un elemento mayor de presión frente a los responsables así como un importante ahorro a la hora de conseguir el informe pericial que pruebe la situación de nuestra vivienda.

Además, si los vicios constructivos afectan a las zonas comunes de la vivienda, es la comunidad de vecinos, representada por su presidente, la encargada de reclamar o iniciar el correspondiente proceso judicial.

🏠 Hay que tener en cuenta que los vicios constructivos de una zona común pueden afectar a zonas privadas. Por ejemplo, si hay un problema con la impermeabilización de la cubierta, esta se manifiesta siempre primero en los áticos del edificio. os.

Como se puede comprobar, los vicios constructivos representan uno de los supuestos de hecho más técnicos de la propiedad horizontal. A la importancia de cumplir con los plazos establecidos por la ley se le une la necesidad de probar de manera fáctica los problemas que presente nuestra vivienda.

Esperamos que este post te haya servido para conocer mejor la normativa legal vigente relativa a los vicios constructivos y cómo deberemos proceder en cada caso. Legaliza Abogados somos un equipo jurídico especializado en este tipo de procedimientos legales. 

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Nuestro trato profesional, cercano y altamente cualificado nos convierte en uno de los despachos de abogados con mayor prestigio dentro del territorio nacional. Si tienes más dudas sobre cómo se llevará a cabo el proceso legal para reclamar tus derechos como comprador por vicios constructivos apreciados en tu vivienda, ponte en contacto con nuestro equipo.

Analizaremos las particularidades del escenario legal al que podrías enfrentarte para trazar la estrategia jurídica más favorable a la defensa de tus intereses. 

LegalizaAbogados   → Tu seguridad es la base sobre la cual desarrollamos nuestro trabajo. ¡Llámanos!

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