vicios ocultos en la vivienda
Vicios ocultos en la vivienda: Todo lo que tienes que saber
24th agosto 2018
Mostrar todo

Vicios constructivos: La información legal que necesitas conocer

vicios constructivos

Es muy habitual comprar una vivienda y encontrar vicios constructivos al poco tiempo de empezar a vivir en ella. Tanto si la compramos a través de una inmobiliaria como si negociamos directamente con un promotor de construcción, es fundamental contar con el asesoramiento jurídico necesario.

En el siguiente post encontrarás toda la información que necesitas saber sobre los vicios constructivos, explicada de la mano de un bufete de abogados especialistas en la materia  para poder conocer cuáles son las indicaciones legales que debes seguir en base a la normativa actual vigente.

Vicios constructivos: Definición y aspectos clave

Los vicios constructivos son aquellos defectos observados al adquirir una vivienda, ya sea en la propia casa o en la comunidad de propietarios donde se halle el inmueble.

La diferencia entre vicios constructivos y vicios ocultos en la vivienda reside en la persona encargada de indemnizar al sujeto del que se hayan lesionado sus derechos jurídicos, es decir, la persona a la cual podemos imputar la responsabilidad del suceso.

Para entender con claridad la definición de vicios constructivos, vamos a ver el siguiente ejemplo práctico.

vicios constructivos

🏡 EJEMPLO PRÁCTICO: María compra un piso durante el mes de Abril y al poco tiempo empieza a vivir en él, en Octubre, cuando empieza la temporada de lluvia, observa que aparecen goteras en la pared de su cuarto y no sabe frente a quien dirigir la oportuna queja relativa al defecto de construcción que acaba de encontrar.

VICIOS CONSTRUCTIVOS Es probable que la casa sea de nueva construcción y las calidades de la estructura no sean las que le habían contado en la publicidad de la promoción. En este caso, hablamos de vicios constructivos, y debemos dirigir nuestra demanda a las personas responsables de la edificación del proyecto (Más adelante concretaremos este punto).

VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA Hemos comprado una casa de 2ª mano que se construyó hace más de diez años. El vendedor nos dijo que las calidades eran excelentes, pero con la aparición de las goteras vemos que nos ocultaron aspectos de la situación de la vivienda para que compráramos el inmueble. En este caso, debemos dirigir nuestras quejas  a los sujetos vendedores de las oportunas compraventas.

Los primeros son imputables a todos los agentes que intervinieron en el proceso de edificación (Promotor de la obra, constructor, proyectista etc…) mientras que los segundos solo se pueden imputar a la persona que nos vendió el inmueble.

vicios constructivos

Si tu caso personal se trata de un supuesto de vicios ocultos en la vivienda, accede a toda la información que necesitas en nuestro post jurídico especializado  👈

Defectos constructivos: ¿Cuál es el plazo de garantía de las obras?

Una vez hemos establecido la definición de vicio en el argot legal, debemos saber cuál es el plazo que tenemos para reclamar nuestros derechos como compradores y obtener la pertinente indemnización, plazo que queda regulado en la LOE (Ley de ordenación de la edificación)

Vicios constructivos que afectan a la cimentación o estructura de la finca

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley de edificaciones es  de 10 años desde la recepción de la obra. Estos hacen referencia a cuestiones muy importantes de cualquier estructura, como las vigas, los forjados o la resistencia del edificio.  En resumen,  vicios constructivos que afectan directamente a la estabilidad de la vivienda.

Vicios constructivos que incumplen los requisitos de habitabilidad

En este caso, el plazo de garantía establecido es de 3 años desde la recepción de la obra. Un ejemplo de estos serían las goteras citadas anteriormente o un sistema eléctrico defectuoso. Estos no afectan a la estabilidad de la vivienda, pero si dificultan nuestro día a día dentro de ella.

Vicios constructivos relativos a la terminación o el acabado de las obras

Estos son muy comunes siempre que compramos una vivienda de primera mano, ya que en ocasiones, para poder cumplir con el plazo de entrega de la construcción de edificios, las empresas no cuidan los pequeños detalles. En este caso, el plazo de garantía es de 1 año desde la recepción de la obra.  

vicios constructivos

*No obstante, estos plazos de garantía se aplican para todas aquellas licencias de construcción otorgadas después del 6 de Mayo de 2000. Con anterioridad a esta fecha se aplicará lo establecido en el artículo 1591 código civil.

Vicios constructivos: Diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción

Además, debemos establecer la diferencia entre el plazo de garantía (Artículo 17 LOE) y el plazo de prescripción establecido en el artículo 18 de la misma ley.

Una vez hemos detectado los correspondes vicios constructivos de nuestra vivienda, tenemos un plazo de 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales.

🏡 EJEMPLO PRÁCTICO Si por ejemplo detectamos defectos en la estructura de la vivienda 5 años después de comprar la misma, tenemos dos años para interponer las correspondientes acciones judiciales. Si detectamos estos daños pero no realizamos ninguna comunicación oficial al respecto, el plazo de prescripción finaliza y no podremos obtener la pertinente indemnización.

vicios constructivos

*Por tanto, es fundamental ponernos en contacto con nuestro abogado nada más apreciar cualquier tipo de defecto en la vivienda

📖 ¿Qué pasa sin pasa el plazo de prescripción establecido en la ley? En este caso, no todo estaría perdido. Aunque no podremos reclamar al constructor, al arquitecto o al aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor / vendedor que se extiende durante los 15 años posteriores a la venta. No obstante, la posibilidad de obtener dicha indemnización es mucho más incierta.

¿Quién es el responsable de los vicios constructivos en tu vivienda?

En base a lo establecido en el artículo 17.2 de la LOE, debemos de diferenciar varios criterios legales para entender quién puede ser responsable y por consiguiente encargado de sanear los vicios constructivos de nuestra vivienda.

  • Criterio general de individualización de la responsabilidad: La responsabilidad se podrá exigir de manera individualizada (Es decir a una persona en concreto, por ejemplo, exigir la responsabilidad del constructor). Por tanto, se puede establecer la responsabilidad del arquitecto, del constructor, del proyectista, del director de obra o de todos ellos, dependiendo de la situación.
  • Criterio de responsabilidad solidaria: Si no se consigue individualizar el responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda o queda probado que existe concurrencia de culpas (Cuando una situación causada por varios agentes a la vez) la responsabilidad se exigirá solidariamente.

Es muy importante destacar que en lo relativo a la responsabilidad del promotor, este responde siempre como responsable solidario, ya que es garante de la edificación.

No obstante, la responsabilidad profesional de todos los trabajadores que han intervenido en la construcción de la vivienda, dependerá también de las actividades en las que hayan intervenido. A continuación podemos ver frente a qué acciones responden cada uno de ellos.

vicios constructivos

Responsabilidad del constructor

El constructor es responsable por:

  • Impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra o personas que de él dependan.
  • Ejecución de partes o instalaciones subcontratadas.
  • Deficiencias en productos de la construcción adquiridos por él.
  • NO RESPONDEpor un proyecto deficiente o una mala dirección de obra

Responsabilidad del técnico proyectista

Es responsable de la insuficiencia o inexactitud de sus cálculos, estudios o dictámenes, o por incorporar en el proyecto materiales inadecuados

Responsabilidad del director de obra

El director de obra (el arquitecto) es responde de los daños causados por vicios o defectos de mala dirección de obra o por utilizar materiales inadecuados, y también pos las omisiones, deficiencias o imperfecciones incluso de proyectos no elaborado por él mismo. SI HAY VARIOS ARQUITECTOSResponden todos solidariamente

Responsabilidad del director de la ejecución de obra

Responderá de daños materiales por vicios o defectos de una mala vigilancia o empleo de materiales de mala calidad.

¿Y si los vicios constructivos afectan a la comunidad de vecinos?

Si vives en una comunidad de vecinos y los daños afectan a más de una vivienda (Por ejemplo, grietas en las paredes de las viviendas) lo más eficaz es plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Supone un mayor elemento de presión frente a los responsables y un ahorro a la hora de conseguir el informe pericial.

Además, si los vicios constructivos afectan a las zonas comunes de la vivienda, es la comunidad de vecinos, representada por el presidente, la encargada de reclamar o iniciar los procedimientos judiciales.

vicios constructivos

*Hay que tener en cuenta los vicios constructivos de una zona común puede afectar a zonas privadas. Por ejemplo, si hay un problema con la impermeabilización de la cubierta, esta se manifiesta siempre primero en los áticos.

Como verás, los vicios constructivos son una de las ramas más técnicas de la propiedad horizontal. A la importancia de cumplir con los plazos preestablecidos en la ley, se le une la necesidad de probar de manera eficaz los problemas que presenta nuestra vivienda.

Esperamos que este post te haya servido para conocer mejor la normativa legal vigente relativa a los vicios constructivos y cómo debemos proceder en cada caso. Legaliza somos un despacho de abogados especialistas en la reclamación de indemnización por vicios constructivos.

Nuestro trato profesional, cercano y especializado nos convierte en uno de los despachos de abogados con más prestigio de la comunidad de Madrid. Si tienes dudas sobre cómo se realiza el proceso legal para reclamar tus derechos por los vicios constructivos, ponte en contacto con nosotros.

Estaremos encantados de ofrecerte la ayuda que necesitas y solucionaremos todos tus problemas jurídicos.

👨‍⚖️LegalizaAbogados: Tu seguridad es la forma en la que entendemos nuestro trabajo. ¡Llámanos!

 

 

 

 

Comments are closed.

LLAMAR AHORA