Es muy habitual comprar una vivienda y encontrar vicios constructivos al poco tiempo de empezar a vivir en ella.
Tanto si la compramos a través de una inmobiliaria como si negociamos directamente con el promotor de la construcción, es fundamental contar con el asesoramiento de un equipo jurídico especializado en procesos de reclamación de este tipo, velando por nuestros derechos como parte compradora ante los tribunales de justicia competentes.
En el siguiente post encontrarás toda la información que necesitas saber sobre los vicios constructivos, explicada de la mano de un bufete de abogados especializado en esta rama del derecho inmobiliario, determinando las pautas legales a seguir en nuestro ordenamiento jurídico.
Es imprescindible saber de antemano que la reclamación por vicios constructivos representará un poliedro jurídico formado por diversas aristas difíciles de entender si carecemos de conocimientos especializados. Por ello, a continuación te dejamos otros artículos de nuestro blog de temática relacionada que podría resultar interesante que revises antes de entrar en materia.
OTROS ARTÍCULOS DE NUESTRO BLOG
◾︎ DENUNCIAR A UNA CONSTRUCTORA POR DEFECTOS → Ayuda legal especializada.
◾︎ RECLAMACIÓN DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN → Guía jurídica especializada.
◾︎ CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA → Definición y síntesis jurídica.
Definición y aspectos clave de los vicios constructivos
Los vicios constructivos son aquellos defectos observados al adquirir una vivienda, tanto en la propia casa como en la comunidad de vecinos donde se integre el inmueble en cuestión.
La principal diferencia entre los vicios constructivos y los vicios ocultos en la vivienda radica en la persona encargada de indemnizar al sujeto del cual se han lesionado sus derechos jurídicos, es decir, la persona a la cual podremos imputar la responsabilidad de los defectos aparecidos en nuestro domicilio.
Para entender mejor la definición de vicios constructivos vamos a analizar el siguiente ejemplo práctico:
María compra un piso durante el mes de abril y, al poco tiempo de empezar a vivir en él, en octubre, cuando comienza la temporada de lluvias, observa que aparecen goteras en la pared de su cuarto. María no sabe a quien dirigir la oportuna reclamación en relación al defecto de construcción que acaba de encontrar en su domicilio.
Estos defectos podrían constituir tanto un caso de vicios constructivos como de vicios ocultos, 2 supuestos de hecho que diferenciamos de manera clara a continuación.
VICIOS CONSTRUCTIVOS
Es probable que la casa sea de nueva construcción y las calidades de su estructura no sean las detalladas en la publicidad de la inmobiliaria. En este caso, hablaríamos de vicios constructivos y por consiguiente, deberemos dirigir nuestra demanda a las personas responsables de la edificación del proyecto (más adelante profundizaremos sobre este supuesto de hecho).
✚ AYUDA LEGAL ESPECIALIZADA → Si más allá de un supuesto hipotético este fuese tu caso real en este mismo momento, aquí te dejamos un artículo sobre defectos de construcción por humedades o goteras donde analizamos este tipo de casos en profundidad.
VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA
Hemos comprado una casa de 2ª mano que se construyó hace más de diez años. El vendedor nos dijo que sus calidades y acabados eran excelentes pero con la aparición de las goteras vemos que nos ocultaron aspectos de la situación real de la vivienda para que adquiriésemos el inmueble en cuestión.
En este caso, deberemos dirigir nuestras quejas al vendedor con el que realizamos el negocio de compraventa.
✚ AYUDA LEGAL ESPECIALIZADA → Si más allá de un supuesto hipotético este fuese tu caso real en este mismo momento, aquí te dejamos un artículo sobre vicios ocultos en la vivienda donde analizamos este tipo de supuestos de hecho en profundidad.
Por tanto, mientras que los vicios constructivos son imputables a todos los agentes que intervinieron en el proceso de edificación (promotor de la obra, constructor, proyectista etc…) los vicios ocultos solo podrán ser reclamados a la persona que nos vendió el inmueble adquirido mediante nuestro contrato de compraventa.
¿Cuál es el plazo de garantía de las obras por defectos constructivos?
Una vez establecida la definición de vicio en el argot legal, deberemos saber cuál es el plazo que tendremos para reclamar nuestros derechos como compradores y obtener la pertinente indemnización, plazos temporales que son regulados de manera taxativa en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) en función del tipo de vicios constructivos aparecidos en nuestra vivienda:
Vicios constructivos que afectan a la cimentación o estructura de la finca
En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley de edificaciones es de 10 años desde la recepción de la obra.
Este tipo de vicios constructivos refieren cuestiones muy importantes en la estructura de cualquier residencia, como las vigas, los forjados o la resistencia del edificio en el cual se encuentre integrada. En resumen, son vicios constructivos que afectan directamente a la estabilidad del inmueble.
Vicios constructivos que incumplen los requisitos de habitabilidad
En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley es de 3 años desde la recepción de la obra.
Un ejemplo de vicios constructivos de esta tipología serían las goteras anteriormente citadas o la instalación de un sistema eléctrico defectuoso. Si bien este tipo de desperfectos no afectarían a la estabilidad de la vivienda, sí dificultan nuestro día a día dentro de la misma de manera considerable.
Vicios constructivos relativos a la terminación o el acabado de las obras
En este caso, el plazo de garantía para reclamar nuestros derechos es de 1 año desde la recepción de la obra.
Estos son muy comunes siempre que compramos una vivienda de primera mano ya que, en ocasiones, para poder cumplir con el plazo de entrega en la construcción de edificios, las empresas del sector descuidan este tipo de detalles a lo largo del proceso de edificación. El elemento temporal representa por tanto una de las cuestiones más importantes a valorar para interponer una demanda por vicios constructivos.
✚ AYUDA LEGAL ESPECIALIZADA → Si te gustaría conocer otras cuestiones que rodean esta realidad jurídica, aquí te dejamos un artículo sobre los plazos de los defectos de construcción elaborado por nuestro equipo de abogados.
No obstante, es importante establecer que estos plazos de garantía solo serán aplicados a todas aquellas licencias de construcción otorgadas tras el 6 de mayo del año 2000. Con anterioridad a esta fecha, se aplicará lo establecido en el artículo 1591 del Código Civil.
¿En qué se diferencian el plazo de garantía y el plazo de prescripción?
A la hora de interponer una demanda por vicios constructivos, deberemos establecer la diferencia entre los plazos de garantía anteriormente citados (artículo 17 LOE) y el plazo de prescripción establecido en el artículo 18 de la misma ley.
Detectados ya los correspondientes vicios constructivos de nuestra vivienda, tendremos un plazo de 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales, una cuestión que entenderemos mucho mejor mediante el siguiente ejemplo práctico.
María se compra una casa en una promoción de obra nueva. A los 4 años de empezar a vivir en ella, encuentra defectos en la estructura de la vivienda a modo de grietas que pondrían en peligro la estabilidad del domicilio. A partir de este momento, María tendrá 2 años para interponer las correspondientes acciones judiciales.
Si tras detectar estas grietas María deja pasar más de 2 años sin hacer ninguna comunicación oficial a la empresa constructora del inmueble, el plazo de prescripción finalizará y no podrá obtener la pertinente indemnización que por ley le corresponde.
Esto nos hace ver que, en caso de que aparezca cualquier tipo de vicio constructivo en nuestra vivienda, deberemos ponernos en contacto cuanto antes con un abogado especializado para iniciar nuestro proceso de reclamación. No obstante… ¿Qué pasaría si María dejase pasar el plazo de prescripción establecido por ley?
En este caso, no todo estaría perdido. Aunque no podremos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor / vendedor, la cual se extiende durante los 15 años posteriores a la venta del inmueble. No obstante, la posibilidad de obtener dicha indemnización será mucho más difícil a efectos prácticos desde el punto de vista de la práctica jurídica.
Dentro de los agentes del proceso de edificación… ¿Quién es el sujeto responsable?
En base al artículo 17.2 de la LOE, debemos delimitar varios criterios legales para establecer quién podrá ser el sujeto responsable y, por consiguiente, el encargado de sanear los vicios constructivos aparecidos en nuestra vivienda.
CRITERIO GENERAL DE INDIVIDUALIZACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD → La responsabilidad se podrá exigir de manera individualizada (es decir, a una persona en concreto, por ejemplo, exigir la responsabilidad al constructor de nuestra vivienda).
Es por ello que, en caso de que apareciesen vicios constructivos en nuestro domicilio, se podrá establecer la responsabilidad del arquitecto, del constructor, del proyectista, del director de obra o de todos ellos, dependiendo de nuestro caso en particular.
CRITERIO DE RESPONSABILIDAD SOLIDARIA → Si no se consigue individualizar al sujeto responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda o queda probado que existe concurrencia de culpas (cuando una situación es causada por varios sujetos a la vez) la responsabilidad se podrá exigir de manera solidaria.
Es muy importante destacar que, en lo relativo a la responsabilidad del promotor, este responderá siempre con carácter solidario, en tanto en cuanto es el sujeto garante del proceso de edificación donde se integra nuestra vivienda con carácter general.
No obstante, la responsabilidad profesional de todos los trabajadores que han intervenido en la construcción de la vivienda dependerá también de las actividades concretas en las cuales hayan intervenido a lo largo del proceso edificativo.
A continuación podemos ver frente a qué acciones responderían cada uno de ellos con carácter general.
Responsabilidad del constructor
El constructor es responsable por:
✔ Impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra o personas que de él dependan.
✔ Ejecución de partes o instalaciones subcontratadas.
✔ Deficiencias en productos de la construcción adquiridos por él.
✔ No respondería por un proyecto deficiente o una mala dirección de obra.
Responsabilidad del técnico proyectista
Es responsable de la insuficiencia o inexactitud de sus cálculos, estudios o dictámenes, o por la incorporación en el proyecto de materiales inadecuados para su realización.
Responsabilidad del director de obra
El director de obra responde de los daños causados por vicios o defectos de mala dirección de obra o por utilizar materiales inadecuados, aunque también por las omisiones, deficiencias o imperfecciones incluso de proyectos no elaborados por él mismo. En caso de existir varios directores de obra, todos ellos responderán solidariamente.
¿Y si aparecen vicios constructivos en nuestra comunidad de vecinos?
Si vives en una comunidad de vecinos y los daños afectan a más de un domicilio (por ejemplo, grietas en las paredes de las viviendas de varios inmuebles) lo más eficaz sería plantear una reclamación conjunta por parte de los propietarios afectados.
Esta opción supondría un elemento de mayor presión frente a posibles responsables así como un importante ahorro para conseguir el informe pericial que demuestre la situación del edificio donde esté integrada nuestra vivienda. Además, si los vicios constructivos afectasen a zonas comunes del edificio, será la comunidad de vecinos representada por su presidente la encargada de iniciar el correspondiente proceso de reclamación.
Hay que tener en cuenta que los vicios constructivos de una zona común pueden afectar a su vez a zonas privadas. Por ejemplo, si hay un problema con la impermeabilización de la cubierta, esta se manifestará primero en los áticos del edificio.
Como has podido comprobar, los vicios constructivos representan uno de los supuestos de hecho más técnicos de la propiedad horizontal.
A la importancia de cumplir con los plazos establecidos por la ley se le une la necesidad de probar de manera fáctica los problemas que presente nuestra vivienda. Esperamos que este post te haya servido para conocer mejor la normativa legal vigente relativa a los vicios constructivos y cómo deberás proceder en cada caso en concreto.
LegalizaAbogados es un despacho de abogados especializado en este tipo de procedimientos legales. Nuestro trato profesional, cercano y altamente cualificado nos ha convertido en uno de los despachos de abogados con mayor prestigio dentro del territorio nacional.
Si tienes más dudas sobre cómo se llevará a cabo el proceso legal para lograr el saneamiento de los vicios constructivos de tu vivienda, ponte en contacto con nosotros. Nuestro equipo analizará las particularidades del escenario legal al que podrías enfrentarte para trazar la estrategia jurídica más favorable para la defensa de tus intereses o los de tu comunidad de vecinos.
0 comentarios