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Vicios constructivos: La información legal que necesitas conocer
10th septiembre 2018
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Artículo 1591 del Código Civil: Análisis jurídico en profundidad

artículo 1591 del código civil

El artículo 1591 del código civil es uno de los preceptos jurídicos más debatidos de la rama civilista de nuestro ordenamiento legal.  Los años del boom de la vivienda y sus consecuencias son conocidas por todos, una realidad que la ley general de ordenación de la edificación y el código civil no tardaron en regular en profundidad.

artículo 1591 del código civil

Conceptos como los vicios ocultos, los sujetos que intervienen en el proceso de construcción o la responsabilidad contractual del código civil tomaron matices jurisprudenciales diferentes a las corrientes que se venían aplicando hasta la fecha para abarcar una nueva realidad jurídica carente de regulación.

Aunque la “burbuja inmobiliaria” parezca algo muy reciente, desde los años 70 España ha vivido varios capítulos relacionados con el boom del ladrillo. De hecho, muchos analistas financieros no dudan al afirmar que la próxima burbuja inmobiliaria está a punto de estallar.

Por ello mismo, en nuestro blog jurídico especializado analizamos la evolución del artículo 1591 del código civil en los últimos años y cuáles han sido los principales conflictos doctrinales que siguen rodeando a este precepto jurídico.

Artículo 1591 del código civil & Ley 38 / 1999 (Ley de ordenación de la edificación)

En el ámbito del derecho positivo, el artículo 1591 del código civil establece que:

📖 Artículo 1591 del Código Civil: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. 

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

El artículo 1591 del código civil se convertía así en el artículo estrella en todas las materias relacionadas con la construcción de viviendas y la regulación del contrato de ejecución de obra. De manera escasa, se regulaba la responsabilidad decenal del arquitecto y promotor en caso  de que se produjese la ruina del edificio por vicios constructivos.

artículo 1591 del código civil

No obstante, la regulación legal existente resultaba algo pobre a la hora de proteger a la parte más débil del proceso (en este caso el comprador) , por lo que las interpretaciones por parte del Tribunal Supremo no tardaron en aparecer, al tiempo que en 1999 entraba en vigor la LOE (ley ordenación edificación).

👩‍⚖️ ORIGEN DEL NACIMIENTO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN: La ley 38/ 1999 nacía con el objetivo de regular las discrepancias entre la regulación jurídica y la realidad social que se vivía en nuestro país en materia de construcción.  No obstante, pronto aparecieron diferentes conflictos doctrinales que cuestionaban hasta qué punto esta ley producía la derogación del artículo 1591 del código civil.

Conceptos como la ruina o la responsabilidad de los sujetos intervinientes en las acciones de edificación estaban regulados por dos textos legales con matices diferentes.  Conocer la diferencia entre ambos es clave para tener una concepción global de la importancia del artículo 1591 del código civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Significado de ruina → Evolución del concepto jurídico

Si bien queda claro cuando termina el plazo de prescripción de la responsabilidad del contratista y/o arquitecto, en el artículo 1591 del código civil no se establece una definición concreta del concepto de ruina.

Regulación del concepto de ruina en el artículo 1591 del Código Civil

La ruina de un edificio es un presupuesto necesario para que cualquier sujeto pueda reclamar sus derechos frente a los tribunales competentes. No es necesario conocer la causa de la misma, basta con probar su existencia, siendo necesario que se prueben estos cuatro conceptos:

  1. 🏗 Que sea un edificio
  2. 🏗 Que este se arruine
  3. 🏗 Que dicha ruina se produzca diez o quince años después de terminar el proceso de construcción.
  4. 🏗 Que se deba a vicios constructivos, vicios ocultos en construcción, vicios en el suelo o la mala dirección por parte del contratista.

Por tanto son vicios ruinógenos, es decir, que pueden producir la ruina del edificio son:

  • 🏚 Vicios de la construcción: Son los que se producen por la utilización de una material inadecuado o defectuoso o la defectuosa ejecución de los trabajos de construcción. EJEMPLO PRÁCTICOLas goteras de un edificio.
  • 🏚  Vicios del suelo: Aquí se incluye la responsabilidad de los arquitectos en caso de que no hubieran realizado un estudio previo de la calidad del suelo antes de comenzar la edificación.
  • 🏚  Falta de contratista: No constituye un vicio en sí, sino que se trata de un vicio adicional.

Regulación del concepto de ruina en por la LOE ( Ley edificación)

El concepto de ruina no aparece directamente citado en la ley orgánica de la edificación. El texto legal se limita a establecer que lo que se indemniza al sujeto perjudicado son los daños materiales causados en el edificio. Esto no es casualidad y resulta muy acertado, ya que se trata de un texto específico que nunca regulara lo que no sean daños materiales causados en las edificaciones.

La interpretación que se realizaba en el artículo 1591 del Código civil establecía que los vicios son ruinógenos cuando estos suponen la notoria amenaza frente a la correcta estabilidad  y utilidad de la edificación.

artículo 1591 del código civil

No obstante, la LOE decidió obviar esta cuestión y establece que no es necesario que sean “vicios de notoria gravedad” para reclamar los derechos del sujeto afectado, ya que también se regulan vicios relativos a la terminación o al acabado.

Por ello mismo, la ley orgánica de edificación establecía así 3 tipos de vicios constructivos:

  • Aquellos que afectan a la estructura y cimentación del edificio (Plazo de reclamación 10 años)
  • Aquellos relativos a los requisitos de habitabilidad. (Plazo de reclamación 3 años )
  • Aquellos relativos a la terminación y al acabado. (Plazo de reclamación 1 año)

👉 *Plazos de reclamación establecidos en el artículo 17 LOE

Esta clasificación nace con una idea muy clara, dependiendo de la gravedad del vicio de construcción, variará el plazo para exigir la correspondiente responsabilidad. También deja claro que sólo los citados en primer lugar podrán ser causantes de la ruina de un edificio.

👨‍⚖️ Por tanto… ¿Deroga la LOE el artículo 1591 del código civil? Negativo. A pesar de las diferentes corrientes jurisprudenciales que se han ido manifestando, ambos conviven en nuestro ordenamiento jurídico.  No obstante, si es necesario señalar que en cierta forma la LOE deslegitima de forma parcial toda la jurisprudencia que rodeaba a este artículo por ofrecer una regulación más específica.

Responsabilidad contractual: ¿Quién es el responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda?

A la hora de exigir la responsabilidad contractual por los defectos constructivos, el artículo 1591 del código civil establece las pautas más generales mientras que en la LOE se plasman aspectos más específicos.

En la LOE se establece un régimen de responsabilidad en la cual el perjudicado activamente solo debe probar el daño material causado en el edificio, sin ser su competencia probar el vicio constructivo que ha ocasionado dicho daño. De esta forma, se establece una presunción iuris tantum de que ese vicio constructivo se ha ocasionado por el agente de edificación.

artículo 1591 del código civil

De esta forma, mientras que el artículo 1591 del código civil establece los vicios ruinógenos y atribuye tales vicios a diferentes agentes, en este caso constructor y arquitecto, la LOE establece listas taxativas de funciones de cada agente de la edificación (regulados a partir del artículo 8) y el tipo de vicio constructivo que produzca la pena.

Hasta aquí nuestro post sobre el artículo 1591 del código civil, uno de los preceptos más importantes y polémicos de nuestro ordenamiento jurídico. Nos encanta utilizar nuestro blog para contaros los principales conflictos que podemos apreciar en la jurisprudencia del día a día, aportando siempre un conocimiento veraz y especializado.

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