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ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL | Análisis jurídico en profundidad

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El artículo 1591 del Código Civil es uno de los preceptos legales más debatidos de la rama civilista de nuestro ordenamiento jurídico.

Los años del boom de la vivienda y sus consecuencias son conocidos por todos, una realidad que la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Civil no tardaron en regular en profundidad con el objetivo de evitar cualquier tipo de vacío legal al respecto.

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Conceptos como los vicios ocultos, los sujetos que intervenían en un mismo proceso de construcción o la responsabilidad contractual que establecía nuestro Código Civil al respecto tomaron matices jurisprudenciales claramente diferentes a las corrientes que se venían aplicando hasta la fecha, abarcando con ello una nueva realidad jurídica hasta entonces carente de regulación.

Aunque la “burbuja inmobiliaria” parezca algo muy reciente, desde los años 70 nuestro país ha vivido varios capítulos relacionados con el boom del ladrillo.

📈 De hecho, muchos analistas financieros no dudan en afirmar que la próxima burbuja inmobiliaria está a punto de estallar.

Por este motivo, hoy en nuestro blog jurídico especializado analizamos la evolución del artículo 1591 del Código Civil en los últimos años y destacamos los principales conflictos doctrinales que en la actualidad siguen rodeando a este precepto jurídico.

No obstante, nuestro blog es un espacio online multidisciplinar creado con el objetivo de ofrecerte información relacionada con la actividad de nuestro despacho de abogados que pudiera resultarte de interés en tu día a día o el de tu empresa.

Por ello, a continuación te dejamos otros artículos de temática relacionada que consideramos que podrían resultarte muy útiles para obtener una perspectiva global lo más completa posible sobre este artículo del Código Civil:

ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL & LEY 38/1999 | Relación jurídica

En el ámbito del derecho positivo, el artículo 1591 del Código Civil establece que:

✍ ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL


“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.  

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años”

El artículo 1591 del Código Civil se convertía así en el artículo estrella de todas las materias relacionadas con la construcción de viviendas o aspectos relacionados con la regulación del contrato de ejecución de obra.

De manera escasa, nuestro ordenamiento jurídico regulaba con ello la responsabilidad decenal del arquitecto o promotor en caso de que se produjese la ruina del edificio por vicios constructivos.

No obstante, la regulación legal existente resultaba algo pobre a la hora de proteger a la parte más débil en este tipo de procesos, en este caso, el comprador de la vivienda, por lo que las interpretaciones por parte del Tribunal Supremo no tardaron en aparecer para completar lo establecido por este precepto legal, al tiempo que en mayo del año 2000 entraba en vigor la LOE (Ley Ordenación Edificación).

👩‍⚖️ ORIGEN DEL NACIMIENTO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN → La Ley 38/1999 nacía con el objetivo de regular las discrepancias entre la regulación jurídica y las realidades sociales que se vivían en nuestro país en materia de construcción.

El contenido de este texto legal fue tan completo que pronto aparecieron diferentes conflictos doctrinales que cuestionaban hasta qué punto esta ley producía la derogación del artículo 1591 del Código Civil.

Conceptos como la ruina o la responsabilidad de los sujetos intervinientes en las acciones de edificación estaban regulados por 2 textos legales con matices jurídicos distintos. Conocer la diferencia entre ambos resultará clave para entender la importancia que tiene el artículo 1591 del Código Civil dentro de nuestro ordenamiento jurídico a día de hoy.

SIGNIFICADO DE RUINA | Evolución del concepto jurídico

Si bien queda claro cuándo termina el plazo de prescripción de la responsabilidad del contratista y/o arquitecto, en el artículo 1591 del Código Civil no se establece una definición taxativa del concepto de ruina.

Regulación del concepto de ruina en el artículo 1591 del Código Civil

La ruina de un edificio es un presupuesto necesario para que cualquier sujeto pueda reclamar sus derechos como comprador ante los tribunales competentes.

No es necesario conocer la causa de la misma, tan solo demostrar su existencia, siendo necesario que queden probados los aspectos detallados brevemente a continuación:

Que sea un edificio.

Que este se arruine.

Que dicha ruina se produzca diez o quince años después de terminar el proceso de construcción.

Que se deba a vicios constructivos, vicios ocultos en construcción, vicios en el suelo o la mala dirección por parte del contratista.

En consecuencia,  se considerarán vicios ruinógenos, es decir, vicios que pueden producir la ruina del edificio, los siguientes defectos de construcción detallados a continuación:

🏠 VICIOS DE LA CONSTRUCCIÓN → Son los que se producen por la utilización de un material inadecuado y/o defectuoso o la incorrecta ejecución de los trabajos de construcción, como por ejemplo, las goteras o humedades aparecidas en una promoción de obra nueva.

🏠 VICIOS DEL SUELO → Aquí se incluye la responsabilidad de los arquitectos en caso de que no hubieran realizado un estudio previo de la calidad del suelo antes de comenzar el proceso de edificación de cualquier promoción de viviendas.

🏠 FALTA DEL CONTRATISTA → No constituye un vicio en sí, sino que se trataría de un vicio adicional.

Regulación del concepto de ruina por la LOE (Ley edificación).

El concepto de ruina tampoco aparece directamente citado en la Ley de Ordenación de la Edificación.

Este texto legal se limita a establecer que lo que se indemnizará al sujeto perjudicado serán los daños materiales causados en el edificio, cuestión que no es casualidad y resulta del todo acertada, en tanto en cuanto se trata de un texto específico que nunca regulará lo que no sean daños materiales causados en una edificación de viviendas.

La interpretación que se realizaba en el artículo 1591 del Código Civil establecía que los vicios son ruinógenos cuando estos suponen una  notoria amenaza para la correcta estabilidad y funcionalidad de la edificación o las viviendas que en el se integran.

No obstante, la LOE decidió obviar esta cuestión y establece que no es necesario que sean “vicios de notoria gravedad” para reclamar los derechos del sujeto afectado, ya que también se regulan vicios relativos a la terminación o al acabado.

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Por este motivo, la Ley Orgánica de Edificación establecía así 3 tipos de vicios constructivos:

🏠 Aquellos que afectan a la estructura y cimentación del edificio. (Plazo de reclamación → 10 años)

🏠 Aquellos relativos a los requisitos de habitabilidad. (Plazo de reclamación → 3 años)

🏠 Aquellos relativos a la terminación y al acabado. (Plazo de reclamación → 1 año) 

 *Plazos de reclamación establecidos en el artículo 17 LOE.

Esta clasificación nace con una idea muy clara: dependiendo de la gravedad del vicio de construcción, se determinará el plazo para exigir la correspondiente responsabilidad contractual.

También deja claro que sólo los citados en primer lugar podrán ser causantes de la ruina de un edificio.

👨‍⚖️ CONCLUSIÓN FINAL ¿Deroga la LOE el artículo 1591 del Código Civil? Negativo. A pesar de las diferentes corrientes jurisprudenciales que se han ido manifestando al respecto, ambos conviven en nuestro ordenamiento jurídico sin existir conflicto entre ellos. 

No obstante, sí es necesario señalar que en cierta forma la LOE deslegitima de forma parcial toda la jurisprudencia que rodeaba a este precepto jurídico, en tanto en cuanto ofrece una regulación legal mucho más específica en materia de derecho inmobiliario.

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL | ¿Quién es el responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda?

A la hora de exigir la responsabilidad contractual por defectos constructivos aparecidos en nuestra vivienda, el artículo 1591 del Código Civil establecería las pautas más generales mientras que en la LOE se plasman los aspectos más específicos.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidad en el cual el perjudicado activamente solo debe probar el daño material causado en el edificio, sin ser de su competencia probar el vicio constructivo que ha ocasionado dicho daño.

🏠 De esta forma, se establece una presunción iuris tantum de que ese vicio constructivo se ha ocasionado por el agente de edificación que ha intervenido en el proceso de construcción de nuestra vivienda.

Mientras que el artículo 1591 del Código Civil establece los vicios ruinógenos y atribuye tales a dos agentes de la edificación en concreto, en este caso constructor y arquitecto, la LOE delimita listas taxativas de funciones para cada agente de la edificación (regulados a partir del artículo 8 del texto legal) y el tipo de vicio constructivo que producíria la pena en cuestión y sobre el cual es posible exigir una responsabilidad en concreto.

Hasta aquí nuestro post sobre el artículo 1591 del Código Civil, uno de los preceptos más importantes y polémicos dentro nuestro ordenamiento jurídico.

En nuestro despacho de abogados nos encanta utilizar nuestro blog para contaros los principales conflictos que podemos apreciar en la jurisprudencia de nuestro país, aportando siempre un conocimiento veraz y altamente cualificado.

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