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31st mayo 2019
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Defectos de construcción en vivienda nueva → La ayuda legal que necesitas

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Encontrar defectos de construcción en una vivienda nueva tras su adquisición es algo habitual en nuestro país.

Los procesos de construcción de viviendas son llevados a cabo por diversos sujetos constructores (Promotores, arquitectos, aparejadores…) y la mala coordinación entre ellos puede dar lugar a la aparición de diversos defectos en la vivienda adquirida.

El auge experimentado en los últimos años en la adquisición de vivienda de nueva construcción ha supuesto el incremento de la aparición de procesos legales de esta tipología.

A lo largo de nuestro bagaje profesional, hemos observado cómo variaban las diferentes corrientes jurisprudenciales del derecho inmobiliario, especialmente tras la aprobación de la Ley de Ordenación de la Edificación en el año 1999, que marcaba la obligatoriedad de contratar un seguro decenal para inscribir la vivienda construida a partir del 5 de Mayo del año 2000.

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Es por ello que hoy dedicamos un post a los defectos de construcción en vivienda nueva, estableciendo su definición, plazos de reclamación de responsabilidades y posibles vías judiciales para lograr acceder al proceso legal con las máximas garantías.

Nuestro blog nace con el objetivo de convertirse en un espacio online polivalente donde podamos ofrecerte información relativa a la actividad de nuestro despacho que pudiera ser de tu interés en el día a día. Los problemas constructivos en las edificaciones siempre constituyen litigios bastante complejos si carecemos de conocimientos especializados.

Por ello, aquí te dejamos algunos artículos escritos por nuestro equipo legal que podrían resultarte de interés.

VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA → Todo lo que tienes que saber.

VICIOS CONSTRUCTIVOS → La información legal que necesitas conocer.

ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL → Análisis jurídico en profundidad.

Defectos de construcción en vivienda nueva → Definición y aspectos clave.

Cuando hablamos de defectos de construcción en vivienda nueva, hacemos referencia a todos aquellos desperfectos que se aprecian en la edificación constructiva, tanto en la vivienda adquirida como en la comunidad de vecinos donde esta se hallara.

✍ Como podemos observar, es una definición jurídica bastante sencilla. Lo más importante a la hora de entender este concepto jurídico es su no confusión con los vicios ocultos en la vivienda.

Los desperfectos encontrados en los pisos de nueva construcción son considerados como vicios constructivos, mientras que si compramos una vivienda de segunda mano estaremos hablando de los vicios ocultos de la misma. Si este es tu caso, aquí te dejamos el artículo de nuestro blog con toda la información que necesitas conocer.

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Defectos de construcción en vivienda nueva → Tipos y plazos de reclamación de la LOE.

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) es el texto legal principal donde se establecen todas las cuestiones relacionadas con los defectos de construcción de vivienda nueva.

✍ Al tiempo que el artículo 19 marca la obligatoriedad de contar con un seguro decenal de construcción, el artículo 17 LOE establece los tipos de defectos que podrían aparecer en la construcción de edificios y los plazos legales para reclamar la responsabilidad decenal del sujeto responsable.

Esta lista de defectos constructivos es detallada a continuación:

DEFECTOS DE ACABADO → Responsabilidad contractual de 1 año.

Los defectos de acabado hacen referencia a todos aquellos vicios constructivos que, si bien no imposibilitan la habitabilidad del sujeto que procedió a comprar la vivienda, no se ajustan a las calidades establecidas en la escritura de obra nueva establecidas por la empresa promotora.

El plazo de garantía por obras mal realizadas donde se aprecien este tipo de defectos es de 1 año, por lo que estos deben aparecer en este periodo de tiempo tras la adquisición de la vivienda.

✍ EJEMPLOS PRÁCTICOS → Algunos ejemplos de defectos de acabado podrían ser el levantamiento de parqué instalado en el suelo o los problemas de cierre de algunas puertas de la vivienda. Dentro de los defectos de construcción en vivienda nueva, estos son bastante habituales, debido a los ajustados plazos de entrega con los que trabajan las empresas constructoras.

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DEFECTOS DE HABITABILIDAD → Plazo de garantía de las obras de 3 años.

Cuando hablamos de habitabilidad hacemos referencia a todos los defectos de construcción en vivienda nueva que de modo relevante afectan al uso de la misma por parte del sujeto comprador. El plazo de garantía para defectos de esta tipología es de 3 años.

✍ EJEMPLO PRÁCTICO → A los 2 años de comprar una vivienda, aparecen en las paredes de la cocina unas humedades de importante gravedad que provocan el desprendimiento de azulejos instalados en la misma. 

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DEFECTOS ESTRUCTURALES O DE SEGURIDAD → Plazo de garantía de 10 años.

En las viviendas de nueva construcción, los defectos de esta tipología son los menos frecuentes, aunque podrían llegar a darse en la vivienda adquirida. La Ley Orgánica de Edificación entiende que para poder hablar de defectos estructurales, es necesario que estos comprometan la resistencia mecánica o estabilidad del edificio.

La garantía de obra de construcción que establece el ordenamiento jurídico para defectos de este tipo es de 10 años.

✍ EJEMPLO PRÁCTICO → Los defectos de construcción en vivienda nueva de este tipo suelen aparecer cuando el promotor no realizó el oportuno estudio del suelo donde se levantó la edificación, lo que produce el derrumbamiento de forjados, vigas o muros de carga que compondrían la estructura del mismo.

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Garantía decenal → Aspectos a tener en cuenta antes de iniciar nuestro proceso legal.

A la hora de iniciar la reclamación por los defectos de construcción observados en nuestra vivienda, resulta fundamental analizar de manera concreta las especialidades de cada supuesto de hecho.

No obstante, los diferentes ejemplos de defectos que marca nuestro ordenamiento jurídico nos permiten señalar algunas pautas que se aplican con carácter general.

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PERITO CUALIFICADO → Fallos de construcción en la vivienda adquirida.

En caso de que aparecen defectos de construcción en una vivienda nueva, es fundamental contactar con un perito cualificado. El informe emitido por este profesional permite determinar qué tipos de defectos son los que están presentes en nuestra vivienda, así como si estos se englobarían dentro del plazo de garantía o el sujeto responsable de las mismas.

Esta información puede resultar clave para iniciar el oportuno litigio legal, sirviendo como base sobre la que sustentar nuestras alegaciones como parte demandante.

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GARANTÍA DE OBRA NUEVA Y PLAZO DE PRESCRIPCIÓN → ¿En qué se diferencian?

Otro aspecto fundamental a tener en cuenta a la hora de litigar contra las principales constructoras de viviendas es la diferencia entre el plazo de aparición en los que pueden aparecer los defectos de construcción en una vivienda nueva y el plazo con el que contamos para interponer nuestra correspondiente reclamación, que es de 2  años (Artículo 18 LOE)

EJEMPLO PRÁCTICO Imaginemos que en nuestra vivienda aparecen unas goteras que provocan la caída de los azulejos de una de nuestras habitaciones (Defecto de habitabilidad). La responsabilidad del constructor se extiende hasta 5 años tras la entrega de la vivienda.

No obstante, el plazo de prescripción de los defectos es de 2 años desde la aparición de los mismos, y dentro del plazo de garantía que se exige al promotor de la vivienda.

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PROCEDIMIENTO LEGAL → ¿Qué agentes de la edificación son responsables del supuesto de hecho?

Como te contábamos a lo largo de este post, la construcción de una vivienda implica la necesaria colaboración de diferentes sujetos para ofrecer el mejor resultado. Es por ello que siempre se debe analizar tu supuesto de hecho en concreto para trazar la estrategia legal más favorable a la defensa de tus intereses.

El primer paso para reclamar los defectos de construcción en una vivienda nueva es la reclamación extrajudicial a los sujetos que se consideren responsables. En caso de tener suerte, el sujeto responsable procederá a subsanar los vicios de construcción de los que fuera responsable.

✍ No obstante, la realidad jurídica que se da ante los tribunales competentes nos hace ver que esto es algo que casi nunca sucede  → El constructor por defecto alegará que los fallos de construcción son por culpa del proyecto, el proyectista alegará que la culpa es del aparejador y así sucesivamente.

Esto no eliminaría la importancia de intentar la vía extrajudicial anteriormente citada en este proceso legal. Esta es llave de apertura para interrumpir el plazo de prescripción que nos da la ley para iniciar las correspondientes reclamaciones, por lo que siempre debe quedar plasmada de manera fáctica de alguna forma.

En caso de tener que acudir al proceso judicial, podemos iniciar nuestro proceso de reclamación por defectos de construcción en vivienda nueva frente al sujeto que consideremos responsable. En caso de no poder individualizar la responsabilidad de nuestro supuesto de hecho, es posible exigir la responsabilidad solidaria.

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El bagaje profesional de Legaliza Abogados

Legaliza Abogados se ha consolidado como el mejor equipo jurídico en la reclamación de defectos de construcción del territorio nacional, algo que se demuestra de manera fáctica en los numerosos casos de éxito que podemos destacar de su bagaje profesional.

✅ A lo largo de nuestra experiencia jurídica hemos ejercido la representación de nuestra cartera de clientes frente a las principales empresas promotoras del país, entre las cuales podemos destacar Vallehermoso, Tilmon España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A.

Trabajamos en todo el territorio nacional, garantizando la seguridad de nuestros clientes a la hora de iniciar los correspondientes trámites legales frente a los tribunales competentes. Tu seguridad es el pilar sobre el cual se sustenta nuestro trabajo.

Ponte en contacto con nosotros y analizaremos las particularidades de tu supuesto de hecho, desarrollando la estrategia legal más favorable a la defensa de tus intereses, a través de un trato cercano y cualificado que se convierta en la llave de apertura de un proceso judicial donde contarás con las máximas garantías.

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