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DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN VIVIENDA NUEVA | La ayuda legal que necesitas

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Encontrar defectos de construcción en una vivienda nueva tras su adquisición es una situación más que habitual en el día a día de nuestros tribunales de justicia.

Debemos tener en cuenta que, durante la ejecución de procesos de construcción de viviendas convergen gran cantidad de sujetos constructores (promotores, arquitectos, aparejadores…), motivo por el cual, la mala coordinación entre ellos o la utilización de materiales defectuosos a lo largo del proceso podría dar lugar a posteriori a la aparición de defectos de construcción en el inmueble adquirido.

El auge experimentado recientemente en relación a la venta de vivienda de nueva construcción ha favorecido el incremento de esta tipología de procesos legales dentro de nuestro ordenamiento jurídico.

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A lo largo de nuestro bagaje profesional hemos observado cómo variaban las diferentes corrientes jurisprudenciales del derecho inmobiliario, especialmente tras la aprobación de la Ley de Ordenación de la Edificación en el año 1999, texto legal que establecía como obligatoria la contratación de un seguro decenal para inscribir la vivienda construida en el registro de la propiedad a partir del 5 de Mayo del año 2000.

Por este motivo, hoy dedicamos un post a los defectos de construcción en vivienda nueva, analizando su definición, los plazos de reclamación de responsabilidades y las posibles vías judiciales para acceder a un proceso legal con las máximas garantías en la defensa de nuestros intereses o los de nuestra comunidad de vecinos.

No obstante, los problemas constructivos en las edificaciones siempre constituyen litigios bastante complejos de entender cuando carecemos de conocimientos especializados al respecto. Por ello, a continuación te dejamos otros artículos de temática relacionada que nuestro equipo considera que podrían resultarte interesantes.

Por otro lado, si prefieres que analicemos las circunstancias que rodean tu supuesto de hecho o el de tu comunidad de vecinos en particular, ponte en contacto directamente con nuestro equipo de profesionales.

Definición de defectos de construcción en vivienda nueva

Cuando hablamos de defectos de construcción en vivienda nueva, hacemos referencia a todos aquellos desperfectos que se aprecian en la edificación constructiva, tanto en la vivienda adquirida como en la comunidad de vecinos donde se integre el inmueble en cuestión. Como podemos observar, se trata de una definición bastante sencilla.

Sin embargo, lo más importante a la hora de entender este concepto jurídico es no confundirlo con el de vicios ocultos en la vivienda. Los desperfectos encontrados en los pisos de nueva construcción son considerados como vicios constructivos, mientras que si compramos una vivienda de segunda mano hablaríamos de vicios ocultos en la vivienda.

Si te gustaría conocer las diferencias y aspectos clave de cada uno de ellos, aquí te dejamos 2 artículos explicativos de nuestro blog sobre estos escenarios legales tan propios del derecho inmobiliario. No obstante, debes recordar que los defectos de construcción en vivienda nueva pertenecerán siempre al primer tipo de desperfectos.

🏠 | VICIOS CONSTRUCTIVOS  LA INFORMACIÓN LEGAL QUE NECESITAS CONOCER

🏠 | VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA  ¿CÓMO RECLAMARLOS?

DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN VIVIENDA NUEVA | Tipos y plazos de reclamación de la LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) es el principal texto legal donde se establecen aquellas cuestiones que deberías conocer en relación a los defectos de construcción en vivienda nueva.

Al tiempo que el artículo 19 delimita la obligatoriedad de contar con un seguro decenal de construcción para el promotor de la obra, el artículo 17 LOE establece los tipos de defectos que podrían aparecer durante la construcción de edificios y los plazos legales para reclamar la responsabilidad decenal frente al sujeto responsable.

Esta lista de defectos constructivos es detallada brevemente a continuación:

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DEFECTOS DE ACABADO → Responsabilidad contractual de 1 año

Los defectos de acabado refieren aquellos vicios constructivos que, si bien no imposibilitan la habitabilidad del sujeto dentro de la vivienda, no se ajustarían a las calidades establecidas en la escritura de obra ofrecidas por la empresa promotora durante el periodo previo a la compra del inmueble.

El plazo de garantía por obras mal realizadas donde se aprecien defectos de este tipo es de 1 año, por lo que estos deberán aparecer en este periodo de tiempo tras la adquisición de la vivienda.

🏡 EJEMPLO PRÁCTICO → Ejemplos de defectos de acabado podrían ser el levantamiento de parqué instalado en el suelo o los problemas de cierre de determinadas cerraduras integradas en las puertas del inmueble.

Dentro de los defectos de construcción en vivienda nueva, debemos resaltar que estos son bastante habituales, fundamentalmente debido a los ajustados plazos de entrega con los que trabajan las empresas constructoras, que hace que en ocasiones no se revisen estos detalles antes de proceder a la entrega definitiva del inmueble adquirido.

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DEFECTOS DE HABITABILIDAD → Plazo de garantía de las obras de 3 años

Cuando hablamos de defectos de habitabilidad, hacemos referencia a todos los defectos de construcción en vivienda nueva que de modo relevante condicionen la usabilidad de la misma por parte del sujeto comprador. El plazo de garantía para defectos de este tipo es de 3 años.

🏡 EJEMPLO PRÁCTICO → A los 2 años de comprar una vivienda, aparecen en la pared de la cocina unas humedades de importante gravedad que provocan el desprendimiento de los azulejos instalados en la cubierta de la misma.

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DEFECTOS ESTRUCTURALES O DE SEGURIDAD → Plazo de garantía de 10 años

En las viviendas de nueva construcción los defectos de esta tipología serían los menos frecuentes, aunque es importante valorar que los mismos podrían llegar a aparecer tras la adquisición del inmueble. La Ley Orgánica de Edificación entiende que para poder hablar de defectos estructurales, es necesario que estos comprometan la resistencia mecánica o estabilidad del edificio de manera clara.

La garantía de obra de construcción que establece el ordenamiento jurídico para defectos de este tipo es de 10 años.

🏡 EJEMPLO PRÁCTICO → Los defectos de construcción en vivienda nueva de este tipo suelen aparecer cuando el promotor no realizó el oportuno estudio del suelo donde se levantó la edificación, lo que podrá producir el derrumbamiento de forjados, vigas o muros de carga integrados en la estructura del mismo.

ASPECTOS LEGALES DE IMPORTANCIA | 3 cuestiones básicas

A la hora de iniciar la reclamación por defectos de construcción observados en nuestra vivienda, resulta fundamental analizar de manera clara las especialidades que circunscriben cada supuesto de hecho en concreto. No obstante, los diferentes ejemplos de defectos que delimita nuestro ordenamiento jurídico permitirán señalar a su vez otras pautas a tener en cuenta con carácter general.

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1. PERITO INMOBILIARIO → Fallos de construcción en la vivienda adquirida.

Cuando aparecen defectos de construcción en una vivienda nueva, es fundamental contactar cuanto antes con un perito de daños inmobiliario. El informe emitido por este profesional permitirá determinar qué tipos de defectos están presentes en nuestra vivienda, así como la posibilidad de reclamar los mismos en función del plazo de garantía fijado para cada tipo de desperfecto en la normativa vigente.

Esta información resultaría clave para iniciar el oportuno proceso legal, siendo la base sobre la que se sustentará nuestra estrategia de defensa jurídica como personas afectadas.

2. GARANTÍA DE OBRA NUEVA Y PLAZO DE PRESCRIPCIÓN → ¿En qué se diferencian?

Otro aspecto fundamental a tener en cuenta a la hora de litigar contra las principales constructoras de viviendas será la diferencia entre el plazo de aparición en el que encontremos los defectos de construcción en una vivienda nueva y el plazo con el que contaremos para interponer nuestra reclamación, siendo de 2 años (artículo 18 LOE), diferencia que explicamos en profundidad a través del siguiente ejemplo práctico:

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Imaginemos que en nuestra vivienda aparecen unas goteras que provocan la caída de los azulejos instalados en la pared de la cocina (defecto de habitabilidad).

La responsabilidad del constructor se extiende hasta 3 años tras la entrega de la vivienda. No obstante, el plazo de prescripción de los defectos es de 2 años desde la aparición de los mismos, espacio de tiempo incluido dentro del plazo de garantía exigido al promotor de la vivienda.

Como podrás comprobar, a la hora de iniciar nuestra reclamación de defectos de construcción en una vivienda, el elemento temporal y los plazos de defectos de construcción son dos de las cuestiones más importantes a tener en cuenta. Si te gustaría saber sobre esta última puedes hacer click en el anterior enlace.

3. PROCEDIMIENTO LEGAL → ¿Qué agentes de la edificación serían responsables en nuestro caso en particular?

Como te contábamos al principio de este post, la construcción de una vivienda implica la necesaria colaboración de diferentes sujetos para ofrecer el mejor resultado final. El primer paso para reclamar los defectos de construcción en una vivienda nueva será la reclamación extrajudicial a los sujetos considerados como responsables.

En caso de tener suerte, el agente de la edificación en cuestión procederá a subsanar los mismos a la mayor brevedad posible.

No obstante, la realidad jurídica que se da ante los tribunales de justicia muestra que esta subsanación casi nunca llega a suceder: El constructor alega que los fallos de construcción son por culpa del proyectista, el proyectista alega que la culpa es del aparejador y así sucesivamente.

A pesar de ello, esto no resta importancia a la vía extrajudicial anteriormente citada en el desarrollo global de nuestro proceso jurídico. Dicha reclamación permite interrumpir el plazo de prescripción establecido por ley e iniciar nuestro proceso ante los tribunales de justicia, motivo por el cual la misma deberá quedar plasmada por escrito de alguna forma en concreto, por ejemplo, enviando un burofax.

En caso de tener que acudir al proceso judicial, podemos iniciar nuestro proceso de reclamación por defectos de construcción en vivienda nueva frente al sujeto que consideremos responsable. En caso de no poder individualizar dicha responsabilidad en nuestro supuesto de hecho en concreto, siempre será posible exigir la responsabilidad solidaria (artículo 17.3 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre).

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EL BAGAJE PROFESIONAL DE LEGALIZADA ABOGADOS

Legaliza Abogados se ha consolidado como el mejor equipo jurídico en la reclamación de defectos de construcción del territorio nacional, algo demostrado de manera clara mediante los numerosos casos de éxito a destacar en su extenso bagaje profesional.

Hemos ejercido la representación de nuestra cartera de clientes frente a las principales empresas promotoras del país, pudiendo destacar Vallehermoso, Tilmon España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A. Y es como siempre decimos, la seguridad y confianza de nuestros clientes es la base sobre la que desarrollar nuestra estrategia jurídica de trabajo. ¡Gracias por leernos!

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