Vicios Ocultos en la Vivienda: ¿Cómo actuar? → LegalizaAbogados
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Vicios ocultos en la vivienda → Todo lo que tienes que saber

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Encontrar vicios ocultos en la vivienda es muy habitual, y, en cierta manera, puede resultar humillante. Cuando realizamos una compraventa entre particulares dedicamos mucho tiempo a ver el inmueble y sus características.

🏠 Te imaginas levantándote en la habitación, haciendo la comida un sábado al mediodía o las interminables sobre mesas de café con tu pareja en esa terraza que con tanto cariño habéis decorado. Y de repente, descubres vicios ocultos en la vivienda que te hacen ver que no todo es como te lo habían vendido. Es muy común sentir que te han tomado el pelo.

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Si has encontrado defectos de construcción y no sabes qué pasos llevar a cabo para conseguir el saneamiento por vicios ocultos por parte de la persona/empresa que te vendió/alquiló tu inmueble, en nuestro blog jurídico especializado te indicamos todos los aspectos que debes tener en cuenta para contar con las máximas garantías legales posibles.

DEFINICIÓN JURÍDICA → Artículo 1484 Código Civil / Artículo 1485 Código Civil.

Para entender la definición jurídica de los vicios ocultos en la vivienda debemos acudir a lo plasmado en el Código Civil español.

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Los artículos 1484 y 1485 del Código Civil tienen una extensión mayor. El extracto anterior contiene las premisas más importantes de ambos preceptos legales para entender la regulación jurídica de los vicios ocultos en la vivienda.

Por tanto, para entender la definición de vicios ocultos en la vivienda, se tienen que dar una serie de requisitos fundamentales en nuestro supuesto de hecho.

Que sea “oculto”

Puede parecer un algo demasiado obvio, pero resulta clave que a primera vista este defecto no se pueda apreciar (que no sea cognoscible).

Un ejemplo de vicios ocultos en la vivienda serían las humedades que aparecen 6 meses más tarde de haber comprado la casa y que están causadas por un problema en la tela asfáltica de la vivienda.

🏠 Si los vicios ocultos de la vivienda se pueden apreciar (por ejemplo, a la hora de comprar una vivienda de segunda mano se aprecia que la cocina está en mal estado y que será necesaria una futura reforma) entonces no son “ocultos” y, por consiguiente, no podremos exigir nada al vendedor de la compraventa en un futuro.

De hecho, en el negocio de la compra y venta de casas es habitual encontrar auténticos chollos debido a que el inmueble se encuentra en un estado peor del esperado, situación que es utilizada por el comprador a la hora de iniciar las negociaciones para fijar un precio final inferior respecto al precio que estipularía el mercado si el inmueble se encontrase en condiciones óptimas.

Disminuye su uso

Para poder ejercer los derechos del comprador, es fundamental que se trate de un defecto grave, es decir, que altere la finalidad con la que pretendíamos comprar el inmueble (un pequeño desconchón en tu cocina o una toma de luz mal instalada no computarían como ejemplos de vicios ocultos en una vivienda).

Vicios ocultos en la vivienda con anterioridad a su compra.

Este es el principal problema cuando nos enfrentamos a este tipo de conflictos legales. La carga de la prueba ( obligación procesal de probar los hechos) recae en la persona que compró la vivienda, por lo que a veces es difícil probar que los vicios ocultos en la vivienda estaban presentes antes de que entráramos a vivir en ella.

⚜  TERMINOLOGÍA JURISTA → Al revisar tu contrato de compraventa de vivienda de segunda mano ves con frecuencia el término “cuerpo cierto” … ¿Qué significa esto en el argot legal? Esta expresión jurídica se utiliza cuando compramos elementos de segunda mano donde todo está a la vista y se puede comprobar con facilidad, de forma que el comprador acepta la compra del elemento tal y como es.

¿Cómo actuar si detectamos vicios ocultos en la vivienda?

Depende.

A la hora de interponer una acción redhibitoria contra la persona / empresa que nos vendió la propiedad, debemos de distinguir entre la vivienda de segunda mano, vivienda nueva o vivienda alquilada.

Si bien hasta ahora habíamos hablado de la definición de vicio oculto que establece nuestro Código Civil, cuando hablamos de vicios ocultos en la vivienda de obras de nueva construcción, es importante saber que estos son regulados por un texto legal específico.

Desde el punto de vista legal, debemos diferenciar entre la garantía y los plazos para exigir la misma. La garantía por los vicios ocultos en la vivienda se puede exigir a la persona que los ocasionó, y, en caso de desconocer este dato, al promotor de la vivienda.

Vicios ocultos vivienda segunda mano.

Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, el vendedor debe responsabilizarse de los vicios ocultos de la vivienda, siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de la vivienda.

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Uno de los principales consejos al comprar un piso de segunda mano es visitar el inmueble con un arquitecto o aparejador antes de realizar la compra (esto es absolutamente obligatorio en el caso de fincas antiguas o viviendas que hayan estado deshabitadas antes de pasar a ser de nuestra propiedad).

Además, en caso de que hayamos adquirido nuestra propiedad en subasta judicial, está no podrá ser objeto de reclamaciones por vicios ocultos en la vivienda.

Garantía de piso nuevo

En caso de que hayamos comprado un piso de obra nueva, la promotora o empresa es responsable de los vicios ocultos de la vivienda que reclamemos 2 años después de que estos aparecieran.

Es fundamental establecer la diferencia entre el periodo en el que aparecen los vicios ocultos en la vivienda (por ejemplo, la aparición 2 años después a la entrega del inmueble) y el plazo que tenemos para reclamar nuestros derechos como sujeto comprador de la vivienda.

Un problema de goteras puede aparecer 3 años después de la entrega del inmueble, y, desde ese momento, tenemos 2 años para ejercer las oportunas reclamaciones de carácter legal.

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No obstante, lo cierto es que cuando hablamos de vicios ocultos en la vivienda de nueva construcción, el nombre correcto para hacer referencia a estos es “vicios constructivos” o “defectos de construcción“. En el blog de nuestro despacho de abogados nos gusta explicar con detenimiento todas aquellas cuestiones jurídicas que podrían resultarte algo difusas en tu día a día.

¿Es este tu caso y necesitas conocer un análisis más detallado de esta cuestión? Aquí te dejamos 2 artículos elaborados por nuestro equipo especializado en esta materia legal.

Defectos de construcción en vivienda nueva → La ayuda legal que necesitas.
Vicios constructivos → La información legal que necesitas conocer.


En el caso de las viviendas nuevas, debemos establecer diferentes vicios ocultos, los cuales tienen un plazo diferente de reclamación establecido en la ley reguladora específica de esta cuestión dentro de nuestro ordenamiento jurídico (Ley 38/1999, de 5 de noviembre):

🏠 VICIOS ESTRUCTURALES  → La promotora debe de responder durante 10 años de aquellos vicios ocultos en la vivienda que afecten a la “cimentación, los soportes, las vigas, los forjados los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio” (Artículo 17.1 a Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación)

🏠 VICIOS OCULTOS RELACIONADOS CON LAS INSTALACIONES → En este grupo se encuentran lo que conocemos como defectos de habitabilidad (por ejemplo, la mala impermeabilización de la fachada), los cuales se pueden reclamar si aparecen 3 años después de la entrega de la vivienda (Artículo 17.1 b Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación)

🏠 VICIOS OCULTOS EN LA VIVIENDA RELATIVOS A LA TERMINACIÓN Y ACABADO → En este caso, será responsable la empresa constructora cuando estos aparezcan 1 año después de la entrega de la vivienda. (Artículo 17.1 b Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación)

⚜ CONSEJO JURISTA → El primer paso para sanear los vicios ocultos en la vivienda es hacer una comunicación oficial al vendedor de una forma que podamos acreditar dicha comunicación (por ejemplo, un burofax). No obstante, debemos de tener claro que esto no interrumpe el plazo de caducidad.

Vicios ocultos en la vivienda de alquiler.

En el caso de los inmuebles de alquiler, el plazo para interponer una acción judicial por lo vicios ocultos en la vivienda es igual que en el de las viviendas de 2ª mano (6 meses desde la entrega de las llaves).

A pesar de que en el caso de las viviendas de alquiler el plazo es de 6 meses para reclamar nuestros derechos como arrendatario, el casero tiene la obligación legal de mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y todas las reparaciones que no sean producto del mal uso de la vivienda y superiores a 150€ serán siempre sufragadas por el arrendador.

A la hora de pedir ayuda legal para sufragar los vicios ocultos en la vivienda, hay que sopesar siempre cuanto nos costaría a nosotros arreglarlo. En caso de reparaciones que cuesten menos de 2000€, el comprador no necesita abogado ni procurador.

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Es fundamental contar con ayuda legal especializada para este tipo de litigios ya que, en caso de que prescriba el plazo de caducidad, no será posible reclamar los vicios ocultos en la vivienda. LegalizaAbogados se ha consolidado como el mejor equipo jurídico para la reclamación de defectos de construcción, con independencia de cual sea su tipología.

A lo largo de nuestro bagaje profesional hemos litigado defendiendo los intereses de nuestra cartera de clientes frente a las principales empresas constructoras del territorio nacional, entre las que podemos destacar, entre otras, Vallehermoso, Tilmon España S.A, Dragados S.A o Ferrovial S.A.

Si necesitas hacer una consulta legal específica, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte a través de un trato cercano y una ayuda altamente cualificada que caminarán de la mano para ofrecerte un servicio jurídico de vanguardia focalizado en ofrecerte siempre las máximas garantías. 

⚜ LegalizaAbogados  → La seguridad de nuestros clientes es nuestro mejor aval profesional

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