Vicios Ocultos en la Vivienda: ¿Cómo actuar? → LegalizaAbogados
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Vicios ocultos en la vivienda: Todo lo que tienes que saber

vicios ocultos en la vivienda

Encontrar vicios ocultos en la vivienda habitual es muy habitual, y en cierta manera puede resultar humillante. Cuando realizamos una compraventa entre particulares dedicamos mucho tiempo a ver el inmueble y sus características.

Te imaginas levantándote en la habitación, haciendo la comida un sábado al mediodía o las interminables sobre mesas con amigos en esa terraza perfectamente iluminada. Y de repente, descubres vicios ocultos en la vivienda que te hacen ver que no todo es cómo te lo habían vendido. Es muy común sentir que te han tomado el pelo.

vicios ocultos en la vivienda

Si has encontrado defectos de construcción y no sabes qué pasos conseguir de manera eficaz el saneamiento por vicios ocultos de la persona/ empresa que te vendió/alquiló tu inmueble, en nuestro blog jurista especializado te indicamos todos los aspectos que debes tener en cuenta. Sigue leyendo

La peor forma de injusticia es la justicia simulada. PLATÓN

Para entender la definición jurídica de los vicios de construcción debemos acudir a la definición recogida en nuestro código civil español.

Definición Jurídica: Artículo 1484 Código Civil / Artículo 1485 código civil

vicios ocultos en la vivienda

Por tanto, para entender la definición de vicios ocultos en la vivienda, se tienen que dar una serie de requisitos fundamentales:

Que sea “oculto”

Puede parecer un algo demasiado obvio, pero resulta clave que a primera vista este defecto no se pueda apreciar (Que no sea cognoscible). 

Un ejemplo de vicios ocultos en la vivienda serían las humedades que aparecen un año más tarde que están causadas por un problema en la tela asfáltica de la vivienda.

Si los vicios ocultos de la vivienda se pueden apreciar (Por ejemplo, a la hora de comprar una casa usada se aprecia que la cocina está en mal estado y que será necesaria una reforma) entonces no son “ocultos” y por consiguiente no podemos exigir nada al vendedor.

vicios ocultos en la vivienda

De hecho, en el negocio de la compra y venta de casas es habitual encontrar auténticos chollos debido a que el inmueble se encuentra en un estado peor del esperado y por tanto esto queda reflejado en el precio

Disminuye su uso

Para poder ejercer los derechos del comprador, es fundamental que se trate de un defecto grave, es decir, que altere la finalidad con la que pretendíamos comprar el inmueble (Un pequeña desconchadura en tu cocina o una toma de luz mal instalada no computarían como ejemplos de vicios ocultos en una vivienda)

Vicios ocultos en la vivienda con anterioridad a su compra

Este es el principal problema cuando nos enfrentamos a este tipo de conflictos legales.  La carga de la prueba ( Obligación procesal de probar los hechos) recae en la persona que compró la vivienda, por lo que a veces es difícil probar que los vicios ocultos en la vivienda estaban presentes antes de que entráramos a vivir en ella.

👩‍⚖️ Terminología jurista: Al revisar tu contrato de compraventa de vivienda de segunda mano ves con frecuencia el término “cuerpo cierto” … ¿Qué significa esto en el argot legal? Esta expresión jurídica se utiliza cuando compramos elementos de segunda mano donde todo está a la vista y se puede comprobar con facilidad, de forma que el comprador acepta la compra del elemento tal y como es.

¿Cómo actuar si detectamos vicios ocultos en la vivienda?

Depende. A la hora de interponer una acción redhibitoria contra la persona / empresa que nos vendió la propiedad, debemos de distinguir entre la vivienda de segunda mano, vivienda nueva o vivienda alquilada. Si bien hasta ahora habíamos hablado de la definición de vicio oculto que plasma el código civil, cuando hablamos de vicios ocultos en la vivienda estos tienen una ley reguladora específica.

Desde el punto de vista legal, debemos diferenciar entre la garantía y los plazos para exigirla. La garantía por los vicios ocultos en la vivienda se puede exigir a la persona que los ocasionó, y en caso de desconocer este dato, al promotor de la vivienda.

Vicios ocultos vivienda segunda mano

Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, el vendedor debe responsabilizarse de los vicios ocultos de la vivienda, siempre y cuando se lo comuniquemos dentro de los 6 meses después a la entrega de la vivienda.

vicios ocultos en la vivienda

Uno de los principales consejos para comprar un piso de segunda mano es visitar el inmueble con un arquitecto o aparejador antes de realizar la compra (Esto es absolutamente obligatorio en el caso de fincas antiguas o que hayan estado deshabitadas antes de pasar a ser de nuestro propiedad).

Además, en caso de que hayamos adquirido nuestra propiedad en subasta judicial, está no podrá ser objeto de reclamaciones por vicios ocultos en la vivienda

Garantía de piso nuevo

En caso de que hayamos comprado un piso nuevo, la promotora o empresa es responsable de los vicios ocultos de la vivienda que reclamemos 2 años después de que estos aparezcan.

👩‍⚖️ Es FUNDAMENTAL establecer la diferencia entre el periodo en el que aparecen los vicios ocultos en la vivienda (Por ejemplo, la aparición 2 años después de la entrega) y el plazo que tenemos para reclamar nuestros derechos como compradores. Un problema de goteras puede aparecer 5 años después de la entrega de del inmueble, y desde ese momento, tenemos dos años para ejercer las oportunas reclamaciones

vicios ocultos en la vivienda

En el caso de las viviendas nuevas, debemos de diferenciar diferentes vicios ocultos, los cuales tienen un plazo diferente de reclamación establecido en la ley reguladora:

  • Vicios estructurales: La promotora debe de responder durante diez años de aquellos vicios ocultos en la vivienda que afecten a la “cimentación, los soportes, las vigas, los forjados los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio” (Artículo 17.1 a Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación)
  • Vicios ocultos relacionados con las instalaciones: En este grupo se encuentran lo que conocemos como defectos de habitabilidad (Por ejemplo la mala impermeabilización de la fachada) , los cuales se pueden reclamar si aparecen 3 años después de la entrega de la vivienda (Artículo 17.1 b Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación)
  • Vicios ocultos en la vivienda relativos a la terminación y acabado: En este caso, será responsable la empresa constructora cuando estos aparezcan 1 año después de la entrega de la vivienda. (Artículo 17.1 b Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación)

⚖ Consejo jurista: El primer paso para sanear los vicios ocultos en la vivienda es hacer una comunicación oficial al vendedor de una forma que podamos acreditar dicha comunicación (Por ejemplo, un burofax). No obstante, debemos de tener claro que esto no interrumpe el plazo de caducidad.

Vicios ocultos en la vivienda de alquiler

En el caso de las inmuebles de alquiler, el plazo para interponer una acción judicial por lo vicios ocultos en la vivienda es igual que en el de las viviendas de 2ª mano (6 meses desde la entrega de las llaves)

A pesar de que en el caso de las viviendas de alquiler es de 6 meses, el casero tiene la obligación legal de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y todas las reparaciones que no sean producto del mal uso de la vivienda y superiores 150€ serán sufragadas por el arrendador.

A la hora de pedir ayuda legal para sufragar los vicios ocultos en la vivienda, hay que sopesar siempre cuanto nos costaría a nosotros arreglarlo. En caso de reparaciones que cuesten menos de 2000€, el comprador no necesita abogado ni procurador.

Es fundamental contar con ayuda legal especializada ya que en caso de que prescriba el plazo de caducidad, no será posible reclamar los vicios ocultos en la vivienda. En LegalizaAbogados somos especialistas en esta materia. Si necesitas hacer una consulta legal específica, ponte en contacto con nosotros, y estaremos encantados de ayudarte en todo lo que está en nuestras manos.

⚖ LegalizaAbogados: Tu seguridad es nuestra  forma de entender la ley

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