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SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS → Aspectos legales a tener en cuenta.

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El saneamiento por vicios ocultos es una de las cuestiones más básicas e importantes cuya regulación queda contenida en el Código Civil de nuestro ordenamiento jurídico. Cualquier compraventa entre particulares no finaliza con la entrega de la cosa, sino con la posesión pacífica de la misma por parte del sujeto comprador.

Es por ello que, a pesar de que el saneamiento por vicios ocultos podría solicitarse en la compraventa de cualquier bien y/o objeto susceptibles de sufrir algún tipo de desperfecto, en la práctica jurídica este tipo de litigios se centran fundamentalmente en cuestiones relacionadas con la compraventa de viviendas y/o artículos del sector de la automoción.

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El blog de Legaliza Abogados es un espacio online jurídico abierto a todo tipo de públicos, desde personas que necesitan entender de manera simplificada cuestiones básicas establecidas por nuestros textos legales hasta profesionales de la práctica jurídica con una férrea experiencia profesional a sus espaldas.

Es por ello que hoy dedicamos un post al saneamiento por vicios ocultos, estableciendo su definición, las opciones de respuesta posibles con las que contaría el comprador al respecto en base a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico y otros aspectos a tener en cuenta en caso de iniciar un proceso legal de este tipo.

No obstante, y antes de entrar en materia, a continuación de dejamos otros artículos de nuestro blog que el equipo que forma nuestro despacho de abogados considera que podrían resultarte de interés.

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS → Definición y aspectos clave.

El artículo 1484 del Código Civil no otorga una definición “exacta” de lo que entendemos como saneamiento por vicios ocultos.

No obstante, ya la mera definición contenida en este precepto legal nos permite ver características básicas de este elemento de protección jurídica hacia el sujeto comprador en cualquier proceso de compraventa.

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El saneamiento por vicios ocultos se trata de una institución jurídica unida a los contratos de compraventa, algo que podemos establecer mediante la comparación con otros preceptos legales como los contenidos en el artículo 638 del Código Civil (relativo a las donaciones) en el cual el donatario no estaría obligado al saneamiento por vicios ocultos en caso de donación, siempre y cuando esta no fuera de carácter oneroso.

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Esto no significa que nuestro ordenamiento jurídico establezca de manera directa que esta institución va siempre unida a los contratos de compraventa per sé, pero esta afirmación se sobreentiende con solo analizar los principales casos de la práctica jurídica ante los tribunales competentes en supuestos de hecho de este tipo.

La relevancia de esta institución es fundamentalmente de contenido económico, resultado de gran importancia a día de hoy, máxime si observamos el elevado número de supuestos de hecho de compraventa que se dan en el día a día de nuestro sistema legal.

¿CÓMO RECLAMAR VICIOS OCULTOS? → Requisitos necesarios.

Los requisitos establecidos para poder entender que hablamos de vicios ocultos se constituyen a su vez como un elemento fundamental para la definición de este precepto jurídico en sí.

Estos son detallados a continuación:

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GRAVEDAD DEL VICIO OCULTO

Hablar de gravedad de vicio oculto supone sobreentender que es tal la gravedad del mismo que, en caso de haberlo conocido en el momento de firmar el contrato de compraventa, el sujeto comprador no hubiera efectuado dicho negocio jurídico.

La noción funcional del objeto susceptible de nuestro proceso de compraventa es otro aspecto clave para poder solicitar el saneamiento por vicios ocultos. El comprador deberá probar cual era la utilidad del objeto por el cual inició su proceso de compraventa, no siendo un aspecto que pueda determinar a posteriori de manera arbitraria para rescindir el contrato firmado con anterioridad.

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CARÁCTER OCULTO

Aunque esta cuestión pudiera llegar a resultar algo obvia, para solicitar el saneamiento por vicios ocultos es fundamental que este desperfecto no sea cognoscible, es decir, que no se pudiera percibir en el momento de la compraventa.

Para entender el carácter oculto de este tipo de desperfectos con mayor claridad, analizaremos 2 ejemplos al respecto, uno en positivo y otro en negativo para entender las diferencias que cualquier tribunal pudiera hacer al respecto.


🏠 EJEMPLOS DE VICIOS OCULTOS EN UNA VIVIENDA

VICIOS OCULTOS HUMEDADES Las humedades representarían el ejemplo más claro de vicios ocultos, especialmente en los casos de compraventa de vivienda nueva. Cuando entramos a vivir en la residencia adquirida, este tipo de desperfectos no se pueden apreciar a simple vista, pero aparecen meses después de empezar a vivir en el inmueble en cuestión.

EJEMPLO NEGATIVO La STS de 18 de marzo de 2004 (RJ 2004/1904) representaría el ejemplo perfecto de el elemento oculto necesario para poder hablar de vicios de esta tipología en base a las consideraciones del Tribunal Supremo.

Los compradores de la vivienda solicitaron el saneamiento por vicios ocultos, alegando que la vivienda adquirida en cuestión sufría problemas de luminosis. El juez competente dictamimó que, si bien el problema existía como tal, era un problema del todo notorio por cualquier persona que hubiera acudido a visitar el inmueble como paso previo a su compraventa.

Además, existían diversas pancartas de vecinos manifestándose al respecto, pancartas del todo visibles con solo viajar en tren hasta el inmueble en cuestión.


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PREEXISTENCIA

Para poder solicitar el saneamiento por vicios ocultos, es requisito imprescindible que estos existiesen de manera oculta y con una gravedad relevante con anterioridad a la firma del contrato de compraventa.

Siguiendo con otro ejemplo práctico, es muy habitual la contratación de un perito por vicios ocultos en un vehículo, con el objetivo de poder probar de manera fáctica la existencia previa de estos, sin ser necesario establecer la presunción de los mismos.

No obstante, y a pesar de que la carga de la prueba recae siempre en el sujeto comprador, es importante ser conscientes de que, como norma general, se presume que estos vicios existían previamente en caso de que los mismos se manifestasen al poco tiempo de concluir el contrato de compraventa.

CUERPO CIERTO Y VICIOS OCULTOS Es en este punto donde conviene hacer una anotación jurídica de gran importancia. Cuando firmamos una compraventa entre particulares, resulta fundamental leer con exactitud el contrato en cuestión para analizar si la compraventa del objeto se realiza a cuerpo cierto o no.

A efectos prácticos esto implicaría que,  cuando hemos comprado el objeto en cuestión, lo hemos visto en profundidad con independencia de lo que puedan decir otros documentos al respecto. Una compraventa en estas condiciones, si bien no imposibilita el saneamiento por vicios ocultos por la parte compradora, si podría constituirse como un gran impedimento a lo largo de nuestro proceso.  

ACCIONES POSIBLES A INTERPONER COMO SUJETO COMPRADOR

Una vez hemos probado la concurrencia de los presupuestos anteriores, si fuésemos la parte compradora del contrato de compraventa podríamos optar por 2 vías para exigir el saneamiento por vicios ocultos de nuestro caso particular:

⚖️ ACCIÓN REDHIBITORIA Este tipo de acciones implican que el sujeto comprador solicita el desestimiento del contrato de compraventa, con el objetivo de recuperar el precio pagado por el bien en cuestión.

⚖️ QUANTI MINORIS En este tipo de acciones, el sujeto comprador solicitará una rebaja del precio final en función de los desperfectos o vicios apreciados en el bien en cuestión.  

Que duda cabe de que los aspectos teóricos del saneamiento por vicios ocultos son delimitados por nuestro ordenamiento jurídico de manera muy clara.

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No obstante, la consecución de un proceso de este tipo con las máximas garantías de defensa jurídica requiere de manera imprescindible de un análisis pormenorizado de las especialidades de cada supuesto de hecho.

Legaliza Abogados cuenta con un férreo bagaje profesional en la reclamación de defectos de construcción, pudiéndose señalar en su experiencia jurídica litigios contra las mayores empresas constructoras que operan en territorio nacional, consiguiendo en la totalidad de las reclamaciones la estimación de las demandas o acuerdos homologados judicialmente beneficiosos para la comunidad o el sujeto en particular.

Ponte en contacto con nuestro equipo y descubre un servicio jurídico de vanguardia ofrecido por uno de los mejores despachos de abogados del país. ¡Gracias por leer nuestro blog!  

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