En Legaliza Abogados te explicamos de manera clara y práctica cuáles son los principales impuestos en la compraventa inmobiliaria que debes tener en cuenta, cómo se calculan y qué plazos deben cumplir para que tu transacción sea segura y transparente.
Cabe destacar que en España existen diferencias importantes en los impuestos relacionados con la compraventa inmobiliaria según la comunidad autónoma donde se realice la operación. Esto se debe a que algunas competencias fiscales están transferidas a las comunidades, lo que les permite establecer tipos impositivos, bonificaciones y deducciones propias.
¡Sigue leyendo y despeja todas tus dudas fiscales en la compraventa de inmuebles!
Cómo tributan las operaciones de compraventa inmobiliaria en España
Las operaciones de compraventa inmobiliaria en España están sujetas a varios impuestos que varían según el tipo de propiedad (nueva o usada) y la ubicación. Los principales impuestos involucrados son el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la plusvalía municipal.
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- Se aplica en la compra de viviendas nuevas o inmuebles vendidos por promotores.
- El tipo general es del 10% sobre el precio de compra en la mayor parte de España.
- En algunas comunidades y casos especiales, como viviendas de protección oficial (VPO) o locales comerciales, tienen un tipo de IVA reducido del 4% y en Canarias, se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), del 6,5%.
- El IVA lo paga el comprador y se liquida en el momento de la compra.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Otro de los impuestos por compraventa inmobiliaria es el ITP, el cual grava la compra de viviendas de segunda mano o inmuebles usados.
- Es un impuesto autonómico, por lo que el tipo impositivo varía entre comunidades, generalmente entre el 6% y el 10% del valor declarado en la compraventa. Por ejemplo, en Madrid suele ser del 6%, mientras que en Andalucía puede oscilar entre el 7% y el 8%, y en Cataluña puede alcanzar hasta el 10% en ciertos casos.
- También lo paga el comprador y debe liquidarse ante la administración autonómica en un plazo determinado tras la firma.
3. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana)
- Es un impuesto local que grava el aumento del valor del terreno desde la última transmisión.
- Lo paga generalmente el vendedor, aunque puede pactarse que lo asuma el comprador.
- Se calcula en función del valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la última compra.
- Cada ayuntamiento establece sus propios coeficientes y tasas, por lo que su importe varía según la localidad dentro de cada comunidad.
4. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Entre los impuestos compraventa inmobiliaria encontramos el AJD, el cual es un tributo que grava la formalización de determinados actos y contratos que se recogen en documentos notariales, mercantiles y administrativos.
Es especialmente relevante en operaciones inmobiliarias, como la compraventa de viviendas, la constitución de hipotecas y otros actos que requieren escritura pública.
El AJD se aplica principalmente en los siguientes casos:
- Compraventa de vivienda nueva: Cuando se adquiere una vivienda de obra nueva, además del IVA, el comprador debe pagar el AJD.
- Constitución de hipotecas: Al firmar una hipoteca ante notario, se devenga este impuesto.
- Otros actos notariales: Cualquier acto que requiera escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo se calcula el AJD?
- Base imponible: Generalmente, el valor declarado en la escritura pública (normalmente el precio de compraventa).
- Tipo impositivo: Varía según la comunidad autónoma, oscilando habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado.
Bonificaciones y deducciones autonómicas:
Algunas comunidades ofrecen descuentos o exenciones para ciertos colectivos, como jóvenes, familias numerosas o compradores de primera vivienda, que pueden reducir considerablemente la carga fiscal.
Resulta fundamental contar con asesoramiento especializado que conozca la normativa específica de los impuestos compraventa inmobiliaria, de la comunidad autónoma donde se realiza la transacción para optimizar la fiscalidad y cumplir con todas las obligaciones correctamente.
En resumen:
- Viviendas nuevas: se paga IVA + plusvalía municipal + Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Viviendas usadas: se paga ITP + plusvalía municipal.
Conocer bien cómo tributan estas operaciones es clave para planificar la compra o venta y evitar gastos inesperados.
¿A quiénes impactan los impuestos de compraventa inmobiliaria y cuáles son las excepciones?
Como ya hemos explicado, la compraventa inmobiliaria en España está sujeta a una serie de impuestos que afectan principalmente a los compradores y vendedores, aunque el impacto y las obligaciones pueden variar según el tipo de operación, la residencia de los implicados, la comunidad autónoma y la pertenencia a ciertos colectivos con derecho a exenciones o reducciones.
A continuación, detallamos de manera exhaustiva quiénes se ven afectados por los impuestos en la compraventa inmobiliaria y cuáles son las principales excepciones y reducciones aplicables.
1. ¿A quiénes impactan los impuestos de compraventa inmobiliaria?
1. Compradores
Los compradores son los principales sujetos pasivos de la mayoría de los impuestos asociados a la adquisición de un inmueble:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplica a la compra de viviendas de segunda mano. El comprador es el responsable legal de su pago. La tasa varía entre el 6% y el 11% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplica a la compra de viviendas nuevas (primera transmisión). El comprador paga el 10% (viviendas) directamente al promotor.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se paga por la formalización en escritura pública de la compraventa. El comprador es el responsable y la tasa oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la región.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque no es un impuesto de la transacción, el comprador pasa a ser responsable del IBI anual tras la adquisición.
2. Vendedores
Los vendedores también están sujetos a impuestos de compraventa inmobiliaria relacionados con la transmisión:
- Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): El vendedor paga este impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión.
- Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial (IRPF/IRNR): El vendedor debe declarar y pagar el impuesto sobre la ganancia obtenida por la venta. Para no residentes, la tasa es del 19% (UE/EEE) o 24% (otros países).
3. Propietarios (tras la compra)
- Impuesto sobre el Patrimonio: Propietarios con activos netos superiores a ciertos umbrales deben pagar este impuesto, tanto residentes como no residentes, sobre bienes en España.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Los no residentes deben tributar anualmente por la imputación de rentas, incluso si no alquilan la vivienda.
2. Excepciones, reducciones y colectivos beneficiados
Existen numerosas excepciones y reducciones fiscales para los impuestos compraventa inmobiliaria que pueden aplicarse en función de la situación personal del comprador, el tipo de inmueble y la comunidad autónoma. Las más relevantes son:
1. Jóvenes y primeros compradores
- Reducción del ITP: Muchas comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos (3-5%) para compradores menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual.
- Requisitos: Edad máxima (habitualmente 35 años), que sea vivienda habitual y no poseer otra vivienda.
2. Familias numerosas
- Reducción significativa del ITP y AJD: En algunas regiones, las familias numerosas pueden beneficiarse de reducciones de hasta el 50% o más en estos impuestos.
- Requisitos: Certificado de familia numerosa y que la vivienda sea la residencia habitual.
3. Personas con discapacidad
- Reducción del ITP y AJD: Las personas con un grado de discapacidad reconocido (normalmente igual o superior al 33%) pueden acceder a tipos reducidos.
- Requisitos: Certificado oficial de discapacidad y uso como vivienda habitual.
4. Entidades sin ánimo de lucro
- Exenciones: Las entidades reconocidas como no lucrativas pueden estar exentas de ITP, AJD e incluso IBI si el inmueble se destina a fines sociales, educativos o benéficos.
5. Vivienda protegida y colectivos especiales
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): Los compradores de VPO suelen disfrutar de tipos reducidos en ITP y AJD.
- Víctimas de violencia de género y otros colectivos vulnerables: Algunas comunidades ofrecen reducciones específicas.
6. Incentivos regionales y variaciones
- Madrid y Andalucía: Son conocidas por ofrecer las mayores reducciones a jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
- Cataluña y Valencia: Tienen sus propias reducciones y requisitos, que pueden diferir significativamente.
7.No residentes y extranjeros
- No existen exenciones generales para no residentes: Los no residentes pagan los mismos impuestos que los residentes, pero con tipos más altos en algunos casos (por ejemplo, IRNR y ganancia patrimonial para no residentes fuera de la UE).
3. Cambios recientes y consideraciones especiales
- Cataluña: Ha incrementado los tipos del ITP hasta el 13% para viviendas de alto valor y ha eliminado bonificaciones para empresas que rehabilitaban y revendían viviendas.
- Fin del ‘Golden Visa’: Desde marzo de 2025, ya no se concede residencia automática por inversión inmobiliaria a no residentes extracomunitarios.
- Propuesta de impuesto del 100% para no residentes extracomunitarios: Si se aprueba, impactaría de forma drástica a inversores extranjeros fuera de la UE, encareciendo la compra hasta el doble del valor del inmueble.
- Diferencias regionales: Las comunidades autónomas tienen amplia capacidad normativa, por lo que los beneficios y tipos pueden variar mucho según la ubicación del inmueble.
En Legaliza Abogados te asesoramos para que entiendas y cumplas correctamente con todas estas obligaciones fiscales, adaptándonos a tu caso particular y comunidad autónoma. Contáctanos para que podamos darte el mejor asesoramiento jurídico.