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Vicios ocultos de construcción: ¿Cómo reclamarlos?

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Encontrar vicios ocultos de construcción es más habitual de lo que pensamos. Cuando compramos una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble podemos encontrarnos algunos defectos de construcción con los que no contábamos. Y como compradores, estamos en nuestro derecho de exigir una solución a los responsables.

En este post vamos a ver en qué consiste este tipo de defectos de construcción y qué aspectos hay que tener en cuenta para saber cómo reclamarlos.

¿Qué es un vicio oculto de construcción?

Para entender el concepto de vicio oculto de construcción, debemos acudir a su definición en el Código Civil.

En este se menciona que el vendedor del inmueble estará obligado a reparar los defectos ocultos que presente este, y que, debe responder al comprador con dichas reparaciones por vicios o defectos ocultos, aunque no supiera de su existencia (Artículos 1484 y 1845).

Este tipo de desperfectos de construcción se caracterizan por estar “ocultos”, es decir, en el momento en el que adquirimos el inmueble no percibimos el problema o simplemente no es visible. Sin embargo, tarde o temprano aparecerá. Un buen ejemplo de vicio oculto de construcción son las humedades.

En el momento en el que compramos el inmueble, instalamos nuestro negocio en él y comenzamos a desarrollar la actividad profesional no vemos nada raro. Pero con los meses comenzamos a darnos cuenta de que algo no va bien. Entonces aparecen las humedades. ¿Y ahora qué? En este post te diremos qué puedes hacer en caso de encontrar vicios ocultos de construcción.

¿Cómo identificar un vicio oculto?

Para poder identificar este tipo de desperfectos de construcción, tenemos que hacer hincapié en la importancia de su característica principal, es decir, en su carácter “oculto”. Pues para poder ejercer nuestro derecho de reclamar los desperfectos, estosno pueden ser visibles en el momento de la compra.

Por ejemplo, si vamos a adquirir un apartamento de segunda mano y, en el momento de la compra observamos que la cocina no está en buen estado y,a pesar de ello, la compramos. Cuando pasen unos meses no podemos exigir reparaciones por vicios ocultos, ya que éramos conscientes del problema en el momento de la compra.

Pero si se trataba de un vicio oculto de construcción, es muy diferente. En este caso sí que podemos ejercer nuestro derecho como comprador.

Para separar lo que es un desperfecto oculto, de lo que no lo es, debemos de recurrir a la terminología jurista. Pues al revisar tu contrato de compraventa de vivienda de segunda mano suele aparecer el término “cuerpo cierto”.

Esta expresión hace referencia al hecho de que cuando compramos un inmueble de segunda mano todos los defectos están a la vista. Y como todos sus desperfectos pueden verse ya, el comprador, en el momento de aceptar la compra asume la existencia de los mismos y, por tanto, debe hacerse cargo de ellos.

Pero, ¿y si hay vicios ocultos con anterioridad a la compra? Es frecuente encontrar dificultades con este tipo de defectos en viviendas de segunda mano. Este es el principal problema cuando nos enfrentamos a este tipo de conflictos legales. ¿Cómo se puede demostrar esto?

Es imprescindible probar este hecho para poder exigir reparaciones. Pero a veces resulta muy difícil demostrar que los vicios ocultos de construcción en la vivienda de segunda mano estaban presentes antes de la recepción.

vicios ocultos de construcción

¿Qué hacer en el caso de encontrar vicios ocultos de construcción?

En cuanto a la acción redhibitoria contra la persona o empresa que nos vendió la propiedad, debemos distinguir entre dos casos. Si se trata de defectos ocultos de construcción en un inmueble de segunda mano o en una nueva construcción.

Hasta ahora, habíamos definido este tipo de desperfectos, acogiéndonos a la definición de nuestro Código Civil. Pero cuando hablamos de los vicios ocultos presentes en obras de nueva construcción tenemos que saber que estos son regulados por un texto legal específico.

Así que desde el punto de vista legal, es necesario diferenciar entre la garantía y los plazos que se han de exigir. Dicha garantía se ha de exigir a la persona que ocasionó los desperfectos, pero si no lo sabemos, debemos recurrir al promotor del inmueble.

Vicios ocultos en inmuebles de segunda mano

En este caso, es el vendedor quien debe responsabilizarse de los posibles vicios ocultos de construcción que el inmueble pueda tener. Siempre y cuando el comprador comunique la existencia de estos desperfectos en los 6 meses posteriores a la recepción de dicho inmueble.

Para evitar llevarnos sorpresas, antes de adquirir un inmueble de segunda mano, es recomendable acudir a verlo junto a un arquitecto o aparejador. De hecho, esto es obligatorio en el caso de fincas antiguas o viviendas que hayan estado deshabitadas antes.

Vicios ocultos en inmuebles de nueva construcción

Cuando adquirimos un inmueble nuevo, la empresa promotora es la empresa responsable de garantizarnos la reparación de los vicios ocultos de construcción. La reclamación de los mismos debe realizarse en un plazo que va hasta los 5 años (antes de los 15 años, es la llamada Acción Contractual).

En los inmuebles de nueva construcción, además de la acción contractual, podemos acudir a la acción o reclamación derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contra los diferentes agentes intervinientes en la construcción (promotora , constructora, arquitectos, aparejadores, etc), y se pueden encontrar diferentes tipos de defectos, los cuales en consecuencia, también presentan diferentes plazos de reclamación. Dichos plazos quedan fijados dentro de nuestro ordenamiento jurídico, concretamente, en la Ley 38/1999, del 5 de noviembre.

  • Vicios estructuralesSe establece de un plazo de garantía de 10 años para poder reclamar aquellos defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados de los muros de cargas u otros elementos estructurales.
  • Vicios ocultos relacionados con las instalacionesEn este caso, se establecen 3 años de garantíacomo plazo para reclamar por defectos de habitabilidad como puede ser la mala impermeabilidad de una fachada.
  • Vicios ocultos en la vivienda de terminación y acabadoPor último, este tipo de defectos ocultos están relacionados con aquellos relativos a un mal acabado o terminación. Presenta el plazo de 1 año para reclamar.

Por esta razón, es necesario diferenciar entre el periodo en el que aparecen los defectos ocultos de construcción (garantía) y el plazo real que tenemos para poder llevar a cabo la reclamación pertinente como comprador del inmueble en cuestión.

De este modo, si observamos goteras antes de que se cumpla el tercer año de la recepción del inmueble, tenemos que comunicarlo a la entidad responsable, y desde ese momento tenemos 2 años para poder ejercer nuestro derecho y reclamar judicialmente una solución al problema, si transcurren más de dos años sin haber vuelto a comunicar nada, habremos perdido la oportunidad de reclamar judicialmente a través de los derechos que concede la LOE.

¿Y qué pasa si encontramos vicios ocultos de construcción en un inmueble que tenemos alquilado?

Si nos encontramos con este tipo de defectos en nuestra nuestro inmueble de alquiler, el plazo para actuar por vicios ocultos fijado es el mismo que en el caso de los de segunda mano. Así que tenemos 6 meses desde la recepción.

En este caso, el responsable de garantizar la habitabilidad y el buen estado del inmueble es la persona a la que estamos alquilando el inmueble. También debemos separar entre aquellos desperfectos que hayan sido fruto de un mal uso de la vivienda y aquellos que no lo son, así como aquellos que son superiores a los 150 euros. Estos dos últimos si recaen sobre la responsabilidad del arrendador.


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Otros aspectos a tener en cuenta en caso de vicios ocultos de construcción

A la hora de pedir ayuda legal para sufragar los vicios ocultos de un inmueble, hay que detenerse en comprobar cuánto nos costaría arreglarlo. Pues, en el caso de que las reparaciones de los defectos ocultos de construcción supongan menos de 2000 euros, el comprador no necesita abogado ni procurador.

Por supuesto, es imprescindible contar con ayuda legal especializada para este tipo de casos. Ya que si no se tienen en cuenta los plazos o cualquier otro aspecto legal relacionado con los vicios ocultos de construcción, no se podrá garantizar la reparación de los defectos.

En Legaliza Abogados somos expertos en este tipo de litigios, además abogamos por el trato personalizado y adaptamos estrategia a tu supuesto de hecho para garantizar tus derechos. Así, hemos defendido los intereses de nuestra cartera de clientes frente a las principales constructoras del territorio nacional, entre las que podemos destacar Vallehermoso, Tilmon España S.A, Dragados S.A. o Ferrovial S.A.

Y si necesitas más información o hacer alguna consulta legal sobre los defectos de construcción, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ofrecerle el mejor servicio jurídico de vanguardia para ofrecerte siempre las máximas garantías.             

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